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600663 : 陸傢嘴年報

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上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

2013 年年度報告

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

董事長致辭

不知不覺，我們翻過瞭 2013 年的華彩篇章。對於公司而言，2013 年，又是

一個豐收年，公司主營產品收入穩步提升，租售收入突破 32 億元，實現凈利潤

超過 14 億元，較 2012 年增長 39%，再創公司成立以來新高。

2013 年，公司商業地產繼續保持良好發展態勢。我們凝心聚智，力推市場

化改革；我們搶抓機遇，力推新區域投資，在上海的陸傢嘴、前灘、浦江鎮以及

天津紅橋，

“陸傢嘴地產”以穩健、紮實、進取、精益求精的經營風格，在辦公、

商業、酒店、會展、都市研發、國際社區等領域，積極開拓，再創佳績。

這些成績，來自於公司立足商業地產領域持續不斷的投資，來自於團隊成

員秉承使命堅持不懈的努力，更來自於全體股東、社會各界一如既往的支持和信

任。

展望 2014，必定是醞釀深刻變革的一年：自貿區發展如火如荼，上海國資

國企改革號角全面吹響，陸傢嘴金融貿易區新一輪發展穩步推進，前灘商務區建

設也將迎來新的高潮。這些，都將為公司持續投資並增持優質商業地產項目帶來

難得的發展機遇。

陸傢嘴始終相信，機遇，屬於有準備的人，更屬於能夠真正將構想變為現

實的人。陸傢嘴團隊的每一個人，正努力著。為瞭陸傢嘴商業地產更加美好的未

來，我們已經踏上新的征程！

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

董事長：楊小明

二〇一四年 春於上海

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

辦公物業：

辦公物業是陸傢嘴的核心資產，其優越的地理位置以及卓越的建築品質是其

穩定增值的關鍵

辦公物業包括甲級寫字樓、高品質研發樓和非甲級寫字樓。目前長期在營甲

級寫字樓共 11 幢(包括 2013 年末入市的陸傢嘴世紀金融廣場 5、6 號樓)，總

建築面積近 56 萬平方米，均位於陸傢嘴核心區寸土寸金的地段，具備先進的設

計理念、卓越的建築品質和完善的物業管理，專為金融機構、跨國公司及企業總

部量身定造。截止 2013 年末，運營一年及以上的甲級寫字樓平均出租率約為

95.9%，平均租金達 6.8 元/平方米/天。

高品質研發樓包括園區型的上海市級軟件產業基地----上海陸傢嘴軟件園區

以及金橋創科園。這部分辦公樓交通便捷、環境舒適、配套齊全，主要客戶為研

發類企業。截止 2013 年末，長期在營高品質研發樓總建築面積已超過 22 萬平

方米，基本實現滿租，平均出租率達到 99%，平均租金達 4.64 元/平方米/天。

權益

地上建築 總建築面積 竣工

主要在營甲級寫字樓

面積(M2) (M2) 比例 年代

渣打銀行大廈 46,138 55,675 86%

星展銀行大廈 46,942 68,139 100%

鉆石大廈 40,008 48,438 55%

陸傢嘴商務廣場 67,495 98,532 77.5%

陸傢嘴金融信息樓(大華銀行總部大樓) 5,039 9,080 100%

陸傢嘴金融航運大樓 11,197 12,120 100%

陸傢嘴基金大廈 32,550 42,325 55%

陸傢嘴投資大廈 33,841 43,490 55%

陸傢嘴金融服務廣場(軟件園 11 號樓) 70,956 89,660 100%

陸傢嘴世紀金融廣場 5 號樓(TD4-4) 37,232 42,272 100%

陸傢嘴世紀金融廣場 6 號樓(TD4-7) 37,069 42,081 100%

合計 428,468 551,813 - -

權益總面積 - 461,434 - -

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

權益

地上建築 總建築面積 竣工

主要在營高品質研發樓

面積(M2) (M2) 比例 年代

軟件園 1 號樓 14,317 14,317 100%

軟件園 2 號樓 23,783 23,783 100%

軟件園 4 號樓 8,148 10,194 100%

軟件園 5 號樓 1,393 1,393 100%

軟件園 7 號樓 12,232 17,810 55%

軟件園 8 號樓 29,545 32,664 100%

軟件園 9 號樓 40,758 47,863 100%

軟件園 10 號樓 24,290 28,124 100%

軟件園 12 號樓 10,905 11,595 100%

軟件園 E 樓 3,447 9,810 55%

金橋創科園 32,417 32,417 100%

合計 201,236 229,970 - -

權益總面積 - 217,541 - -

總建築面積 權益

地上建築 擬竣工

主要在建項目

面積(M2) 比例

年代

(M )

陸傢嘴世紀金融廣場其餘樓宇 225,699 375,647 100%

世紀大都會 162,234 278,364 39%

上海中心大廈 380,000 560,000 45%

浦東金融廣場(原 SN1 項目)辦公部分 183,420 316,740 100%

上海紐約大學 48,173 64,495 55%

東方純一大廈 36,080 47,918 100%

天津陸傢嘴金融廣場辦公部分 154,622 190,518 100%

合計 1,183,704 1,826,872 - -

權益總面積 - 1,320,047 - -

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

商鋪物業：

陸傢嘴的商鋪物業目前包括陸傢嘴 96 廣場、陸傢嘴 1885 文化中心、天津虹

橋新天地以及陸傢嘴金融城配套商業設施，其定位和設計各有特色，目前經營總

體較為穩定。陸傢嘴在建的多個城市綜合體中也均含有體量較大的商業項目，均

位於所屬商圈的核心地段。

截至 2013 年末，在營的商鋪物業總建築面積超過 9 萬平方米，主要項目陸

傢嘴 96 廣場和陸傢嘴 1885 文化中心的出租率均達到 100%，其平均租金分別為

7.23 和 8.57 元/平方米/天。陸傢嘴金融城配套商業設施總體出租率達到約 98%。

權益

地上建築 總建築面積 竣工

主要在營商鋪物業

面積(M2) (M2) 比例 年代

陸傢嘴 96 廣場 29,002 66,195 55%

陸傢嘴 1885 文化中心 7,346 14,268 100%

天津虹橋新天地 5,954 5,954 100%

陸傢嘴金融城配套商業設施 6,065 6,065 100%

合計 48,367 92,482 -

權益總面積 62,694

總建築面積 權益

地上建築 擬竣工

主要在建項目

面積(M2) 比例

年代

(M )

Z4-2 地塊項目 700 33,700 100%

浦東金融廣場(原 SN1 項目)商場部分 117,505 137,195 100%

天津陸傢嘴金融廣場商場部分 100,382 118,063 100%

合計 218,587 288,958 - -

權益總面積 288,958 - -

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

酒店物業：

陸傢嘴現擁有兩傢商務級酒店----東怡大酒店和明城大酒店，全年營業收入

達到 1.16 億元。東怡大酒店配備 209 間房間，2013 年 GOP 率為 28%，全年出租

率為 60%；明城大酒店配備 399 間房間，2013 年 GOP 率為 35%，全年出租率為 63%。

權益

地上建築 總建築面積 竣工

在營酒店

比例

面積(M2) (M2) 年代

明城大酒店 43,974 52,725 55%

東怡大酒店 18,406 29,185 100%

合計 62,380 81,910 - -

權益總面積 - 58,184 - -

地上建築面 權益

總建築面積 擬竣工

在建酒店 積 比例

(M2) 年代

(M2)

天津陸傢嘴金融廣場酒店部分 26,100 46,595 100%

合計 26,100 46,595 - -

權益總面積 - 46,595 - -

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

會展物業：

公司通過全資子公司----上海陸傢嘴展覽有限公司與德國展覽公司合資成立

的上海新國際博覽中心有限公司投資建設瞭上海新國際博覽中心。上海新國際博

覽中心共擁有 17 個室內展廳，室內展覽面積達 20 萬平方米，室外展覽面積達

10 萬平方米。2013 年，展覽業務繼續保持著穩定增長的態勢。全年共承接 99

場不同規模的展覽會，行業分佈包括電子信息、汽車汽配、機械設備、印刷包裝、

紡織面料、建材衛浴、食品酒店以及華交會、工博會等，全年場館總利用率達

65%。

地上建築 總建築面積 權益 竣工

在營項目

面積(M2) (M2) 比例 年代

上海新國際博覽中心 200,000 200,000 50%

合計 200,000 200,000 -

權益總面積 100,000

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

住宅物業：

陸傢嘴的住宅物業分為長期持有在營型和短期出售型。截止 2013 年末，長

期持有在營型項目一個，即東和公寓，共有 400 餘套住宅，年末出租率為 95%，

平均租金達 23,990 元/套/月。

2013 年度，公司各類出售型住宅物業實現銷售收入 17.3 億元，主要來自於

陸傢嘴公館、天津海上花苑、天津河濱花苑以及其他存量房、動遷房的銷售。各

類住宅物業累計合同銷售面積超過 11 萬平方米，合同金額達 29 億元，去化率超

過 71%。

權益

地上建築 總建築面積 竣工

在營公寓

面積(M2) (M2) 比例 年代

東和公寓 84,603 98,651 100%

合計 84,603 98,651 -

權益

地上建築 總建築面積 擬竣工

在建項目

比例

2

面積(M ) (M ) 年代

天津河庭花苑 182,824 240,144 100%

紅醍半島(原浦江鎮項目) 94,046 167,402 100%

金色陽光 13,012 17,365 100%

合計 289,882 424,911 -

權益總面積 424,911

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

重要提示

一、 公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真實、準確、

完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，並承擔個別和連帶的法律責任。

二、 公司全體董事出席董事會會議。

三、 安永華明會計師事務所(特殊普通合夥)為本公司出具瞭標準無保留意見的審計報告。

四、 公司負責人李晉昭、主管會計工作負責人胡習及會計機構負責人(會計主管人員)王

歡聲明：保證年度報告中財務報告的真實、準確、完整。

五、 經董事會審議的報告期利潤分配預案或公積金轉增股本預案：擬以 2013 年末總股本

1,867,684,000 股為基數，按每 10 股派現金 2.26 元(含稅)向全體股東分配利潤，共分派現

金紅利 422,096,584.00 元， 占 2013 年度歸屬於上市公司股東凈利潤的 30.02%。

六、 前瞻性陳述的風險聲明

年度報告中涉及瞭未來計劃等前瞻性陳述，不構成公司對投資者的實質承諾，請投資者註意

投資風險。

七、 是否存在被控股股東及其關聯方非經營性占用資金情況？

否

八、 是否存在違反規定決策程序對外提供擔保的情況？

否

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

目錄

第一節 釋義及重大風險提示 ..................................................................................................... 11

第二節 公司簡介......................................................................................................................... 12

第三節 會計數據和財務指標摘要 ............................................................................................. 14

第四節 董事會報告..................................................................................................................... 17

第五節 重要事項......................................................................................................................... 29

第六節 股份變動及股東情況 ..................................................................................................... 34

第七節 董事、監事、高級管理人員和員工情況 ..................................................................... 38

第八節 公司治理......................................................................................................................... 44

第九節 內部控制......................................................................................................................... 46

第十一節 備查文件目錄 ............................................................................................................. 47

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

第一節 釋義及重大風險提示

一、 釋義

在本報告書中，除非文義另有所指，下列詞語具有如下含義：

常用詞語釋義

土地批租 指 土地使用權轉讓

二、 重大風險提示：

公司已在本報告中詳細描述瞭存在的風險事項，敬請查閱董事會報告中董事會關於公司報告

期內經營情況的討論與分析的內容。

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

第二節 公司簡介

一、 公司信息

公司的中文名稱 上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

公司的中文名稱簡稱 陸傢嘴

Shanghai Lujiazui Finance & Trade Zone Development

公司的外文名稱

Co., Ltd.

公司的外文名稱縮寫 LJZ

公司的法定代表人 李晉昭

二、 聯系人和聯系方式

董事會秘書 證券事務代表

姓名 王輝 黃軼

聯系地址 中國上海峨山路 101 號 1 號樓 中國上海峨山路 101 號 1 號樓

電話 86-21-33848801 86-21-33848801

傳真 86-21-33848818 86-21-33848818

電子信箱 invest@ljz.com.cn invest@ljz.com.cn

三、 基本情況簡介

公司註冊地址 中國上海浦東大道 981 號

公司註冊地址的郵政編碼

公司辦公地址 中國上海峨山路 101 號 1 號樓

公司辦公地址的郵政編碼

公司網址 www.ljz.com.cn

電子信箱 invest@ljz.com.cn

四、 信息披露及備置地點

公司選定的信息披露報紙名稱 上海證券報、香港文匯報

登載年度報告的中國證監會指定網站的網址 www.sse.com.cn

公司年度報告備置地點 中國上海峨山路 101 號 1 號樓

五、 公司股票簡況

公司股票簡況

股票種類 股票上市交易所 股票簡稱 股票代碼

A股 上海證券交易所 陸傢嘴

B股 上海證券交易所 陸傢 B 股

六、 公司報告期內註冊變更情況

(一) 基本情況

公司報告期內註冊情況未變更。

(二) 公司首次註冊情況的相關查詢索引

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

公司首次註冊情況詳見 2011 年度報告公司基本情況。

(三) 公司上市以來，主營業務的變化情況

公司的主營業務從土地一級開發轉變為房地產投資開發運營商。

(四) 公司上市以來,歷次控股股東的變更情況

控股股東未發生變更。

七、 其他有關資料

安永華明會計師事務所(特殊普

名稱

通合夥)

上海浦東新區世紀大道 100 號

辦公地址

公司聘請的會計師事務所名稱(境內)

上海環球金融中心 50 樓

湯哲輝

簽字會計師姓名

趙英

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

第三節 會計數據和財務指標摘要

一、 報告期末公司近三年主要會計數據和財務指標

(一) 主要會計數據

單位：元 幣種：人民幣

2012 年 本期

比上

主要會計數

2013 年 年同 2011 年

據 調整後 調整前

期增

減(%)

營業收入 4,509,699,163.30 3,492,086,591.86 3,492,086,591.86 29.14 4,165,872,451.54

歸屬於上市

公司股東的 1,405,959,354.07 1,010,985,850.27 1,010,985,430.86 39.07 984,929,293.65

凈利潤

歸屬於上市

公司股東的

扣除非經常 1,134,202,311.26 932,793,429.94 932,793,429.94 21.59 965,445,460.82

性損益的凈

利潤

經營活動產

生的現金流 573,698,948.19 1,604,846,235.52 1,604,845,458.83 -64.25 1,769,381,014.58

量凈額

2012 年末 本期

末比

上年

2013 年末 2011 年末

同期

調整後 調整前

末增

減(%)

歸屬於上市

公司股東的 11,271,633,954.22 11,584,911,254.63 11,584,310,835.22 -2.70 10,858,550,461.80

凈資產

總資產 38,538,440,136.33 30,783,077,346.52 30,782,076,569.84 25.19 27,688,118,169.16

(二) 主要財務數據

2012 年 本期比上年

主要財務指標 2013 年 2011 年

同期增減

調整後 調整前

(%)

基本每股收益(元／股) 0.7528 0.5413 0.5413 39.07 0.5274

稀釋每股收益(元／股) 0.7528 0.5413 0.5413 39.07 0.5274

扣除非經常性損益後的基本

0.6073 0.4994 0.4994 21.59 0.5169

每股收益(元／股)

加權平均凈資產收益率(%) 增加 2.68 個

11.69 9.01 9.01 9.32

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

百分點

扣除非經常性損益後的加權 增加 1.58 個

9.89 8.31 8.31 9.14

平均凈資產收益率(%) 百分點

二、 非經常性損益項目和金額

單位：元 幣種：人民幣

非經常性損益項

2013 年金額 附註(如適用) 2012 年金額 2011 年金額

目

該項目主要為處置眾城大

廈、東方國科、一百杉杉、

錦城大廈等投資性房地產

非流動資產處置

的收益人民幣

92,753,364.99 40,134,350.53 1,652,271.96

損益

90,293,322.35 元，以及處置

辦公用房的收益人民幣

1,598,484.29 元。

該項目主要為本公司及子

公司收到教育費返還人民

計入當期損益的

幣 2,948,777.09 元，收到陸

政府補助，但與公

傢嘴金融貿易區管理委員

司正常經營業務

會補貼款人民幣

密切相關，符合國

2,358,000.00 元，收到財政

6,835,010.29 7,347,842.70 5,642,047.00

傢政策規定、按照

扶持基金人民幣 533,700.00

一定標準定額或

元，收到產業信息智能化展

定量持續享受的

示、雲計算服務示范推廣平

政府補助除外

臺補貼款人民幣 510,079.20

元等。

企業取得子公司、

聯營企業及合營

企業的投資成本

小於取得投資時

3,365,462.85

應享有被投資單

位可辨認凈資產

公允價值產生的

收益

同一控制下企業

合並產生的子公

43,105.64 699.01

司期初至合並日

的當期凈損益

除同公司正常經

營業務相關的有

效套期保值業務 該項目為本期處置可供出

外，持有交易性金 售金融資產號百控股、 招商

融資產、交易性金 267,153,703.41 銀行的股權取得的投資收 49,032,591.80

融負債產生的公 益 人 民 幣 267,153,703.41

允價值變動損益， 元。

以及處置交易性

金融資產、交易性

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

金融負債和可供

出售金融資產取

得的投資收益

單獨進行減值測

試的應收款項減 4,503,021.05 10,600,000.00

值準備轉回

該項目主要為本公司及子

除上述各項之外 公司收到違約金人民幣

的其他營業外收 7,378,787.67 元，收到愛建

10,313,907.35 15,852,865.04 12,173,978.70

入和支出 證券租金補貼收入

1,745,908.52 元。

少數股東權益影

-11,103,241.05 -9,461,378.91 -8,890,311.02

響額

所得稅影響額 -94,238,807.82 -29,217,570.89 -5,059,616.66

合計 271,757,042.81 78,192,420.33 19,483,832.83

三、 采用公允價值計量的項目

單位:元 幣種:人民幣

對當期利潤的影

項目名稱 期初餘額 期末餘額 當期變動

響金額

可供出售金融資

614,147,388.25 268,517,559.95 -345,629,828.30 267,153,703.41

產

合計 614,147,388.25 268,517,559.95 -345,629,828.30 267,153,703.41

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

第四節 董事會報告

一、 董事會關於公司報告期內經營情況的討論與分析

2013 年，是全面貫徹"十八大"精神的開局之年，是實施"十二五規劃"承前啟後的關鍵一年。一

年來，面對不斷變化的外部發展環境，公司董事會以定期董事會、臨時董事會以及專業委員會

會議等形式，認真研究公司重大經營事項和發展戰略，努力推進公司市場化改革，促進公司各

項工作穩健、持續、紮實推進，努力做精"陸傢嘴地產"品牌。

第一部分 2013 年度工作報告

2013 年，公司董事會繼續加強自身建設，註重調查研究，充分醞釀、科學決策公司重大事項。

各專業委員會分工明確，權責清晰，有效運作。全年，公司共召開 7 次董事會(含臨時董事會) ，

召開 12 次專業委員會會議，為公司各項決策和重要經營工作穩步推進提供瞭保障。

一、2013 年度經營工作回顧。

1、2013 年度各項營業總收入約 60 億元。其中：土地和房產銷售收入(含預收款)29.7 億元；

包括公司持股 50%及以上的下屬公司在內，實現物業租賃收入 21.7 億元；物業管理及服務性收

入 8.5 億元。

2、2013 年度營業資金支出包括土地開發、項目開發、租賃成本、酒店成本、物業管理成本、

銷售費用、管理費用、貸款利息等合計 40.7 億元。其中：項目開發投資支出 28.3 億元；合並報

表范圍內支付給職工的現金支出總額 2.64 億元，占 2013 年度歸屬於母公司凈利潤的 18.8%。

3、2013 年度實現凈利潤 14.06 億元，為年度目標的 134%。

二、2013 年經營工作分析。

(一)經營收入分析。

1、物業租賃收入。

(1)合並報表范圍內長期在營物業租金收入，合計 14.3 億元。

①辦公物業，包括甲級寫字樓與高品質研發樓。2013 年度租賃收入超過 10.5 億元，比 2012 年

增長 1.6 億元，同比增幅約 20%。

目前，公司持有長期在營甲級寫字樓共 11 幢，總建築面積超過 55 萬平方米。截止 2013 年末，

運營一個完整日歷年度以上的甲級寫字樓年末平均出租率約為 95.9%。2012 年下半年投入運營

的陸傢嘴金融服務廣場(軟件園 11 號樓主樓)年末出租率已經達到瞭 85%。

高品質研發樓包括園區型的上海市級軟件產業基地----上海陸傢嘴軟件園區以及金橋創科園。截

止 2013 年末，長期在營的高品質研發樓總建築面積已超過 22 萬平方米，年末平均出租率達到

99%。

上述增幅中，新增樓宇(陸傢嘴金融服務廣場)提供的超過 8 萬平方米的可供租賃面積產生瞭

1.06 億元租金，約占增幅的 62%；存量樓宇租金自然增長貢獻超過 6987 萬元， 約占增幅的 38%。

②商鋪物業。2013 年度租賃收入為 2.2 億元，比 2012 年增長 3500 萬元，同比增幅約 19%。

在營商鋪物業主要包括陸傢嘴 96 廣場、陸傢嘴 1885 文化中心、天津虹橋新天地以及陸傢嘴金

融城配套商業設施。截止 2013 年末，在營的主要商鋪物業總建築面積超過 9 萬平方米，其中：

陸傢嘴 96 廣場以及陸傢嘴 1885 文化中心年末出租率均為 100%。

上述增幅中，新增項目(主要指陸傢嘴金融城配套商業設施部分項目)產生瞭 1200 萬元租金，

約占增幅的 34%；存量樓宇租金自然增長貢獻超過 2300 萬元，約占增幅的 66%。

③酒店物業。2013 年度營業收入為 1.16 億元，比 2012 年 1.22 億元的收入略減 5%。

公司現擁有兩傢商務型酒店----東怡大酒店和明城大酒店，全年營業收入近 1.2 億元。明城大酒

店配備 399 間房間，2013 年 GOP 率為 35%，全年出租率為 63%；東怡大酒店配備 209 間房間，

2013 年 GOP 率為 28%，全年出租率為 60%。

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

④住宅物業。2013 年度租賃收入 1.25 億元，比 2012 年度增長 800 萬元，同比增幅約 7%。

長期持有在營的住宅物業主要是東和公寓，共有 400 餘套住宅，總建築面積約 9 萬平方米，年

末出租率為 95%。

上述增幅全部來自租金的自然增長。

(2)合並報表范圍外長期在營物業租金收入，合計 7.39 億元。

公司控股 50%股權的上海新國際博覽中心有限公司及上海富都世界發展有限公司以投資收益方

式計入合並報表。

①會展物業。2013 年度租賃收入 6.88 億元，比 2012 年度增長 4800 萬元，同比增幅約 8%。

公司通過全資子公司----上海陸傢嘴展覽有限公司與德國展覽公司合資成立的上海新國際博覽

中心有限公司投資建設瞭上海新國際博覽中心。上海新國際博覽中心共擁有 17 個室內展廳，室

內展覽面積達 20 萬平方米，室外展覽面積達 10 萬平方米。2013 年，展覽業務繼續保持著穩定

增長的態勢。全年共承接瞭 99 場不同規模的展覽會，行業分佈包括電子信息、汽車汽配、機械

設備、印刷包裝、紡織面料、建材衛浴、食品酒店以及華交會、工博會等。全年共實現合同銷

售面積 582.63 萬平方米，實現銷售收入 95814.88 萬元，其中場租收入達到 68712.98 萬元，稅

後利潤總額達 23802.86 萬元， 場館總利用率達 64.88%。此外，全年共吸引國內展商 97606 人次，

國際展商 11809 人次；國內觀眾 3769056 人次，國際觀眾 506940 人次。

②富都世界。2013 年度租賃收入 5070 萬元，比 2012 年增長 744 萬元，同比增幅約 17%。

2、房產銷售收入。

2013 年度，公司各類住宅物業實現銷售收入 17.3 億元， 主要來自於陸傢嘴公館、天津海上花苑、

天津河濱花苑以及其他存量房、動遷房的銷售。各類住宅物業累計合同銷售面積超過 11 萬平方

米，合同金額近 29 億元，去化率超過 71%。

2013 年度，辦公物業實現現金流入 3.3 億元，來自於零星存量辦公樓的銷售及浦東金融廣場以

及其他零星辦公樓銷售項目的現金收款。

3、物業管理及服務性收入。

合並報表范圍內，2013 年度，公司實現 5.06 億元物業管理收入，比 2012 年度增長 1.12 億元，

同比增幅約 28%。

合並報表范圍外， 上海新國際博覽中心有限公司 2013 年度實現 2.93 億元的服務費收入， 2012

比

年度增加 6300 萬元， 同比增長約 27%。上海富都世界有限公司 2013 年度實現 4914 萬元物業管

理收入，比 2012 年度增長 709 萬元，同比增幅約 13%。

(二)項目開發投資分析。

2013 年度，公司共實施工程項目 31 個，總建築面積 328 萬平方米。其中：新開工項目 7 個，

竣工項目 9 個(4 個為當年開工、當年竣工項目) ，續建項目 12 個，前期推進項目 7 個。2013

年度，投入建設資金 28.3 億元，比 2012 年度增加 1.96 億元，同比增幅約 7%。

(三)經營業績影響分析。

公司 2013 年度當年利潤來源與之前年度沒有發生重大變化，主要來源於房產銷售和租賃收入。

其中：長期持有物業租金收入毛利率為 82%，對利潤總額的貢獻率為 51%；房產類銷售收入毛

利率為 53%，對利潤總額的貢獻率為 28%；投資收益對利潤總額的貢獻率為 26%。

除此以外，下述項目支出對公司年度利潤及現金流有較大相關性：

1、稅金支出：公司 2013 年度共繳納 12.89 億元稅收(實際支付總額)，同比上漲 8%，占營業

收入的 29%，是 2013 年度歸屬於母公司凈利潤的 92%。

2、折舊計提：根據公司會計制度規定，2013 年度計提折舊 2 億元，占租金收入的 14%，是 2013

年度歸屬於母公司凈利潤的 14%。

3、現金分紅支出：2013 年度，公司實現向股東分紅 3.04 億元，占營業收入的 7%，占 2013 年

度歸屬於母公司凈利潤的 22%。

4、員工薪酬支出：2013 年合並報表范圍員工總數 2794 人，人數同比增加 36%，薪酬支出總額

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

為 2.46 億元，人均 8.8 萬元，是 2013 年度歸屬於母公司凈利潤的 17%。

第二部分 2014 年度經營工作計劃

隨著公司資產規模不斷擴大、投資強度不斷擴大、開發地域不斷擴大，每一年，對於我們來說，

都將會是新的挑戰，會有壓力，但與挑戰、壓力相伴的一定是機遇。

2014 年，是公司主營業務轉型戰略實施的第十個年頭，是全面貫徹落實十八屆三中全會精神的

開局之年，是上海新一輪國資改革號角全面吹響的第一年，作為國有控股的公眾公司，我們必

須保持時不我待的緊迫感，銳意進取、兼容並蓄，以改革促發展，開創各項工作新局面。

一是要堅持以市場化取向推進公司各項管理改革，在推進市場化管理的過程中激發企業活力。

二是要繼續全力促進核心產品市場化營銷業績，在營物業至年末的出租率要達到 90%。繼續推

進包括陸傢嘴公館、天津海上花苑、天津河濱花苑以及天津河庭花苑西塊一期、浦江鎮涵雲雅

庭等住宅產品的銷售。同時，繼續提高物業管理水平，通過引進新措施、新理念、新技術，對

核心在營產品進行精細化管理，提高產品品質和客戶的使用感受。

三是要安全、優質、高效地推進產品建設，持續提高公司長期持有優質資產的投資力度。

2014 年度，公司經營工作收支計劃如下：

1、土地和房產銷售收入(含預收款)不低於人民幣 26 億元。其中辦公物業銷售收入不低於 5.8

億元，房產銷售收入不低於 20.2 億元；

2、物業租賃收入不低於人民幣 23 億元。其中合並報表范圍內收入不低於 16 億元，合並報表范

圍外收入不低於 7 億元；

3、物業管理及服務性收入不低於人民幣 7.5 億元；

4、項目開發投資支出不超過 40 億元；

5、合並報表范圍內員工薪酬支出總額不超過 2.84 億元，如前述預算總額與上海市浦東新區國

有資產監督管理委員會的薪酬發放規定不一致的，按孰低的原則執行；

6、利潤目標：不低於 2013 年度利潤水平。

(一) 主營業務分析

1、 利潤表及現金流量表相關科目變動分析表

單位：元 幣種:人民幣

科目 本期數 上年同期數 變動比例(%)

營業收入 4,509,699,163.30 3,492,086,591.86 29.14

營業成本 1,857,471,064.25 1,218,397,533.83 52.45

銷售費用 115,137,399.35 77,923,010.61 47.76

管理費用 177,600,002.78 164,280,206.07 8.11

財務費用 240,574,758.04 255,642,395.76 -5.89

經營活動產生的現金流量凈額 573,698,948.19 1,604,846,235.52 -64.25

投資活動產生的現金流量凈額 -1,579,813,283.47 -1,290,795,069.15

籌資活動產生的現金流量凈額 2,816,671,256.31 -1,544,534,266.86

2、 收入

(1) 主要銷售客戶的情況

單位：元

前五名客戶的營業收入情況

2013 年 2012 年

前五名客戶的營業收入合計 202,068,219.55 199,022,357.79

前五名客戶的營業收入占營業收入的比例 4.48% 5.70%

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

3、 成本

(1) 成本分析表

單位:元

分行業情況

本期金額

上年同期

本期占總

成本構成項 較上年同

分行業 本期金額 上年同期金額 占總成本

成本比例

目 期變動比

比例(%)

(%)

例(%)

房產銷售 718,574,419.60 17.65 267,224,391.08 25.68 168.90

動遷房轉

99,551,797.28 29.40 128,352,634.20 12.34 -22.44

讓

房地產租

256,110,777.70 31.87 228,675,868.26 21.98 12.00

賃

靜電機推薦 酒店業 61,871,443.42 18.09 60,211,457.82 5.79 2.76

物業管理 467,329,896.58 2.99 356,060,932.73 34.22 31.25

4、 費用

單位：元

本報告期比上年同期增減

項目 2013 年 2012 年

(%)

銷售費用 115,137,399.35 77,923,010.61 47.76

管理費用 177,600,002.78 164,280,206.07 8.11

財務費用 240,574,758.04 255,642,395.76 -5.89

所得稅 440,299,462.33 323,375,323.27 36.16

5、 現金流

單位：元

項目 2013 年 2012 年 本報告期比上年同期增減(%)

經營活動產生的現金流量凈額 573,698,948.19 1,604,846,235.52 -64.25

投資活動產生的現金流量凈額 -1,579,813,283.47 -1,290,795,069.15

籌資活動產生的現金流量凈額 2,816,671,256.31 -1,544,534,266.86

6、 其它

(1) 公司利潤構成或利潤來源發生重大變動的詳細說明

從 2012 年度開始，公司利潤來源較之前發生瞭重大變化，目前主要來源於各類房產銷售和租賃

收入。

(2) 發展戰略和經營計劃進展說明

詳見“董事會關於公司報告期內經營情況的討論與分析”。

(二) 行業、產品或地區經營情況分析

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

1、 主營業務分行業、分產品情況

單位:元 幣種:人民幣

主營業務分行業情況

營業收入 營業成本 毛利率比

毛利率

分行業 營業收入 營業成本 比上年增 比上年增 上年增減

(％)

減(%) 減(%) (%)

減少 9.46

房產銷售 1,317,455,805.12 718,574,419.60 45.46 122.26 168.90

個百分點

動遷房轉 減少 5.23

410,239,961.00 99,551,797.28 75.73 -39.15 -22.44

讓 個百分點

房地產租 增加 1.45

1,431,071,718.81 256,110,777.70 82.10 21.07 12.00

賃 個百分點

減少 4.12

酒店業 115,876,932.45 61,871,443.42 46.61 -5.17 2.76

個百分點

減少 2.12

物業管理 506,280,566.22 467,329,896.58 7.69 28.23 31.25

個百分點

2、 主營業務分地區情況

單位:元 幣種:人民幣

地區 營業收入 營業收入比上年增減(％)

上海市 2,678,898,365.96 5.64

天津市 1,102,026,617.64 154.50

(三) 資產、負債情況分析

1、 資產負債情況分析表

單位:元

本期期末金

本期期末數占 上期期末數

額較上期期

項目名稱 本期期末數 總資產的比例 上期期末數 占總資產的

末變動比例

(%) 比例(%)

(%)

存貨 20,771,592,063.76 53.90 15,268,304,421.67 49.60 36.04

其他應付款 10,738,264,398.92 27.86 8,317,712,415.36 27.02 29.10

應付賬款 1,223,306,955.44 3.17 990,855,209.31 3.22 23.46

長期借款 3,613,559,479.48 9.38 2,510,722,977.86 8.16 43.93

存貨：本期收購前灘實業股權，增加賬面存貨 39 億元。

其他應付款：計提應付前灘實業收購款 22.58 億元

2、 公允價值計量資產、主要資產計量屬性變化相關情況說明

公司可供出售金融資產采用公允價值計量，詳見第三節會計數據和財務指標摘要中的三、采用

公允價值計量的項目。

(四) 核心競爭力分析

公司作為陸傢嘴金融貿易區的城市開發商，在浦東陸傢嘴金融貿易區核心區域內持有大量高端

經營性物業，為公司的長期穩健經營打下瞭堅實的基礎，陸傢嘴地產的知名度和美譽度也已經

為社會熟知和認可。同時，通過多年來的區域開發，公司積累瞭豐富的城市開發經驗，成功轉

型為商業地產投資、開發、運營商。公司的核心競爭力主要體現在以下幾個方面：

1.持續增長的經營性物業。

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

公司持有的各類可租賃物業的面積從 2008 年的約 44 萬平方米， 2013 年底超過瞭 100 萬平方

到

米，在建面積更是超過 200 萬平方米。可以預計，今後若幹年公司持有的經營性物業規模仍將

保持持續穩定增長。

2.穩定成熟的專業營銷團隊。

經過多年的市場磨練，公司已經形成瞭一支穩定成熟的專業營銷團隊，積累瞭一定的自有客戶

資源，有效控制瞭營銷成本。公司目前的營銷團隊按產品類型分為辦公營銷、商業營銷和住宅

營銷，營銷團隊之間既有分工，又有合作。專業營銷團隊將對公司產品的經營提供有效保障。

3.持續發展的歷史機遇。

在城鎮化的大背景下，公司作為控股股東上海陸傢嘴(集團)有限公司的重要商業房地產平臺，

仍處在一個大有作為的發展時代。控股股東參與投資開發的迪士尼和前灘項目，對於公司商業

房地產發展，是一個難得的歷史機遇。公司在控股股東的支持下，已經成功進軍前灘國際商務

區，前灘中心作為該地區標志性建築，各項前期工作已經全面啟動。

(五) 投資狀況分析

1、 對外股權投資總體分析

單位：萬元

報告期內投資額 489,300.00

投資額增減變動數 158,254.10

上年同期投資額 331,045.90

投資額增減幅度(%) 47.80

占被投資

公司權益

主要被投資公司情況 主要經營活動 備註

的比例

(%)

註冊資本金 555,686 萬元，

房地產開發、經營，實業投資，資

收購總價款 451,500 萬元，

上 海前灘實業發展有 產管理，建材的銷售，園林綠化，

報告期內實際出資 225,750

限公司 物業管理，市政公用建設工程施

萬元，餘款 2014 年 1 月付

工，商務咨詢(除經紀)。

清。

註冊資本金 38,000 萬元，

上 海純一實業發展有 實業投資、企業管理、房地產開發、

報告期內增資 37,500 萬

限公司 物業管理、商務咨詢

元。

上 海聯浦資產管理有 資產管理、物業管理，停車場(庫) 註冊資本金 100 萬元，報

限公司 經營 告期內出資 100 萬元。

上 海佳三資產管理有 資產管理、物業管理，停車場(庫) 註冊資本金 100 萬元，報

限公司 經營 告期內出資 100 萬元。

上 海佳衛資產管理有 資產管理、物業管理，停車場(庫) 註冊資本金 100 萬元，報

限公司 經營 告期內出資 100 萬元。

持有其他上市公司股權情況

(1)

單位：元

證 占該公 會 股

證券代 券 司股權 報告期所有者 計 份

最初投資成本 期末賬面價值 報告期損益

碼 簡 比例 權益變動 核 來

稱 (％) 算 源

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

科

目

可

供

招 出

商 售

600036 0.00 0 0.00 16,651,855.08 -231,574,504.97

銀 金

行 融

資

產

可

供

號 出

百 售

600640 21,597,717.47 1.84 103,292,059.50 0 39,694,145.27

控 金

股 融

資

產

可

供

豫 出

園 售

600655 2,658,782.08 0.19 21,572,800.00 564,340.00 665,115.00

商 金

城 融

資

產

可

供

交 出

通 售

601328 86,261,841.38 0.04 88,300,074.24 5,518,754.64 -18,209,257.53

銀 金

行 融

資

產

可

供

光 出

大 售

601818 25,974,474.46 0.03 35,349,447.56 786,130.43 -4,104,591.17

銀 金

行 融

資

產

可

申

供

能

出

600642 7,263,294.30 0.09 20,003,178.65 527,556.36 428,639.54

股

售

份

金

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

融

資

產

合計 143,756,109.69 / 268,517,559.95 24,048,636.51 -213,100,453.86 / /

註:因中國光大銀行股份有限公司 (以下簡稱“光大銀行” 首次公開發行境外上市外資股 H 股)

) ( ，

根據國務院《減持國有股籌集社會保障資金管理暫行辦法》 (國發[2001]22 號)的有關規定以

及財政部的相關批復文件，本次發行上市時，本公司作為光大銀行的國有股東須將持有的光大

銀行部分 A 股轉由全國社會保障基金理事會(以下簡稱“社保基金會” )持有，按上述規定，

2013 年 12 月本公司被劃轉瞭 264707 股光大銀行股票至社保基金會。

(2) 持有非上市金融企業股權情況

所 會

占該

持 報告期 計

持有數量 公司

對 最初投資金額 期末賬面價值 報告期損 所有者 核 股份

股權

象 (元) (元) 益(元) 權益變 算 來源

比例

(股)

名 動(元) 科

(%)

稱 目

長

大 期

眾 股

35,112,000.00 30,240,000.00 2.11 12,780,880.69 0

保 權

險 投

資

長

申 期

銀 股

202,757,806.82 60,764,523.00 0.90 163,895,542.86 5,076,452.3

萬 權

國 投

資

合

237,869,806.82 91,004,523.00 / 176,676,423.55 5,076,452.3 / /

計

買賣其他上市公司股份的情況

(3)

報告期買 使用的資 報告期賣出

期初股份數 期末股份數 產生的投資收

股份名稱 入股份數 金數量 股份數量

量(股) 量(股) 益(元)

量(股) (元) (股)

號百控股 7,400,000.00 1,613,330.00 5,786,670.00 35,622,990.00

招商銀行 26,431,516.00 26,431,516.00 0 232,048,095.27

2、 非金融類公司委托理財及衍生品投資的情況

(1) 委托理財情況

本年度公司無委托理財事項。

(2) 委托貸款情況

本年度公司無委托貸款事項。

3、 募集資金使用情況

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

報告期內，公司無募集資金或前期募集資金使用到本期的情況。

4、 主要子公司、參股公司分析

主要參股公司

單位：萬元

註冊資本 經營范圍 總資產 凈資產 營業收入 營業利潤 凈利潤 備註

上海陸傢嘴金 成片土地開

融貿易區聯合 52,732.82 發 房 地 產 開 548,631.38 354,750.60 41,999.40 45,465.64 35,528.55

發展有限公司 發經營

會展服務， 實

上海陸傢嘴展

115,000.00 業投資， 建築 133,392.01 133,388.37 - 12,576.50 12,577.50

覽有限公司

工程

上海陸傢嘴開 批租地塊內

發大廈有限公 25,946.54 商 辦 綜 合 樓 39,143.10 33,920.77 9,829.54 6,192.90 4,743.88

司 開發經營

上海陸傢嘴商 房地產綜合

務廣場有限公 51,806.10 開發經營， 物 94,535.62 64,549.06 20,389.90 9,860.07 7,475.17

司 業管理

天津陸津房地

房地產開發

產 開 發 有 限 公 240,000.00 454,274.26 257,449.77 111,760.37 20,939.66 15,693.45

經營

司

房地產開發、

經營，實業投

資，資產管

理，建材的銷

上海前灘實業 售，園林綠

555,686.00 555,707.42 555,690.38 - 5.75 4.31

發展有限公司 化，物業管

理，市政公用

建築工程設

施，商務咨詢

(除經紀)

5、非募集資金項目情況

報告期內，公司無非募集資金投資項目。

二、董事會關於公司未來發展的討論與分析

(一)行業競爭格局和發展趨勢

公司重點關註瞭租賃業務中的辦公物業、商鋪物業以及房地產銷售業務的行業情況。

1.辦公物業。

根據第三方出具的市場研究報告顯示，至 2015 年末，上海將有約 220 萬平方米的甲級寫字樓入

市，其中 2013-2014 年浦東地區入市面積約 37 萬平方米，超過 2/3 的面積為自用，相對於 2015

和 2016 年超過年均 20 萬的上市量，可以預見明年是未來三年中市場競爭壓力相對最小的一年。

從租金方面看，小陸傢嘴和竹園地區的租金穩中有升，並預計在未來該趨勢將進一步保持，特

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

別是超甲級寫字樓的租金。

另據第三方研究顯示，浦西地區外資零售業企業繼續保持相對強勁的需求，而浦東地區則內資

租戶，尤其是內資金融行業租戶表現持續活躍。此外，隨著上一波金融危機中簽約的企業陸續

到期，目前中央商務區的租金已完全恢復甚至高於金融風暴前的水平，眾多原位於中央商務區

的客戶出於成本考慮，更願意搬遷至非中央商務區甲級寫字樓，特別是來自物流、制造業及醫

藥行業的企業，希望以較低的租金租賃連續層面的辦公面積。部分大型企業，出於形象考慮，

希望將核心部門留在中央商務區的同時兼顧成本控制，將非核心部門遷至非中央商務區，而其

首選的區域則是與核心部門所在的中央商務區由軌道交通相連區域的甲級寫字樓。故此，地鐵

上蓋或地鐵便捷連接的非中央商務區寫字樓擁有瞭更強的競爭力。

2.商鋪物業。

從行業需求看，威脅與機遇並存。一方面，中國網購市場近年來的迅猛發展，取代瞭一部分原

本屬於實體零售的市場份額，導致零售商對實體店鋪的擴張需求減緩，從而影響瞭對商鋪物業

的需求，對行業構成瞭一定威脅；另一方面，隨著經濟發展和傢庭收入的提高以及消費習慣的

改變，消費者對餐飲、娛樂、文化及各類休閑服務類的體驗需求也逐漸釋放出來，直接推升瞭

對商鋪物業的需求，為行業提供瞭難得發展機遇。

而從行業供應看，競爭則十分激烈。近年來，包括商場在內的商業地產大量集中開發上市，供

應量持續加大，競爭加劇，其中也不乏一些品牌開發商打造的優秀商業項目，這些項目的上市

對周邊一般商業項目造成瞭較大威脅和沖擊。

因此，行業競爭總體上較為激烈，但優秀的商業項目仍然有機會獲得較大發展空間並取得成功。

我們認為，未來行業發展有如下趨勢：

(1)隨著行業競爭的加劇，未來大型商場將更註重在購物環境、主題特色、業態配比及獨特商

戶引入等方面突出體驗型消費特點，滿足現代消費者一站式、體驗型與時間性的消費需求，以

抗衡網購以及其他競爭對手的沖擊；

(2)在綜合體項目開發中，基於商場給項目帶來的巨大外部溢出效應，在提升整個綜合體項目

價值和提升公司品牌、形象方面發揮著舉足輕重的作用，因而，各地產商紛紛不惜重金、傾力

打造商場，這將導致未來對商業資源的爭奪競爭更為激烈，給商場的招商和運營工作帶來較大

挑戰；

(3)基於品牌地產商具備較強的開發與運營實力，以及已成功項目的示范效應，開發項目也較

多，從而對商戶形成瞭較強號召力與議價能力，優秀的商戶資源未來將越來越集中於這些品牌

地產商；

(4)隨著中國各項改革的推進，經濟增長和居民收入有望獲得持續穩定增長，經濟發展也將更

依賴於消費的拉動，這些都為消費市場的增長提供瞭長期支撐，也為優秀的商場項目提供瞭廣

闊發展空間。

根據上述行業競爭格局與發展趨勢，在現有公司商鋪物業的開發過程中，一方面，我們正加強

對項目的研策工作，通過對商業發展趨勢的密切跟蹤與把握、對項目及所在區域的研究和對潛

在消費者與商戶的調研，對商場進行科學合理的定位與策劃，努力凸顯商場主題與特色，充分

滿足目標消費客群的需求，打造項目的差異化競爭優勢；另一方面，將加快專業商業運營團隊

的組建，加強專業團隊在項目規劃設計及建設階段的前期介入與指導工作，確保開發產品在各

方面都滿足商業長期持續運營需要，並積極籌備各商場的招商、運營相關工作，努力打造更有

競爭力的優秀商場。

3.房地產銷售。

根據易居中國市場部信息，2013 年，上海樓市成交量持續上揚，全年成交面積逼近 1300 萬平

米，創近 4 年新高。隨著市場回暖，成交量走高，2013 年成交均價同比上漲，突破 2.4 萬/平方

米高位。年度新增供應面積為 1161 萬平方米，較成交面積少瞭近 1 成，市場整體表現出供小於

求的態勢。縱觀 2013 年，市場整體表現出供應偏緊趨勢，再加上年末預售審批的"收緊"進一步

導致可售商品房數量的下滑，加劇瞭供應緊張。

2013 年，天津市場供給充分、項目推盤密集。年內商品住宅供應量達到 1363 萬平方米，環比

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

上漲 18%。高端市場崛起迅猛，市區樓盤的主導作用尤為顯著；外圍部分板塊活躍度提升。在

政策與市場雙重作用下，不同區域的市場行至價格"分水嶺"。2014 年，隨著藍印政策或逐步退

出，受其影響，遠郊區縣商品房市場原有的藍印需求將難以持續支撐市場，地緣型自住及改善

需求將成為遠郊區縣市場的成交主力軍。

2014 年，政府將在土地制度改革、房產稅、不動產登記以及金融政策上加快改革步伐。我們認

為這些動向將影響房地產市場發展和變化，去行政化的調控政策將逐步被長效機制所取代。短

期看，2014 年房地產政策將更加註重差別性。

2014 年，公司快速產品入市的規模將前所未有。陸傢嘴公館、陸傢嘴紅醍半島(涵雲雅庭)、

天津河濱花苑、海上花苑、河庭花苑將同時在售。在政府依舊以限購限貸等調控政策嚴控市場

的當下，上述項目的銷售對公司挑戰巨大。公司在積極推動銷售去化的同時，將著眼於長遠，

持續加大前期市場定位與產品研究，充分整合內部資源以加快項目的開發周期，以使住宅銷售

產品從設計、開發至營銷全過程更趨市場化。

(二)公司發展戰略

自公司從土地開發經營為主的經營模式向商業地產經營模式轉型以來， 公司的定位越來越清晰，

作為高端商業地產的開發者和經營者，在未來幾年，公司將立足陸傢嘴、立足浦東、立足前灘，

集聚能量，確立"陸傢嘴地產"在上述區域的品牌優勢。同時堅持"走出去"戰略，在商業地產的開

發數量、經營面積、租金收入、客戶質量上仍將保持穩定的上升趨勢，保持公司長期穩健經營

的風格。

在經營上，公司仍將堅持商業房地產項目長期持有、長期經營的經營策略；住宅項目快速開發、

快速銷售的經營策略。

在做大做強房地產主業的同時，開始涉足金融服務產業的投資，公司已經通過公開市場增持和

新增瞭申銀萬國、通聯支付的股權投資。公司也將在今後繼續尋找金融服務產業的投資機會。

公司將在穩健經營的基礎上，為股東創造穩中有升的利潤回報。

(三)經營計劃

詳見"董事會關於公司報告期內經營情況的討論與分析"

(四)因維持當前業務並完成在建投資項目公司所需的資金需求

2014 年，公司將根據實際業務需求，通過自有資金、銀行貸款、發行中期票據等多種融資方式

解決資金來源問題。

(五)可能面對的風險

詳見"董事會關於公司報告期內經營情況的討論與分析"

三、董事會對會計師事務所“非標準審計報告”的說明

(一)董事會、監事會對會計師事務所“非標準審計報告”的說明

√不適用

(二)董事會對會計政策、會計估計或核算方法變更的原因和影響的分析說明

√不適用

(三)董事會對重要前期差錯更正的原因及影響的分析說明

√不適用

四、利潤分配或資本公積金轉增預案

(一)現金分紅政策的制定、執行或調整情況

公司歷來重視對股東的穩定回報，並得到瞭管理層的有效執行。公司章程第一百八十二條規定：

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

公司可以采取現金或股票方式分配股利。股利的分配應當符合公司股東的利益、公司的整體戰

略目標和長期財務規劃，並應保持連續性和穩定性，確保公司長期持續穩定發展…公司應長期、

優先采用現金方式向股東分配紅利，每年分配的現金紅利應不低於當年可分配利潤的 10%。公

司自 2002 年以來，堅持每年現金分紅，分紅總金額超過 24 億元(含 2013 年度)，約占股本的

131.4%。

2013 年度公司繼續嚴格執行上述公司章程的規定，公司董事會依據公司的整體戰略目標以及長

期財務規劃，向股東大會提交瞭《2012 年度利潤分配預案》，並經公司 2012 年度股東大會審議

通過。該項利潤分配政策符合公司章程及審議程序的規定，充分保護瞭投資者的合法權益。

(二)報告期內盈利且母公司未分配利潤為正，但未提出現金紅利分配預案的，公司應當詳細披

露原因以及未分配利潤的用途和使用計劃

√不適用

(三)公司近三年(含報告期)的利潤分配方案或預案、資本公積金轉增股本方案或預案

單位：元幣種：人民幣

占合並報表

分紅年度合並報

每 10 股派 中歸屬於上

每 10 股送 每 10 股轉 現金分紅的 表中歸屬於上市

分紅年度 息數(元) 市公司股東

紅股數(股) 增數(股) 數額(含稅) 公司股東的凈利

(含稅) 的凈利潤的

潤

比率(%)

2013 年 0 2.26 0 422,096,584 1,405,959,354.07 30.02

2012 年 0 1.63 0 304,432,492 1,010,985,850.27 30.11

2011 年 0 1.5 0 280,152,600 984,929,293.65 28.44

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

第五節重要事項

一、重大訴訟、仲裁和媒體普遍質疑的事項

本年度公司無重大訴訟、仲裁和媒體質疑事項。

二、報告期內資金被占用情況及清欠進展情況

√不適用

三、破產重整相關事項

本年度公司無破產重整相關事項。

四、資產交易、企業合並事項

(一)公司收購、出售資產和企業合並事項已在臨時公告披露且後續實施無變化的

事項概述及類型 查詢索引

本公司以及本公司的控股子公司上海陸傢嘴金融

貿易區聯合發展有限公司將各持有上海陸景置業

有限公司 (以下簡稱"陸景公司") 股權於 2013

50%

年 5 月 3 日在上海聯合產權交易所公開掛牌，掛

牌 總 金 額 為 人 民 幣 459,460,190.90 元 ，

詳見公告臨 2013－015 號

GoldenGatePacificCompanyLimited 以掛牌價格摘

取瞭陸景公司 100%股權， 公司以及聯合公司分別

持 有 的 陸 景 公 司 50% 股 權 的 對 價 為 人 民 幣

229,730,095.45 元。 報告期內上述對價已經全部收

到，上述交易貢獻 2013 年度凈利約 1.8 億元。

經公司第六屆董事會 2013 年第二次臨時會議審

議通過，同意公司以不低於評估價格，參照同等

條件下的市場價格，通過上海聯合產權交易所掛

詳見公告臨 2013-027 號

牌轉讓大眾保險股份有限公司 2.11%股權。公司

已於 2014 年 02 月 18 日通過上海聯合產權交易所

掛牌轉讓瞭上述股權。

經公司第六屆董事會 2013 年第三次臨時會議審

議通過，同意公司以不低於評估價格，通過上海

詳見公告臨 2013-028 號

聯合產權交易所掛牌轉讓上海易兌外幣兌換有限

公司 50%股權。

(二)臨時公告未披露或有後續進展的情況

1、收購資產情況

單位:萬元幣種:人民幣

交 自收購 自本年 該資產

是否為

易 日起至 初至本 所涉及 所涉及 為上市

關聯交

對 被收 本年末 年末為 資產收 的資產 的債權 公司貢

購買 資產收 易(如 關聯關

方 購資 為上市 上市公 購定價 產權是 債務是 獻的凈

日 購價格 是，說 系

或 產 公司貢 司貢獻 原則 否已全 否已全 利潤占

明定價

最 獻的凈 的凈利 部過戶 部轉移 利潤總

原則)

終 利潤 潤(適 額的比

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

控 用於同 例(%)

制 一控制

方 下的企

業合

並)

法 申銀

年6

院 市場定

萬國

月 否 是 是

5,265.50

拍 價

萬股

賣

日

新

疆

同

威

之

選

股 通聯

年

權 市場定

支付

否 是 是

12 5,256.00

投 價

月4

萬股

資

日

有

限

合

夥

企

業

2、出售資產情況

單位:萬元幣種:人民幣

本年初 資 所涉 所涉

起至出 是否為 產 及的 及的 資產出售

交 售日該 關聯交 出 資產 債權 為上市公 關

易 被出售資 出售 資產為 出售產生 易(如 售 產權 債務 司貢獻的 聯

出售價格

對 產 日 上市公 的損益 是，說明 定 是否 是否 凈利潤占 關

方 司貢獻 定價原 價 已全 已全 利潤總額 系

的凈利 則) 原 部過 部轉 的比例(%)

潤 則 戶 移

二 市

招商銀行

年8

級 場

否 是 是

2643.15 28,661.08 17,415.95 12.37

月 14

市 定

萬股

日

場 價

二 市

號百控股

年 10

級 場

161.33 萬 否 是 是

4,164.45 2,671.72 1.90

月 18

市 定

股

日

場 價

五、公司股權激勵情況及其影響

√不適用

六、重大關聯交易

(一)資產收購、出售發生的關聯交易

1、已在臨時公告披露，但有後續實施的進展或變化的事項

公司於 2003 年 5 月 23 日以人民幣 45.15 億元在上海聯合產權交易所摘牌上海前灘實業發展有

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

限公司 60%股權，公司與上海濱江國際旅遊度假區開發有限公司(現"上海前灘國際商務區投資

(集團)有限公司")簽訂瞭產權交易合同,截止 2013 年底，支付瞭轉讓金 22.575 億元,餘款於 2014

年 1 月 2 日付清。於 2013 年度已經完成相關股權變更手續。詳見臨 2013-016 號公告。

七、重大合同及其履行情況

(一)托管、承包、租賃事項

√不適用

(二)擔保情況

單位:億元幣種:人民幣

公司對子公司的擔保情況

報告期內對子公司擔保發生額合計 3.4

報告期末對子公司擔保餘額合計(B) 3.4

公司擔保總額情況(包括對子公司的擔保)

擔保總額(A+B) 3.4

擔保總額占公司凈資產的比例(%) 2.24

(三)其他重大合同

本年度公司無其他重大合同。

八、承諾事項履行情況

(一)上市公司、持股 5%以上的股東、控股股東及實際控制人在報告期內或持續到報告期內的承

諾事項

是

承 是

否

諾 否

及

時 有 如未能及時履行應說 如未能及時

承諾 承諾類 時

承諾方 承諾內容 間 履 明未完成履行的具體 履行應說明

背景 型 嚴

及 行 原因 下一步計劃

格

期 期

履

限 限

行

對於公司收購

上海陸傢嘴

(集團)有限

公司持有的上

海富都世界發

與重

展有限公司

大資

上海陸傢 50% 股權 的 事 詳 見 臨

產重 解決同業

嘴(集團) 《陸傢嘴關 無

宜， 否 是 2014-002 號 公

組相 競爭

有限公司 於收購控股股 告。

關的

東房地產股權

承諾

資產的關聯交

易公告》中披

露：富都世界

公司在評估基

準日賬面中預

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

提 土地開發成

本 計

400,546,451.63

元。由於此開

發成本系根據

2007 年初當時

的動拆遷價格

水平計算計

提，現在無論

從動拆遷補償

標準及社會物

價水平來看，

都較以前計算

標準有較大變

動。故上海陸

傢嘴(集團)

有限公司承

諾：

“若今後該

地塊實際動遷

成本大於原計

提金額，陸傢

嘴集團將對股

權受讓方予以

補償；若小於

原計提金額，

則將收回差

額，補償或收

回金額按經第

三方審計的項

目實際發生數

計算確定。具

體內容及方式

將在本次股權

轉讓的正式轉

讓協議中明

確。 (詳見臨

”

時公告臨 2012

－ 023 以及臨

時公告臨 2014

－002)

九、聘任、解聘會計師事務所情況

單位:萬元幣種:人民幣

是否改聘會計師事務所： 否

現聘任

境內會計師事務所名稱 安永華明會計師事務所(特殊普通合夥)

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

境內會計師事務所報酬

境內會計師事務所審計年限

名稱 報酬

內部控制審計會計師事

眾華會計師事務所(特殊普通合夥) 49.8

務所

十、上市公司及其董事、監事、高級管理人員、持有 5%以上股份的股東、實際控制人、收購人

處罰及整改情況

本年度公司及其董事、監事、高級管理人員、持有 5%以上股份的股東、實際控制人、收購人均

未受中國證監會的稽查、行政處罰、通報批評及證券交易所的公開譴責。

十一、其他重大事項的說明

報告期內公司無其他重大事項。

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

第六節股份變動及股東情況

一、股本變動情況

(一)股份變動情況表

1、股份變動情況表

單位：股

本次變動前 本次變動增減(＋，－) 本次變動後

公積

發行 送 其 小

比例 比例

數量 金轉 數量

新股 股 他 計

(%) (%)

股

一、有限售條件

股份

1、國傢持股

2 、國有法人持

股

3 、其他內資持

股

其中：境內非國

有法人持股

境內自然人持

股

４、外資持股

其中：境外法人

持股

境外自然人持

股

二、無限售條件

1,867,684,000 100 1,867,684,000

流通股份

1 、人民幣普通

1,358,084,000 72.71 1,358,084,000 72.71

股

2 、境內上市的

509,600,000 27.29 509,600,000 27.29

外資股

3 、境外上市的

外資股

4、其他

三、股份總數 1,867,684,000 100 1,867,684,000

(二)限售股份變動情況

報告期內，本公司限售股份無變動情況。

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

二、證券發行與上市情況

(一)截至報告期末近 3 年歷次證券發行情況

截止本報告期末至前三年，公司未有證券發行與上市情況。

(二)公司股份總數及股東結構變動及公司資產和負債結構的變動情況

報告期內沒有因送股、配股等原因引起公司股份總數及結構的變動。

(三)現存的內部職工股情況

本報告期末公司無內部職工股。

三、股東和實際控制人情況

(一)股東數量和持股情況

單位：股

年度報告披露日前第 5 個交

截止報告期末股東總數 133,898 131,772

易日末股東總數

前十名股東持股情況

持

有

有

限

售

股東 持股比 報告期內

股東名稱 持股總數 條 質押或凍結的股份數量

性質 例(%) 增減

件

股

份

數

量

上海陸傢嘴(集團)有限公 國有

質押

57.64 1,076,556,437 0 292,825,362

司 法人

國有

上海國際信托有限公司 無

2.85 53,234,998

法人

SCBHKA/CKGINVESTME

未知 無

2.50 46,608,188 -560,559

NTSASIALIMITED

未知 無

TARGETVALUEFUND 1.98 36,987,523 19,764,071

DAIWACAPITALMARKET

未知 無

SHONGKONGLTD-CLIEN 0.81 15,211,045 110,000

TSACCOUNT

SCBHKA/CBBHS/AVANG

未知 無

UARDEMERGINGMARKE 0.56 10,422,466 8,319,997

TSSTOCKINDEXFUND

JPMCB/LGTBANKINLIEC

未知 無

HTENSTEINAKTIENGESE 0.51 9,507,900

LLSCHAFT

HKSBCSBA/CTHENORTH

ERNTRUSTCOS/AGOVER

未知 無

0.40 7,548,251 7,548,251

NMENTOFSINGAPOREIN

V.CORPORATION

東達(香港)投資有限公司 國有 無

0.36 6,686,009

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

法人

招商證券香港有限公司 未知 無

0.35 6,622,058 43,080

前十名無限售條件股東持股情況

股東名稱 持有無限售條件股份的數量 股份種類及數量

上海陸傢嘴(集團)有限公

人民幣普通股

1,076,556,437 1,076,556,437

司

上海國際信托有限公司 人民幣普通股

53,234,998 53,234,998

SCBHKA/CKGINVESTME

境內上市外資股

46,608,188 46,608,188

NTSASIALIMITED

境內上市外資股

TARGETVALUEFUND 36,987,523 36,987,523

DAIWACAPITALMARKET

境內上市外資股

SHONGKONGLTD-CLIEN 15,211,045 15,211,045

TSACCOUNT

SCBHKA/CBBHS/AVANG

境內上市外資股

UARDEMERGINGMARKE 10,422,466 10,422,466

TSSTOCKINDEXFUND

JPMCB/LGTBANKINLIEC

境內上市外資股

HTENSTEINAKTIENGESE 9,507,900 9,507,900

LLSCHAFT

HKSBCSBA/CTHENORTH

ERNTRUSTCOS/AGOVER

境內上市外資股

7,548,251 7,548,251

NMENTOFSINGAPOREIN

V.CORPORATION

東達(香港)投資有限公司 6,686,009 境內上市外資股 6,686,009

招商證券香港有限公司 6,622,058 境內上市外資股 6,622,058

上述股東關聯關系或一致 東達(香港)投資有限公司為第一大股東-上海陸傢嘴(集團)有限公司的全

行動的說明 資子公司。

四、控股股東及實際控制人情況

(一)控股股東情況

1、法人

單位：萬元 幣種：人民幣

名稱 上海陸傢嘴(集團)有限公司

單位負責人或法定代表人 楊小明

成立日期 1990 年 8 月 29 日

組織機構代碼

註冊資本 235,731

房地產開發經營，市政基礎設施，建設投資，投

主要經營業務 資咨詢，實體投資，國內貿易(除專項規定) ，資

產管理經營、信息。

2012 年度經審計的營業收入約 161,271 萬元；凈

經營成果

利潤約 47,742 萬元。

2012 年度經審計的總資產約 2,257,817 萬元；凈

財務狀況 資產約 927,527 萬元；負債約 1,330,290 萬元，所

有者權益約 927,527 萬元。

2012 年度經審計的經營活動產生的現金流量約

現金流和未來發展戰略

99,521 萬元。

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

報告期內控股和參股的其他境內外上市公司的股

無

權情況

(二)實際控制人情況

1、法人

上海市國有資產監督管理委員會為上海市政府直

名稱 屬的特設機構，上海市政府授權上海市國資委代

表市政府履行出資人職責。

2、公司與實際控制人之間的產權及控制關系的方框圖

五、其他持股在百分之十以上的法人股東

截止本報告期末公司無其他持股在百分之十以上的法人股東。

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

第七節董事、監事、高級管理人員和員工

情況

一、持股變動及報酬情況

(一)現任及報告期內離任董事、監事和高級管理人員持股變動及報酬情況

單位：股

報告

報告期 期從

內從公 股東

年度內 司領取 單位

任期起 任期終 年初持 年末持 股份增 增減變 的應付 獲得

姓名 職務 性別 年齡

始日期 止日期 股數 股數 減變動 動原因 報酬總 的應

量 額(萬 付報

元)(稅 酬總

前) 額(萬

元)

2011 年 2014 年

楊小明 董事長 男 5 月 18 5 月 17

60 14,050 14,050 0 64.32

日 日

副 董事 2011 年 2014 年

李晉昭 長、總 男 5 月 18 5 月 17

51 20,000 20,000 47.31

經理 日 日

2011 年 2014 年

徐而進 董事 男 5 月 18 5 月 17

45 10,000 10,000 0 47.77

日 日

2013 年 2014 年

朱蔚 董事 男 4 月 15 5 月 17

56 27,337 27,337 0 35.83

日 日

2011 年 2014 年

瞿承康 董事 男 5 月 18 5 月 17

56 0

日 日

2011 年 2014 年

獨 立董

馮正權 男 5 月 18 5 月 17

70 8

事

日 日

2011 年 2014 年

獨 立董

呂巍 男 5 月 18 5 月 17

49 8

事

日 日

2011 年 2014 年

獨 立董

尤建新 男 5 月 18 5 月 17

52 8

事

日 日

2011 年 2014 年

獨 立董

尹燕德 男 5 月 18 5 月 17

51 8

事

日 日

2011 年 2014 年

監 事會

賈繼鋒 男 5 月 18 5 月 17

60 2.4

主席

日 日

監 事會 2011 年 2014 年

嚴軍 男 60 1,215 1,215 0 43.93

副主席 5 月 18 1 月 31

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

日 日

2011 年 2013 年

劉鈞 原監事 女 5 月 18 3 月 12

43 0

日 日

2013 年 2014 年

應伊紅 監事 女 4 月 15 5 月 17

50 0

日 日

2011 年 2014 年

職 工監

火正基 男 5月5 5 月 17

58 70.61

事

日 日

2013 年 2014 年

職 工監

傅聰 男 7月5 5 月 17

57 34.09

事

日 日

2011 年 2014 年

副 總經

朱宗巍 男 5 月 18 1 月 31

60 118.69

理

日 日

2011 年 2014 年

副 總經

施國華 男 5 月 18 5 月 17

59 106.19

理

日 日

2011 年 2014 年

副 總經

吳小可 男 5 月 18 5 月 17

55 106.97

理

日 日

2011 年 2014 年

副 總經

周偉民 男 5 月 18 5 月 17

50 8,000 8,000 102.36

理

日 日

2011 年 2014 年

財 務總

胡習 男 5 月 18 5 月 17

46 98.01

監

日 日

2011 年 2013 年

原 董事

陶劍雯 女 5 月 18 5月2

39 10,000 10,000 36.94

會秘書

日 日

2013 年 2014 年

董 事會

王輝 女 7 月 26 5 月 17

42 3,200 3,200 73.52

秘書

日 日

合計 / / / / / 93,802 93,802 / 829.09 191.85

楊小明：現任上海陸傢嘴(集團)有限公司總經理兼黨委書記、本公司董事長。

李晉昭：歷任上海外高橋保稅區新發展有限公司黨委書記、總經理，現任上海陸傢嘴(集團)

有限公司黨委副書記、本公司副董事長、總經理。

徐而進：歷任上海陸傢嘴(集團)有限公司總經理助理，現任上海陸傢嘴(集團)有限公司副

總經理、本公司董事。

朱蔚：歷任本公司副總經理，現任上海陸傢嘴(集團)有限公司副總經理、本公司董事。

瞿承康：2001 年 8 月至今任上海國際集團資產管理有限公司(原上海國際集團投資管理有限公

司)副總經理、本公司董事。

馮正權：現任上海財經大學 MBA 學院教授、本公司獨立董事。

呂巍：現任上海交通大學安泰管理學院教授、博士生導師、副院長、本公司獨立董事。

尤建新：歷任同濟大學經濟與管理學院副教授，副院長，現任同濟大學經濟與管理學院教授、

博士生導師、本公司獨立董事。

尹燕德：歷任上海市清華律師事務所主任，現任上海融孚律師事務所高級合夥人、上海市律師

協會理事。

賈繼鋒：歷任浦東新區國有資產監督管理委員會副主任、上海陸傢嘴(集團)有限公司監事會副主

席，現任浦東新區政協經濟和科技委員會副主任、本公司監事會主席。

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

嚴軍：歷任上海陸傢嘴(集團)有限公司副總經理、黨委副書記、本公司監事會副主席，2014

年 1 月退休。

劉鈞：歷任生命人壽保險股份有限公司財務部處經理、總經理助理、上海市浦東新區國有資產

監督管理委員會董事監事中心專職監事、上海陸傢嘴(集團)有限公司監事、本公司監事。

應伊紅：歷任上海外高橋(集團)有限公司專職監事、上海外高橋保稅區開發股份有限公司專

職監事、上海浦東公共交通有限公司專職監事，現任上海陸傢嘴(集團)有限公司專職監事、

本公司監事。

火正基：現任本公司房地資源部總經理、職工監事。

傅聰：歷任上海市六裡現代生活園區開發有限公司副總經理、上海陸傢嘴(集團)有限公司國

資管理部總經理，現任本公司計劃部總經理、職工監事。

朱宗巍：歷任本公司人力資源總監、副總經理，2014 年 1 月退休。

施國華：現任本公司副總經理。

吳小可：歷任上海陸傢嘴軟件產業發展有限公司總經理、天津陸津房地產開發有限公司總經理、

總代表，現任本公司副總經理。

周偉民：歷任本公司商業建築事業部總經理、上海中心建設發展有限公司副總經理，現任本公

司副總經理。

胡習：歷任和記黃埔地產(上海)管理有限公司財務部財務經理，本公司財務副總監，現任本

公司財務總監。

陶劍雯：歷任本公司土地開發部副總經理、法務部副總經理、總經理、職工監事、公司董事會

秘書，2013 年 5 月因工作變動歷任。

王輝：歷任本公司辦公室副主任、職工監事，現任本公司辦公室主任、董事會秘書。

二、現任及報告期內離任董事、監事和高級管理人員的任職情況

(一)在股東單位任職情況

在股東單位擔任 任期終

任職人員姓名 股東單位名稱 任期起始日期

的職務 止日期

楊小明 上海陸傢嘴(集團)有限公司 總經理、黨委書記 2004 年 6 月 1 日

賈繼鋒 上海陸傢嘴(集團)有限公司 監事會副主席 2010 年 7 月 9 日

李晉昭 上海陸傢嘴(集團)有限公司 黨委副書記 2007 年 10 月 11 日

嚴軍 上海陸傢嘴(集團)有限公司 黨委副書記 2005 年 8 月 10 日

徐而進 上海陸傢嘴(集團)有限公司 副總經理 2007 年 10 月 11 日

朱蔚 上海陸傢嘴(集團)有限公司 副總經理 2012 年 8 月 14 日

賈繼鋒於 2013 年 6 月退休

嚴軍於 2014 年 1 月退休

(二)在其他單位任職情況

任職人 在其他單位擔任的

其他單位名稱 任期起始日期 任期終止日期

員姓名 職務

上海陸傢嘴金融貿易區管

楊小明 常務副主任

理委員會(籌)

上海國際集團資產管理有

瞿承康 副總經理 2001 年 8 月 1 日

限公司

馮正權 上海財經大學 MBA 學院 教授

天安財產保險股份有限公

馮正權 獨立董事

司

呂巍 上海交通大學安泰管理學 教授、博士生導師、

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

院 副院長

上海市北高新股份有限公

呂巍 獨立董事

司

上海廣電電氣 ( 集團 ) 股份

呂巍 獨立董事

有限公司

尤建新 同濟大學經濟與管理學院 教授、博士生導師

上海棱光實業股份有限公

尤建新 獨立董事

司

上海中科合臣股份有限公

尤建新 獨立董事

司

尹燕德 上海融孚律師事務所 高級合夥人

尹燕德 上海新世界股份有限公司 獨立董事

三、董事、監事、高級管理人員報酬情況

董事、監事、高級管理人 董事、監事的報酬由董事會提出方案後提交股東大會決定，高級管理人

員報酬的決策程序 員的報酬由董事會決定。

董事、監事、高級管理人 按公司《管理層年度經營績效責任制度》和《管理層薪酬總額控制制度》

員報酬確定依據 《薪酬管理手冊》等規章制度考核，由薪酬與考核委員會考核後確定。

董事、監事和高級管理人 報告期內公司取薪的董事、監事和高級管理人員應付報酬合計 837.3 萬

員報酬的應付報酬情況 元。

2013 年度管理層實際發放薪酬總額為 837.3 萬元，其中高級管理人員實

報告期末全體董事、監事

際發放薪酬總額為 598.2 萬元，取薪非獨立董事和取薪非職工監事實際

和高級管理人員實際獲得

發放薪酬總額為 239.1 萬元。

的報酬合計

報告期內公司獨立董事實際獲得的報酬合計 32 萬元。

四、公司董事、監事、高級管理人員變動情況

姓名 擔任的職務 變動情形 變動原因

朱蔚 董事 聘任 -

劉鈞 監事 離任 工作變動

應伊紅 監事 聘任 -

傅聰 職工監事 聘任 -

陶劍雯 董事會秘書 離任 工作變動

王輝 董事會秘書 聘任 -

五、公司核心技術團隊或關鍵技術人員情況

報告期內公司核心技術團隊或關鍵技術人員未發生變動。

六、母公司和主要子公司的員工情況

(一)員工情況

母公司在職員工的數量

主要子公司在職員工的數量 2,622

在職員工的數量合計 2,794

母公司及主要子公司需承擔費用的離退休職工

人數

專業構成

專業構成類別 專業構成人數

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

生產人員 1,813

銷售人員

技術人員

財務人員

行政人員

合計 2,794

教育程度

教育程度類別 數量(人)

碩士及以上

大學

大專及以下 2,319

合計 2,794

(二)薪酬政策

公司及各控股子公司根據行業和地區的實際情況，制定瞭薪酬政策。

(三)培訓計劃

公司每年根據各部門的人員和業務需求，組織新員工培訓活動，和定期的專業人員培訓活動,以

促進員工學習成長，健康發展。

(四)專業構成統計圖：

(五)教育程度統計圖：

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

(六)勞務外包情況

勞務外包的工時總數

勞務外包支付的報酬總額

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

第八節公司治理

一、公司治理及內幕知情人登記管理等相關情況說明

公司根據《公司法》《證券法》和相關法律、法規，以及《上市公司治理準則》的規范性文件

、

的要求，以建立現代企業制度為目標，積極推動公司治理結構的優化，規范公司運作，以確保

公司股東利益的最大化。公司股東大會是公司的最高權力機構，董事會是公司的日常決策機構，

下設戰略委員會、薪酬與考核委員會、提名委員會、審計委員會、產品開發與創新委員會以及

風險控制委員會六個專門委員會。董事會向股東大會負責，對公司經營活動中的重大事項進行

審議並做出決定，或提交股東大會審議。監事會是公司的監督機構，負責對公司董事、管理層

的行為及公司的財務進行監督。公司總經理由董事會聘任，在董事會的領導下，全面負責公司

的日常經營管理活動。

公司已建立瞭一系列較完善的內部制度，包括《股東大會議事規則》《董事會議事規則》《監

、 、

事會議事規則》《獨立董事工作制度》《募集資金管理制度》《信息披露管理制度》《總經理

、 、 、 、

室工作細則》《投資者關系管理制度》《重大信息內部報告制度》《高管人員持有本公司股份

、 、 、

及變動管理制度》《獨立董事年度報告工作制度》《審計委員會年報審計工作規程》《審計委

、 、 、

員會工作細則》《內幕信息知情人登記管理制度》等。

、

二、股東大會情況簡介

會議議案 決議刊登的指定網站的 決議刊登的披

會議屆次 召開日期 決議情況

名稱 查詢索引 露日期

上海證交所網站

www.sse.com.cn，在首頁

2012 年 度 2013 年 4 全部審議通 2013 年 4 月 17

詳見下文 “個股查詢”中輸入

股東大會 月 16 日 過 日

“600663”

，點擊“查公

告”按鈕即可查詢。

2012 年度股東大會審議通過瞭如下議案：

議案一：審議 2012 年度董事會報告

議案二：審議 2012 年度獨立董事述職報告

議案三：審議 2012 年度監事會工作報告

議案四：審議 2012 年度財務決算報告

議案五：審議 2012 年度利潤分配方案

議案六：審議 2013 年度財務預算報

議案七：審議 2013 年度土地儲備預算的議案

議案八：審議 2013 年度融資方案

議案九：審議 2013 年度接受控股股東貸款的議案

議案十：審議 2013 年度董事、監事薪酬預算的議案

議案十一：審議聘請 2013~2014 年度財務審計單位的議案

議案十二：補選公司第六屆董事會董事的議案

議案十三：補選公司第六屆監事會監事的議案

議案十四：審議參與前灘國際商務區二級開發的議案

三、董事履行職責情況

(一)董事參加董事會和股東大會的情況

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

參加股

參加董事會情況 東大會

情況

董事姓 是否獨 是否連

本年應

名 立董事 以通訊 續兩次 出席股

參加董 親自出 委托出 缺席次

方式參 未親自 東大會

事會次 席次數 席次數 數

加次數 參加會 的次數

數

議

楊小明 否 否

7 4 3 0 0

李晉昭 否 否

7 4 3 0 0

徐而進 否 否

7 3 3 1 0

朱蔚 否 否

6 3 3 0 0

瞿承康 否 否

7 3 3 1 0

馮正權 是 否

7 4 3 0 0

呂巍 是 否

7 3 4 0 0

尤建新 是 否

7 4 3 0 0

尹燕德 是 否

7 4 3 0 0

年內召開董事會會議次數

其中：現場會議次數

通訊方式召開會議次數

現場結合通訊方式召開會議次數

(二)獨立董事對公司有關事項提出異議的情況

報告期內，公司獨立董事未對公司本年度的董事會議案及其他非董事會議案事項提出異議。

四、董事會下設專門委員會在報告期內履行職責時所提出的重要意見和建議

審計委員會針對采用公允價值計量投資性房地產，建議公司先聘用外部咨詢團隊，在稅收征管、

會計準則、其他上市公司的做法、各個地區稅收征收差異、對公司的潛在影響以及海外上市公

司的做法等方面做深入研究，得到瞭公司管理層的積極實施。

薪酬與考核委員會積極推進建設員工市場化薪酬制度以及激勵制度，提出瞭許多可行的建議。

公司管理層在薪酬與考核委員會的領導下，制定完成瞭公司薪酬管理手冊。

產品開發與創新委員會積極推進甲級辦公樓的設計標準的制定，並建議公司對於其他類型的樓

宇應陸續出臺設計標準。

風險控制委員會積極探索內部控制以及風險控制的可行做法，要求加強內控審計單位和風險控

制委員會的溝通，並得到瞭公司管理層的支持。

提名委員會同意提名王輝女士為公司董事會秘書候選人，並報董事會審議(第六屆董事會第十

次會議已審議通過上述議題)。

五、監事會發現公司存在風險的說明

監事會對報告期內的監督事項無異議。

六、報告期內對高級管理人員的考評機制，以及激勵機制的建立、實施情況

公司每年度結束後根據高級管理人員崗位職責、年度經營計劃完成情況等對高級管理人員進行

考評，並依據股東大會關於管理層薪酬的授權、按照公司人事薪酬制度、薪酬管理手冊及公司

年度業績完成情況確定薪酬獎勵情況，根據考評結果確定對高級管理人員的獎勵。

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

第九節內部控制

一、內部控制責任聲明及內部控制制度建設情況

公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證本報告內容不存在任何虛假記載、誤導

性陳述或重大遺漏，並對報告內容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶法律責任。

按照企業內部控制規范體系的規定，建立健全和有效實施內部控制，評價其有效性，並如實披

露內部控制評價報告是公司董事會的責任。監事會對董事會建立和實施內部控制進行監督。經

理層負責組織領導企業內部控制的日常運行。

公司內部控制的目標是合理保證經營管理合法合規、資產安全、財務報告及相關信息真實完整，

提高經營效率和效果，促進實現發展戰略。由於內部控制存在固有局限性，故僅能對實現上述

目標提供合理保證。此外，由於情況的變化可能導致內部控制變得不恰當，或對控制政策和程

序遵循的程序降低，根據內部控制評價結果推測未來內部控制的有效性具有一定的風險。

註：內部控制制度建設情況詳見 2013 年度內部控制評價報告。

內部控制自我評價報告詳見附件

二、內部控制審計報告的相關情況說明

公司聘請瞭眾華滬銀會計師事務所對公司 2013 年度內部控制情況進行獨立審計，會計師事務所

出具的是標準無保留意見的內部控制審計報告。

內部控制審計報告詳見附件

三、年度報告重大差錯責任追究制度及相關執行情況說明

根據公司《信息披露事務管理制度》規定，由於有關人員的失職，導致信息披露違規，給公司

造成嚴重影響或損失時，應對該責任人給予批評、警告，直至解除其職務的處分，並且可以向

其提出適當的賠償要求。中國證監會、上海證券交易所等證券監管部門另有處分的可以合並處

罰。信息披露過程中涉嫌違法的，按《證券法》相關規定進行處罰。

報告期內，公司未出現年報信息披露重大差錯。

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 2013 年年度報告

第十一節備查文件目錄

(一)載有法定代表人、主管會計工作負責人、會計機構負責人簽名並蓋章的財務報表。

(二)載有會計師事務所蓋章、註冊會計師簽名並蓋章的審計報告原件。

(三)報告期內在中國證監會指定報紙上公開披露過的所有公司文件的正本及公告的原稿。

董事長：楊小明

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

2014 年 3 月 3 日

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

已審財務報表

2013年12月31日

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

目 錄

頁 次

一、 審計報告 1-2

二、 已審財務報表

合並資產負債表 3-4

合並利潤表

合並股東權益變動表 6-7

合並現金流量表 8-9

公司資產負債表 10 - 11

公司利潤表

公司股東權益變動表 13 - 14

公司現金流量表 15 - 16

財務報表附註 17 – 115

財務報表補充資料

1. 非經常性損益明細表

2. 凈資產收益率和每股收益

審計報告

安永華明(2014)審字第60842066_B01號

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司全體股東：

我們審計瞭後附的上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司的財務報表，包

括 2013年12月31日的合並及公司的資產負債表，2013 年度合並及公司的利潤

表、股東權益變動表和現金流量表以及財務報表附註。

一、管理層對財務報表的責任

編制和公允列報財務報表是上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司管理

層的責任。這種責任包括：(1) 按照企業會計準則的規定編制財務報表，並使其

實現公允反映；(2)設計、執行和維護必要的內部控制，以使財務報表不存在由

於舞弊或錯誤而導致的重大錯報。

二、註冊會計師的責任

我們的責任是在執行審計工作的基礎上對財務報表發表審計意見。我們按照

中國註冊會計師審計準則的規定執行瞭審計工作。中國註冊會計師審計準則要求

我們遵守中國註冊會計師職業道德守則，計劃和執行審計工作以對財務報表是否

不存在重大錯報獲取合理保證。

審計工作涉及實施審計程序，以獲取有關財務報表金額和披露的審計證據。

選擇的審計程序取決於註冊會計師的判斷，包括對由於舞弊或錯誤導致的財務報

表重大錯報風險的評估。在進行風險評估時，註冊會計師考慮與財務報表編制和

公允列報相關的內部控制，以設計恰當的審計程序，但目的並非對內部控制的有

效性發表意見。審計工作還包括評價管理層選用會計政策的恰當性和作出會計估

計的合理性，以及評價財務報表的總體列報。

我們相信，我們獲取的審計證據是充分、適當的，為發表審計意見提供瞭基

礎。

審計報告(續)

安永華明(2014)審字第60842066_B01號

三、審計意見

我們認為，上述財務報表在所有重大方面按照企業會計準則的規定編制，公

允反映瞭上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司2013年12月31日的合並及公

司財務狀況以及2013年度的合並及公司的經營成果和現金流量。

安永華明會計師事務所(特殊普通合夥) 中國註冊會計師 湯哲輝

中國註冊會計師 趙英

中國 北京 2014年3月3日

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

合並資產負債表

2013年12月31日

人民幣元

資產 附註五 2013年 2012年

(已重述)

流動資產

貨幣資金 1 3,141,149,767.61 1,330,669,863.63

應收賬款 2 34,634,425.76 77,556,336.49

預付款項 4 2,744,094.22 54,876,158.43

應收利息 435,616.44 435,616.44

應收股利 26,909,675.46 -

其他應收款 3 37,966,686.83 132,125,744.60

存貨 5 20,771,592,063.76 15,268,304,421.67

流動資產合計 24,015,432,330.08 16,863,968,141.26

非流動資產

可供出售金融資產 6 268,517,559.95 614,147,388.25

持有至到期投資 7 10,000,000.00 10,000,000.00

長期股權投資 8 5,442,405,957.11 5,335,955,358.29

投資性房地產 9 7,333,469,181.09 7,039,616,467.50

固定資產 10 516,569,180.07 534,851,929.58

無形資產 11 1,227,236.50 1,213,616.62

長期待攤費用 12 120,399,910.02 27,271,153.79

遞延所得稅資產 13 830,418,781.51 356,053,291.23

非流動資產合計 14,523,007,806.25 13,919,109,205.26

資產總計 38,538,440,136.33 30,783,077,346.52

載於第17頁至第115頁的附註為本財務報表的組成部分

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

合並資產負債表(續)

2013年12月31日

人民幣元

負債和股東權益 附註五 2013年 2012年

(已重述)

流動負債

短期借款 15 2,634,000,000.00 2,798,000,000.00

應付賬款 16 1,223,306,955.44 990,855,209.31

預收款項 17 2,039,573,062.52 1,141,282,008.29

應付職工薪酬 18 163,301,200.67 143,885,797.21

應交稅費 19 861,682,653.01 628,810,061.56

應付利息 20 38,866,295.58 14,700,344.51

應付股利 21 15,139,281.90 77,542,632.69

其他應付款 22 10,738,264,398.92 8,317,712,415.36

一年內到期的長期借款 23 1,850,000,000.00 766,000,000.00

其他流動負債 299,873.86 1,293,168.00

流動負債合計 19,564,433,721.90 14,880,081,636.93

非流動負債

長期借款 23 3,613,559,479.48 2,510,722,977.86

長期應付款 24 174,075,242.20 191,987,320.69

專項應付款 6,400.00 142,301.00

遞延所得稅負債 13 - 6,790,933.08

非流動負債合計 3,787,641,121.68 2,709,643,532.63

負債合計 23,352,074,843.58 17,589,725,169.56

股東權益

股本 25 1,867,684,000.00 1,867,684,000.00

資本公積 26 38,876,815.28 1,413,999,348.77

盈餘公積 27 3,069,523,440.77 2,793,485,535.45

未分配利潤 28 6,295,549,698.17 5,509,742,370.41

歸屬於母公司股東權益 11,271,633,954.22 11,584,911,254.63

少數股東權益 3,914,731,338.53 1,608,440,922.33

股東權益合計 15,186,365,292.75 13,193,352,176.96

負債及股東權益總計 38,538,440,136.33 30,783,077,346.52

載於第17頁至第115頁的附註為本財務報表的組成部分

第3頁至第115頁的財務報表由以下人士簽署：

法定代表人： 主管會計工作負責人： 會計機構負責人：

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

合並利潤表

2013年度

人民幣元

附註五 2013年 2012年

(已重述)

一、營業收入 29 4,509,699,163.30 3,492,086,591.86

減：營業成本 29 1,857,471,064.25 1,218,397,533.83

營業稅金及附加 30 646,908,716.34 627,389,218.75

銷售費用 115,137,399.35 77,923,010.61

管理費用 177,600,002.78 164,280,206.07

財務費用 32 240,574,758.04 255,642,395.76

資產減值損失/(轉回) 33 2,164,921.80 (1,235,870.18)

加：投資收益 31 515,922,873.05 254,572,982.46

其中：對聯營企業和合營企業

的投資收益 206,813,716.60 146,859,902.86

二、營業利潤 1,985,765,173.79 1,404,263,079.48

加：營業外收入 34 19,207,980.50 26,655,074.85

減：營業外支出 35 621,509.55 1,682,123.02

其中：非流動資產處置損失 198,280.98 4,270.65

三、利潤總額 2,004,351,644.74 1,429,236,031.31

減：所得稅費用 36 440,299,462.33 323,375,323.27

四、凈利潤 1,564,052,182.41 1,105,860,708.04

其中：同一控制下企業合並中

被合並方合並前凈利

潤 43,105.64 699.01

歸屬於母公司所有者的利潤 1,405,959,354.07 1,010,985,850.27

少數股東損益 158,092,828.34 94,874,857.77

五、每股收益

(一) 基本每股收益 37 0.7528 0.5413

(二) 稀釋每股收益 37 0.7528 0.5413

六、其他綜合收益 38 (213,396,198.69) 10,290,545.00

七、綜合收益總額 1,350,655,983.72 1,116,151,253.04

其中：

歸屬於母公司股東的綜合收益總額 1,192,858,900.21 1,025,611,978.70

歸屬於少數股東的綜合收益總額 157,797,083.51 90,539,274.34

載於第17頁至第115頁的附註為本財務報表的組成部分

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合並股東權益變動表

2013年度

人民幣元

歸屬於母公司股東權益

股本 資本公積 盈餘公積 未分配利潤 小計 少數股東權益 股東權益合計

一、上年年末餘額 1,867,684,000.00 1,413,399,348.77 2,793,485,535.45 5,509,741,951.00 11,584,310,835.22 1,608,040,642.73 13,192,351,477.95

加：同一控制下企業合並 - 600,000.00 - 419.41 600,419.41 400,279.60 1,000,699.01

二、本年年初餘額 1,867,684,000.00 1,413,999,348.77 2,793,485,535.45 5,509,742,370.41 11,584,911,254.63 1,608,440,922.33 13,193,352,176.96

三、本年增減變動額

(一) 凈利潤 - - - 1,405,959,354.07 1,405,959,354.07 158,092,828.34 1,564,052,182.41

(二) 其他綜合收益 - (213,100,453.86) - - (213,100,453.86) (295,744.83) (213,396,198.69)

綜合收益總額 - (213,100,453.86) - 1,405,959,354.07 1,192,858,900.21 157,797,083.51 1,350,655,983.72

(三) 股東投入和減少資本

同 一控制下企業合並在合

1.

並日前股東投入資本 - 3,333,516,000.00 - - 3,333,516,000.00 2,222,344,000.00 5,555,860,000.00

支 付同一控制下企業合並

2.

價款 - (4,495,538,079.63) - (19,461,920.37) (4,515,000,000.00) - (4,515,000,000.00)

子公司減資的影響

3. - - - - - (450,000.00) (450,000.00)

(四) 利潤分配

提取法定盈餘公積

1. - - 138,018,952.66 (138,018,952.66) - - -

提取任意盈餘公積

2. - - 138,018,952.66 (138,018,952.66) - - -

對股東的分配

3. - - - (304,432,492.00) (304,432,492.00) (73,400,667.31) (377,833,159.31)

提取職工獎勵及福利基金

4. - - - (20,219,708.62) (20,219,708.62) - (20,219,708.62)

本年年末餘額 1,867,684,000.00 38,876,815.28 3,069,523,440.77 6,295,549,698.17 11,271,633,954.22 3,914,731,338.53 15,186,365,292.75

載於第17頁至第115頁的附註為本財務報表的組成部分

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

合並股東權益變動表(續)

2012年度(已重述)

人民幣元

歸屬於母公司股東權益

股本 資本公積 盈餘公積 未分配利潤 小計 少數股東權益 股東權益合計

一、上年年末餘額 1,867,684,000.00 1,398,773,220.34 2,603,110,445.61 4,988,982,795.85 10,858,550,461.80 1,661,718,077.81 12,520,268,539.61

加：同一控制下企業合並 - - - - - - -

二、本年年初餘額 1,867,684,000.00 1,398,773,220.34 2,603,110,445.61 4,988,982,795.85 10,858,550,461.80 1,661,718,077.81 12,520,268,539.61

三、本年增減變動額

(一) 凈利潤 - - - 1,010,985,850.27 1,010,985,850.27 94,874,857.77 1,105,860,708.04

(二) 其他綜合收益 - 14,626,128.43 - 14,626,128.43 (4,335,583.43) 10,290,545.00

綜合收益總額 - 14,626,128.43 - 1,010,985,850.27 1,025,611,978.70 90,539,274.34 1,116,151,253.04

(三) 股東投入和減少資本

同一控制下企業合並在合

1.

並日前股東投入資本 - 600,000.00 - - 600,000.00 400,000.00 1,000,000.00

購買子公司

2. - - - - - 1,722,836.34 1,722,836.34

子公司清算的影響

3. - - - - - (77,464,482.66) (77,464,482.66)

(四) 利潤分配

提取法定盈餘公積

1. - - 95,187,544.92 (95,187,544.92) - - -

提取任意盈餘公積

2. - - 95,187,544.92 (95,187,544.92) - - -

對股東的分配

3. - - - (280,152,600.00) (280,152,600.00) (68,474,783.50) (348,627,383.50)

提取職工獎勵及福利基金

4. - - - (19,698,585.87) (19,698,585.87) - (19,698,585.87)

本年年末餘額 1,867,684,000.00 1,413,999,348.77 2,793,485,535.45 5,509,742,370.41 11,584,911,254.63 1,608,440,922.33 13,193,352,176.96

載於第17頁至第115頁的附註為本財務報表的組成部分

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

合並現金流量表

2013年度

人民幣元

附註五 2013年 2012年

(已重述)

一、經營活動產生的現金流量

銷售商品、提供勞務收到的現金 5,411,713,526.59 5,816,983,177.28

收到其他與經營活動有關的現金 39 304,939,078.41 242,354,572.80

經營活動現金流入小計 5,716,652,605.00 6,059,337,750.08

購買商品、接受勞務支付的現金 3,235,362,862.71 2,778,742,038.28

支付給職工以及為職工支付的現

金 264,042,453.30 246,580,001.05

支付的各項稅費 1,288,773,275.59 1,190,820,747.67

支付其他與經營活動有關的現金 39 354,775,065.21 238,348,727.56

經營活動現金流出小計 5,142,953,656.81 4,454,491,514.56

經營活動產生的現金流量凈額 40 573,698,948.19 1,604,846,235.52

二、投資活動產生的現金流量

收回投資收到的現金 1,438,733,476.39 6,727,777,467.80

取得投資收益所收到的現金 164,085,683.90 188,899,893.12

處置固定資產、無形資產和其他長

期資產收回的現金凈額 174,173,059.56 352,052,655.61

處置子公司及其他營業單位收到

的現金凈額 40 - (67,616,149.61)

投資活動現金流入小計 1,776,992,219.85 7,201,113,866.92

購建固定資產、無形資產和其他長

期資產支付的現金 104,049,503.32 220,581,822.47

投資支付的現金 1,095,256,000.00 8,274,428,523.43

取得子公司及其他營業單位支付

的現金凈額 40 2,157,500,000.00 (3,101,409.83)

投資活動現金流出小計 3,356,805,503.32 8,491,908,936.07

投資活動產生的現金流量凈額 (1,579,813,283.47) (1,290,795,069.15)

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合並現金流量表(續)

2013年度

人民幣元

附註五 2013年 2012年

(已重述)

三、籌資活動產生的現金流量

吸收投資收到的現金 1,666,060,000.00 1,000,000.00

取得借款收到的現金 7,639,814,701.62 7,628,733,594.53

籌資活動現金流入小計 9,305,874,701.62 7,629,733,594.53

償還債務支付的現金 5,610,000,000.00 8,392,063,199.00

分配股利、利潤或償付利息支付的

現金 878,753,445.31 782,204,662.39

其中：子公司支付給少數股東的股

利、利潤 132,544,746.68 68,474,783.50

減資支付的現金 450,000.00 -

籌資活動現金流出小計 6,489,203,445.31 9,174,267,861.39

籌資活動產生的現金流量凈額 2,816,671,256.31 (1,544,534,266.86)

四、匯率變動對現金及現金等價物的

影響 (77,017.05) 6,368.03

五、現金及現金等價物凈增加額/(減少) 1,810,479,903.98 (1,230,476,732.46)

加：年初現金及現金等價物餘額 1,330,669,863.63 2,561,146,596.09

六、年末現金及現金等價物餘額 40 3,141,149,767.61 1,330,669,863.63

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資產負債表

2013年12月31日

人民幣元

資產 附註十一 2013年 2012年

流動資產

貨幣資金 1,372,933,201.73 967,541,147.05

應收賬款 18,454,936.94 8,759,880.91

預付款項 - 52,655,000.00

應收利息 4,752,885.74 3,789,111.22

應收股利 - 4,255,441.36

其他應收款 1 604,865,542.31 1,239,913,824.51

存貨 8,289,835,577.91 7,352,728,762.64

流動資產合計 10,290,842,144.63 9,629,643,167.69

非流動資產

可供出售金融資產 239,068,631.95 581,557,677.75

長期股權投資 2 13,613,815,434.20 10,179,093,122.91

投資性房地產 3,566,048,661.37 3,110,766,635.79

固定資產 3,217,500.56 3,806,630.84

無形資產 913,153.24 786,533.32

長期待攤費用 38,119,975.44 19,087,719.43

遞延所得稅資產 743,150,438.53 393,702,484.74

其他非流動資產 2,516,764,351.51 1,849,722,742.60

非流動資產合計 20,721,098,146.80 16,138,523,547.38

資產總計 31,011,940,291.43 25,768,166,715.07

載於第17頁至第115頁的附註為本財務報表的組成部分

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

資產負債表(續)

2013年12月31日

人民幣元

負債和股東權益 2013年 2012年

流動負債

短期借款 2,622,077,556.09 2,848,962,971.38

應付賬款 558,960,846.81 323,931,159.55

預收款項 740,007,394.89 334,277,628.49

應付職工薪酬 59,155,150.20 40,326,951.15

應付股利 139,281.90 3,837,191.31

應交稅費 689,103,318.89 598,339,597.63

應付利息 37,607,334.74 12,687,847.22

其他應付款 11,517,978,092.63 9,091,364,867.47

一年內到期的長期借款 1,810,000,000.00 626,000,000.00

流動負債合計 18,035,028,976.15 13,879,728,214.20

非流動負債

長期借款 2,862,071,144.08 1,420,000,000.00

長期應付款 151,796,269.94 167,335,247.94

非流動負債合計 3,013,867,414.02 1,587,335,247.94

負債合計 21,048,896,390.17 15,467,063,462.14

股東權益

股本 1,867,684,000.00 1,867,684,000.00

資本公積 302,327,155.75 1,695,923,833.41

盈餘公積 3,051,378,895.41 2,775,340,990.09

未分配利潤 4,741,653,850.10 3,962,154,429.43

股東權益合計 9,963,043,901.26 10,301,103,252.93

負債及股東權益總計 31,011,940,291.43 25,768,166,715.07

載於第17頁至第115頁的附註為本財務報表的組成部分

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利潤表

2013年度

人民幣元

附註十一 2013年 2012年

一、營業收入 3 1,603,991,086.64 2,027,344,735.03

減：營業成本 3 270,011,584.67 421,233,629.73

營業稅金及附加 401,575,695.70 430,989,319.23

銷售費用 74,955,962.10 53,797,090.95

管理費用 54,797,314.82 51,118,483.02

財務費用 235,340,755.73 228,101,440.34

資產減值損失/(轉回) 1,112,764.54 (1,401,912.68)

加：投資收益 4 1,095,234,697.87 370,086,440.95

其中：對聯營企業和合營企

業的投資收益 81,176,998.67 20,009,429.66

二、營業利潤 1,661,431,706.95 1,213,593,125.39

加：營業外收入 5,145,683.51 4,896,368.24

減：營業外支出 387,064.00 1,628,740.60

其中：非流動資產處置損失 - -

三、利潤總額 1,666,190,326.46 1,216,860,753.03

減：所得稅費用 286,000,799.85 264,985,303.88

四、凈利潤 1,380,189,526.61 951,875,449.15

五、其他綜合收益 (212,738,987.91) 19,925,174.82

六、綜合收益總額 1,167,450,538.70 971,800,623.97

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股東權益變動表

2013年度

人民幣元

股本 資本公積 盈餘公積 未分配利潤 股東權益合計

一、本年年初餘額 1,867,684,000.00 1,695,923,833.41 2,775,340,990.09 3,962,154,429.43 10,301,103,252.93

二、本年增減變動額

(一) 凈利潤 - - - 1,380,189,526.61 1,380,189,526.61

(二) 其他綜合收益 - (212,738,987.91) - - (212,738,987.91)

綜合收益總額 - (212,738,987.91) - 1,380,189,526.61 1,167,450,538.70

(三) 所有者投入和減少資本

1. 同一控制下企業合並價格調整 - (1,180,857,689.75) - - (1,180,857,689.75)

(四) 利潤分配

1. 提取法定盈餘公積 - - 138,018,952.66 (138,018,952.66) -

2. 提取任意盈餘公積 - - 138,018,952.66 (138,018,952.66) -

3. 對股東的分配 - - - (304,432,492.00) (304,432,492.00)

4. 提取職工獎勵及福利基金 - - - (20,219,708.62) (20,219,708.62)

本年年末餘額 1,867,684,000.00 302,327,155.75 3,051,378,895.41 4,741,653,850.10 9,963,043,901.26

載於第17頁至第115頁的附註為本財務報表的組成部分

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股東權益變動表(續)

2012年度

人民幣元

股本 資本公積 盈餘公積 未分配利潤 股東權益合計

台中商標登記 一、本年年初餘額 1,867,684,000.00 1,675,998,658.59 2,584,965,900.25 3,500,505,255.99 9,629,153,814.83

二、本年增減變動額

(一) 凈利潤 - - - 951,875,449.15 951,875,449.15

(二) 其他綜合收益 - 19,925,174.82 - - 19,925,174.82

綜合收益總額 - 19,925,174.82 - 951,875,449.15 971,800,623.97

(三) 所有者投入和減少資本

1. 同一控制下企業合並價格調整 - - - - -

(四) 利潤分配

1. 提取法定盈餘公積 - - 95,187,544.92 (95,187,544.92) -

2. 提取任意盈餘公積 - - 95,187,544.92 (95,187,544.92) -

3. 對股東的分配 - - - (280,152,600.00) (280,152,600.00)

4. 提取職工獎勵及福利基金 - - - (19,698,585.87) (19,698,585.87)

本年年末餘額 1,867,684,000.00 1,695,923,833.41 2,775,340,990.09 3,962,154,429.43 10,301,103,252.93

載於第17頁至第115頁的附註為本財務報表的組成部分

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現金流量表

2013年度

人民幣元

附註十一 2013年 2012年

一、經營活動產生的現金流量

銷售商品、提供勞務收到的現金 2,058,140,048.45 4,154,964,348.71

收到其他與經營活動有關的現金 517,771,492.19 1,616,212,595.04

經營活動現金流入小計 2,575,911,540.64 5,771,176,943.75

購買商品、接受勞務支付的現金 1,325,740,053.21 1,256,213,186.50

支付給職工以及為職工支付的現

金 29,366,514.72 27,882,570.69

支付的各項稅費 877,505,583.38 611,019,147.13

支付其他與經營活動有關的現金 100,234,777.75 86,585,393.13

經營活動現金流出小計 2,332,846,929.06 1,981,700,297.45

經營活動產生的現金流量凈額 5 243,064,611.58 3,789,476,646.30

二、投資活動產生的現金流量

收回投資收到的現金 2,888,265,357.53 8,251,645,445.88

取得投資收益所收到的現金 617,926,834.56 332,243,147.41

處置固定資產、無形資產和其他

長期資產收回的現金凈額 110,215,382.60 621,391,279.00

投資活動現金流入小計 3,616,407,574.69 9,205,279,872.29

購建固定資產、無形資產和其他

長期資產支付的現金 55,644,046.62 109,161,479.29

投資支付的現金 2,987,699,235.42 12,815,352,471.25

取得子公司及其他營業單位支付

的現金凈額 2,157,500,000.00 -

投資活動現金流出小計 5,200,843,282.04 12,924,513,950.54

投資活動產生的現金流量凈額 (1,584,435,707.35) (3,719,234,078.25)

載於第17頁至第115頁的附註為本財務報表的組成部分

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現金流量表(續)

2013年度

人民幣元

2013年 2012年

三、籌資活動產生的現金流量

取得借款收到的現金 7,219,149,450.17 5,948,962,971.38

籌資活動現金流入小計 7,219,149,450.17 5,948,962,971.38

償還債務支付的現金 4,769,000,750.00 6,059,500,000.00

分配股利、利潤或償付利息支付的現

金 703,384,330.02 669,885,769.12

籌資活動現金流出小計 5,472,385,080.02 6,729,385,769.12

籌資活動產生的現金流量凈額 1,746,764,370.15 (780,422,797.74)

四、匯率變動對現金及現金等價物的影響 (1,219.70) (0.02)

五、現金及現金等價物凈增加額/(減少) 405,392,054.68 (710,180,229.71)

加：年初現金及現金等價物餘額 967,541,147.05 1,677,721,376.76

六、年末現金及現金等價物餘額 1,372,933,201.73 967,541,147.05

載於第17頁至第115頁的附註為本財務報表的組成部分

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財務報表附註

2013年12月31日

人民幣元

一、 本公司基本情況

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司(以下簡稱“本公司”)於1992年

4月27日經上海市人民政府以滬建經(92)第366號文批準設立， 發起人為上

海陸傢嘴(集團)有限公司和上海國際信托投資公司。

經中國人民銀行上海市分行(92)滬人金股字第34號文批準， 本公司設立時

的初始股本為人民幣 715,000,000.00 元，分為 715,000,000.00 股。又於

1993年12月實施每10股配4股、1994年10月實施20,000萬國傢股註銷、

1994年11月實施發行20,000萬外資股(B股)、1996年11月實施每10股增

配3股新股、1996年12月實施每10股送4股、1999年7月實施每10股轉增4

股後，現本公司註冊資本為人民幣1,867,684,000.00元，其中境內上市人

民幣普通股(A股 ) 1,358,084,000 股，境內上市外資股(B股 )509,600,000

股。業經大華會計師事務所有限公司驗證並出具華業字(99)第995號驗資

報告。本公司所發行的A股和B股分別於1993年6月28日和1994年11月22

日在上海證券交易所上市交易。

本公司的股權分置改革方案已於2005年11月9日取得上海市國資委滬國

資委【2005】792號文批準，並經2005年12月8日的股東大會審議通過，

流通A股股東每10股獲得股票3.5股。上述股權分置改革已於2006年1月5

日完成，改革後本公司總股本不變。

本公司營業執照註冊號為：310000400104757(市局)，現法定代表人：李

晉昭。

本公司經營范圍：房地產開發、經營、銷售、出租和中介；市政基礎設施

的開發建設(涉及許可經營的憑許可證經營)。

本公司的母公司為上海陸傢嘴(集團)有限公司，最終控股方為上海市國有

資產監督管理委員會和上海市浦東新區國有資產監督管理委員會。

本財務報表業經本公司董事會於2014年3月3日決議批準。根據本公司章

程，根據本財務報表編制的財務決算報告將提交股東大會審議。

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

二、 重要會計政策和會計估計

財務報表的編制基礎

1.

本財務報表按照財政部 2006 年 2 月頒佈的《企業會計準則—基本準則》

和 38 項具體會計準則、其後頒佈的應用指南、解釋以及其他相關規定(統

稱“企業會計準則”)編制。

本財務報表以持續經營為基礎列報。

編制本財務報表時，除某些金融工具外，均以歷史成本為計價原則。資產

如果發生減值，則按照相關規定計提相應的減值準備。

遵循企業會計準則的聲明

2.

本財務報表符合企業會計準則的要求，真實、完整地反映瞭本公司及子公

司於 2013 年 12 月 31 日的財務狀況以及 2013 年度的經營成果和現金流

量。

會計期間

3.

本公司及子公司會計年度采用公歷年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31

日止。

記賬本位幣

4.

本公司及子公司記賬本位幣和編制本財務報表所采用的貨幣均為人民幣。

除有特別說明外，均以人民幣元為單位表示。

企業合並

5.

企業合並，是指將兩個或兩個以上單獨的企業合並形成一個報告主體的交

易或事項。企業合並分為同一控制下企業合並和非同一控制下企業合並。

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

二、 重要會計政策和會計估計(續)

企業合並(續)

5.

同一控制下的企業合並

參與合並的企業在合並前後均受同一方或相同的多方最終控制，且該控制

並非暫時性的，為同一控制下的企業合並。同一控制下的企業合並，在合

並日取得對其他參與合並企業控制權的一方為合並方，參與合並的其他企

業為被合並方。合並日，是指合並方實際取得對被合並方控制權的日期。

合並方在同一控制下企業合並中取得的資產和負債，按合並日在被合並方

的賬面價值計量。合並方取得的凈資產賬面價值與支付的合並對價的賬面

價值(或發行股份面值總額)的差額，調整資本公積中的股本溢價，不足沖

減的則調整留存收益。

非同一控制下的企業合並

參與合並的企業在合並前後不受同一方或相同的多方最終控制的，為非同

一控制下的企業合並。非同一控制下的企業合並，在購買日取得對其他參

與合並企業控制權的一方為購買方，參與合並的其他企業為被購買方。購

買日，是指購買方實際取得對被購買方控制權的日期。

非同一控制下企業合並中所取得的被購買方可辨認資產、負債及或有負債

在收購日以公允價值計量。

支付的合並對價的公允價值(或發行的權益性證券的公允價值)與購買日之

前持有的被購買方的股權的公允價值之和大於合並中取得的被購買方於

購買日可辨認凈資產公允價值份額的差額，確認為商譽，並以成本減去累

計減值損失進行後續計量。支付的合並對價的公允價值(或發行的權益性

證券的公允價值)與購買日之前持有的被購買方的股權的公允價值之和小

於合並中取得的被購買方可辨認凈資產公允價值份額的，首先對取得的被

購買方各項可辨認資產、負債及或有負債的公允價值以及支付的合並對價

的公允價值(或發行的權益性證券的公允價值)及購買日之前持有的被購買

方的股權的公允價值的計量進行復核，復核後支付的合並對價的公允價值

(或發行的權益性證券的公允價值)與購買日之前持有的被購買方的股權的

公允價值之和仍小於合並中取得的被購買方可辨認凈資產公允價值份額

的，其差額計入當期損益。

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

二、 重要會計政策和會計估計(續)

合並財務報表

6.

合並財務報表的合並范圍以控制為基礎確定， 包括本公司及全部子公司截

至 2013 年 12 月 31 日止年度的財務報表。子公司，是指被本公司控制的

企業或主體。

編制合並財務報表時，子公司采用與本公司一致的的會計年度和會計政策。

合並范圍內部各公司之間的所有交易產生的資產、負債、權益、收入、費

用和現金流量於合並時全額抵銷。

子公司少數股東分擔的當期虧損超過瞭少數股東在該子公司期初股東權

益中所享有的份額的，其餘額仍沖減少數股東權益。

對於通過非同一控制下企業合並取得的子公司，被購買方的經營成果和現

金流量自本公司及子公司取得控制權之日起納入合並財務報表，直至本公

司及子公司對其控制權終止。在編制合並財務報表時，以購買日確定的各

項可辨認資產、負債及或有負債的公允價值為基礎對其個別財務報表進行

調整。

對於通過同一控制下企業合並取得的子公司，被合並方的經營成果和現金

流量自合並當期期初納入合並財務報表。編制比較合並財務報表時，對前

期財務報表的相關項目進行調整，視同合並後形成的報告主體自最終控制

方開始實施控制時一直存在。

現金及現金等價物

7.

現金，是指本公司及子公司的庫存現金及可隨時用於支付的存款；現金等

價物，是指本公司及子公司持有的期限短、流動性強、易於轉換為已知金

額現金、價值變動風險很小的投資。

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

二、 重要會計政策和會計估計(續)

外幣業務

8.

本公司及子公司對於發生的外幣交易，將外幣金額折算為記賬本位幣金額。

外幣交易在初始確認時，采用交易發生日的即期匯率將外幣金額折算為記

賬本位幣金額。於資產負債表日，對於外幣貨幣性項目采用資產負債表日

的即期匯率折算，由此產生的結算和貨幣性項目折算差額，除屬於與購建

符合資本化條件的資產相關的外幣專門借款產生的差額按照借款費用資

本化的原則處理之外，均計入當期損益。以歷史成本計量的外幣非貨幣性

項目，仍采用交易發生日的即期匯率折算，不改變其記賬本位幣金額。以

公允價值計量的外幣非貨幣性項目，采用公允價值確定日的即期匯率折算，

由此產生的差額根據貨幣性項目的性質計入當期損益或其他綜合收益。

外幣現金流量，采用現金流量發生日的即期匯率折算。匯率變動對現金的

影響額作為調節項目，在現金流量表中單獨列報。

金融工具

9.

金融工具，是指形成一個企業的金融資產，並形成其他單位的金融負債或

權益工具的合同。

金融工具的確認和終止確認

本公司及子公司於成為金融工具合同的一方時確認一項金融資產或金融

負債。

滿足下列條件的，終止確認金融資產(或金融資產的一部分，或一組類似

金融資產的一部分)，即從其賬戶和資產負債表內予以轉銷：

收取金融資產現金流量的權利屆滿；

(1)

轉移瞭收取金融資產現金流量的權利，或在“過手”協議下承擔瞭

(2)

及時將收取的現金流量全額支付給第三方的義務；並且(a)實質上轉

讓瞭金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬，或(b)雖然實質上既

沒有轉移也沒有保留金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬，但

放棄瞭對該金融資產的控制。

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

二、 重要會計政策和會計估計(續)

金融工具(續)

9.

金融工具的確認和終止確認(續)

如果金融負債的責任已履行、撤銷或屆滿，則對金融負債進行終止確認。

如果現有金融負債被同一債權人以實質上幾乎完全不同條款的另一金融

負債所取代，或現有負債的條款幾乎全部被實質性修改，則此類替換或修

改作為終止確認原負債和確認新負債處理，差額計入當期損益。

以常規方式買賣金融資產，按交易日會計進行確認和終止確認。常規方式

買賣金融資產，是指按照合同條款的約定，在法規或通行慣例規定的期限

內收取或交付金融資產。交易日，是指本公司及子公司承諾買入或賣出金

融資產的日期。

金融資產的分類和計量

本公司及子公司的金融資產於初始確認時分類為：以公允價值計量且其變

動計入當期損益的金融資產、持有至到期投資、貸款和應收款項、可供出

售金融資產、被指定為有效套期工具的衍生工具。金融資產在初始確認時

以公允價值計量。對於以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資

產，相關交易費用直接計入當期損益，其他類別的金融資產相關交易費用

計入其初始確認金額。

金融資產的後續計量取決於其分類：

持有至到期投資

持有至到期投資是指到期日固定、回收金額固定或可確定，且本公司及子

公司有明確意圖和能力持有至到期的非衍生金融資產。對於此類金融資產，

采用實際利率法，按照攤餘成本進行後續計量，其攤銷或減值以及終止確

認產生的利得或損失，均計入當期損益。

貸款和應收款項

貸款和應收款項是指在活躍市場中沒有報價、回收金額固定或可確定的非

衍生金融資產。對於此類金融資產，采用實際利率法，按照攤餘成本進行

後續計量，其攤銷或減值產生的利得或損失，均計入當期損益。

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

二、 重要會計政策和會計估計(續)

金融工具(續)

9.

可供出售金融資產

可供出售金融資產，是指初始確認時即被指定為可供出售的非衍生金融資

產，以及除上述金融資產類別以外的金融資產。對於此類金融資產，采用

公允價值進行後續計量。其折價或溢價采用實際利率法進行攤銷並確認為

利息收入或費用。除減值損失及外幣貨幣性金融資產的匯兌差額確認為當

期損益外，可供出售金融資產的公允價值變動作為其他綜合收益於資本公

積中確認，直到該金融資產終止確認或發生減值時，其累計利得或損失轉

入當期損益。與可供出售金融資產相關的股利或利息收入，計入當期損益。

對於在活躍市場中沒有報價且其公允價值不能可靠計量的權益工具投資，

按成本計量。

金融負債分類和計量

本公司及子公司的金融負債於初始確認時分類為：以公允價值計量且其變

動計入當期損益的金融負債、其他金融負債、被指定為有效套期工具的衍

生工具。對於以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債，相關交

易費用直接計入當期損益，其他金融負債的相關交易費用計入其初始確認

金額。

金融負債的後續計量取決於其分類：

其他金融負債

對於此類金融負債，采用實際利率法，按照攤餘成本進行後續計量。

金融工具的公允價值

存在活躍市場的金融資產或金融負債，采用活躍市場中的報價確定其公允

價值。金融工具不存在活躍市場的，本公司及子公司采用估值技術確定其

公允價值，估值技術包括參考熟悉情況並自願交易的各方最近進行的市場

交易中使用的價格、參照實質上相同的其他金融工具的當前公允價值、現

金流量折現法和期權定價模型等。

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二、 重要會計政策和會計估計(續)

金融工具(續)

9.

金融資產減值

本公司及子公司於資產負債表日對金融資產的賬面價值進行檢查，如果有

客觀證據表明某項金融資產發生減值的，計提減值準備。表明金融資產發

生減值的客觀證據，是指金融資產初始確認後實際發生的、對該金融資產

的預計未來現金流量有影響，且企業能夠對該影響進行可靠計量的事項。

以攤餘成本計量的金融資產

產發生減值時，將該金融資產的賬面價值減記至預計未來現金流量(不包

括尚未發生的未來信用損失)現值，減記金額計入當期損益。預計未來現

金流量現值，按照該金融資產原實際利率(即初始確認時計算確定的實際

利率)折現確定，並考慮相關擔保物的價值。

對單項金額重大的金融資產單獨進行減值測試，如有客觀證據表明其已發

生減值，確認減值損失，計入當期損益。對單項金額不重大的金融資產，

包括在具有類似信用風險特征的金融資產組合中進行減值測試。單獨測試

未發生減值的金融資產(包括單項金額重大和不重大的金融資產)，包括在

具有類似信用風險特征的金融資產組合中再進行減值測試。已單項確認減

值損失的金融資產，不包括在具有類似信用風險特征的金融資產組合中進

行減值測試。

本公司及子公司對以攤餘成本計量的金融資產確認減值損失後，如果有客

觀證據表明該金融資產價值已恢復，且客觀上與確認該損失後發生的事項

有關，原確認的減值損失予以轉回，計入當期損益。但是，該轉回後的賬

面價值不超過假定不計提減值準備情況下該金融資產在轉回日的攤餘成

本。

可供出售金融資產

如果有客觀證據表明該金融資產發生減值， 原計入其他綜合收益的因公允

價值下降形成的累計損失，予以轉出，計入當期損益。該轉出的累計損失，

為可供出售金融資產的初始取得成本扣除已收回本金和已攤銷金額、 當前

公允價值和原已計入損益的減值損失後的餘額。

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二、 重要會計政策和會計估計(續)

金融工具(續)

9.

金融資產減值(續)

可供出售金融資產(續)

對已確認減值損失的可供出售債務工具投資，在隨後的會計期間公允價值

上升且客觀上與確認原減值損失確認後發生的事項有關的，原確認的減值

損失予以轉回，計入當期損益。

以成本計量的金融資產

如果有客觀證據表明該金融資產發生減值，將該金融資產的賬面價值，與

按照類似金融資產當時市場收益率對未來現金流量折現確定的現值之間

的差額，確認為減值損失，計入當期損益。發生的減值損失一經確認，不

再轉回。

按照《企業會計準則第 2 號——長期股權投資》規定的成本法核算的、在

活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權投資，其減值也

按照上述原則處理。

金融資產轉移

本公司及子公司已將金融資產所有權上幾乎所有的風險和報酬轉移給轉

入方的，終止確認該金融資產；保留瞭金融資產所有權上幾乎所有的風險

和報酬的，不終止確認該金融資產。

本公司及子公司既沒有轉移也沒有保留金融資產所有權上幾乎所有的風

險和報酬的，分別下列情況處理：放棄瞭對該金融資產控制的，終止確認

該金融資產並確認產生的資產和負債；未放棄對該金融資產控制的，按照

其繼續涉入所轉移金融資產的程度確認有關金融資產，並相應確認有關負

債。

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二、 重要會計政策和會計估計(續)

應收款項

10.

單項金額重大並單項計提壞賬準備的應收款項：

單項金額重大的應收款項壞賬準備的確認標準

對於單項金額重大的應收款項(一般指單項金額大於人民幣 100 萬元)，當

存在客觀證據表明本公司將無法按應收款項的原有條款收回所有款項時，

確認相應的壞賬準備。

單項金額重大的應收款項壞賬準備的計提方法

根據該款項預計未來現金流量現值低於其賬面價值的差額，單獨進行減值

測試，計提壞賬準備。

按組合計提壞賬準備的應收款項

信用風險特征組合的確定依據

對於單項金額非重大的應收款項，與經單獨測試後未減值的應收款項一起

按賬齡作為信用風險特征劃分為若幹組合，根據以前年度與之相同或相類

似的、具有類似信用風險特征的應收賬款組合的實際損失率為基礎，結合

現時情況確定本年度各項組合計提壞賬準備的比例，據此計算本年度應計

提的壞賬準備。

本公司及子公司以賬齡作為信用風險特征確定應收款項組合，並采用賬齡

分析法對應收賬款和其他應收款計提壞賬準備比例如下：

賬齡 應收賬款計提比例(%) 其他應收款計提比例(%)

6 個月以內(含 6 個月) 不計提 不計提

6 個月至 1 年 50% 50%

1至2年 100% 100%

2至3年 100% 100%

3 年以上 100% 100%

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二、 重要會計政策和會計估計(續)

存貨

11.

存貨包括轉讓場地開發支出、商品房建設支出、公共建築建設支出、動遷

房、商品房和庫存商品等。

存貨按照成本進行初始計量。存貨成本包括采購成本、加工成本和其他成

本。發出存貨，采用個別計價法確定其實際成本。

存貨的盤存制度采用永續盤存制。

於資產負債表日，存貨按照成本與可變現凈值孰低計量，對成本高於可變

現凈值的，計提存貨跌價準備，計入當期損益。如果以前計提存貨跌價準

備的影響因素已經消失，使得存貨的可變現凈值高於其賬面價值，則在原

小木屋建造 已計提的存貨跌價準備金額內，將以前減記的金額予以恢復，轉回的金額

計入當期損益。

可變現凈值，是指在日常活動中，存貨的估計售價減去至完工時估計將要

發生的成本、估計的銷售費用以及相關稅費後的金額。計提存貨跌價準備

時，按單個存貨項目計提。

土地開發業務的核算方法

開發用土地在取得時，按實際成本計入“無形資產”，土地投入開發建設

時從“無形資產”轉入“轉讓場地開發支出”。在開發建設過程中發生的

土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和配套設施費等，屬於

直接費用的直接計入開發成本；需在各地塊間分攤的費用，按受益面積分

攤計入。屬於難以辨認或難以合理分攤的費用性支出於實際發生時直接計

入當期損益。在轉讓土地結轉土地開發成本時，對於尚未支付的開發成本，

按照對工程預算成本的最佳估計預提，待實際發生時沖減該項預提費用。

房產開發業務的核算方法

“商品房建設支出”和“公共建築建設支出”是指尚未建成的，以出售為

開發目的或者尚未明確最終用途之物業。“商品房”和“動遷房”是指已

建成、待出售之物業。

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二、 重要會計政策和會計估計(續)

存 貨 (續 )

11.

維修基金的核算方法：按照國傢有關規定提取維修基金，計入相關的房產

項目成本。

為房地產開發項目借入資金所發生的利息及有關費用的會計處理方法，詳

見附註二、16。

長期股權投資

12.

長期股權投資包括對子公司、合營企業和聯營企業的權益性投資，以及對

被投資單位不具有控制、共同控制或重大影響，且在活躍市場中沒有報價、

公允價值不能可靠計量的權益性投資。

長期股權投資在取得時以初始投資成本進行初始計量。通過同一控制下的

企業合並取得的長期股權投資，以取得被合並方所有者權益賬面價值的份

額作為初始投資成本。通過非同一控制下的企業合並取得的長期股權投資，

以合並成本作為初始投資成本(通過多次交易分步實現非同一控制下的企

業合並的，以購買日之前所持被購買方的股權投資的賬面價值與購買日新

增投資成本之和作為初始投資成本)，合並成本包括購買方付出的資產、

發生或承擔的負債、發行的權益性證券的公允價值之和；購買日之前持有

的被購買方的股權涉及其他綜合收益的，在處置該項投資時將與其相關的

其他綜合收益轉入當期投資收益。除企業合並形成的長期股權投資以外，

其他方式取得的長期股權投資，按照下述方法確認其初始投資成本：支付

現金取得的，按照實際支付的購買價款及與取得長期股權投資直接相關的

費用、稅金及其他必要支出作為初始投資成本作為初始投資成本；發行權

益性證券取得的，按照發行權益性證券的公允價值作為初始投資成本；投

資者投入的，按照投資合同或協議約定的價值作為初始投資成本，但合同

或協議約定價值不公允的除外。

本公司及子公司對被投資單位不具有共同控制或重大影響， 並且在活躍市

場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權投資，采用成本法核算。

本公司能夠對被投資單位實施控制的長期股權投資，在本公司個別財務報

表中采用成本法核算。控制，是指有權決定一個企業的財務和經營政策，

並能據以從該企業的經營活動中獲取利益。

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二、 重要會計政策和會計估計(續)

長期股權投資(續)

12.

采用成本法時，長期股權投資按初始投資成本計價，除取得投資時實際支

付的價款或對價中包含的已宣告但尚未發放的現金股利或利潤外，按享有

被投資單位宣告發放的現金股利或利潤確認投資收益，並同時根據有關資

產減值政策考慮長期投資是否減值。

本公司及子公司對被投資單位具有共同控制或重大影響的，長期股權投資

采用權益法核算。共同控制，是指按照合同約定對某項經濟活動所共有的

控制，僅在與該項經濟活動相關的重要財務和經營決策需要分享控制權的

投資方一致同意時存在。重大影響，是指對一個企業的財務和經營政策有

參與決策的權力，但並不能夠控制或者與其他方一起共同控制這些政策的

制定。

采用權益法時，長期股權投資的初始投資成本大於投資時應享有被投資單

位可辨認凈資產公允價值份額的，歸入長期股權投資的初始投資成本；長

期股權投資的初始投資成本小於投資時應享有被投資單位可辨認凈資產

公允價值份額的，其差額計入當期損益，同時調整長期股權投資成本。

采用權益法核算時，取得長期股權投資後，按照應享有或應分擔的被投資

單位實現的凈損益份額，確認投資損益並調整長期股權投資的賬面價值。

在確認應享有被投資單位凈損益的份額時，以取得投資時被投資單位各項

可辨認資產等的公允價值為基礎，按照本公司及子公司的會計政策及會計

期間，並抵銷與聯營企業及合營企業之間發生的內部交易損益按照持股比

例計算歸屬於投資企業的部分(但內部交易損失屬於資產減值損失的，應

全額確認)，對被投資單位的凈利潤進行調整後確認。按照被投資單位宣

告分派的利潤或現金股利計算應分得的部分，相應減少長期股權投資的賬

面價值。本公司及子公司確認被投資單位發生的凈虧損，以長期股權投資

的賬面價值以及其他實質上構成對被投資單位凈投資的長期權益減記至

零為限，但本公司及子公司負有承擔額外損失義務且符合或有事項準則所

規定的預計負債確認條件的，繼續確認投資損失和預計負債。對於被投資

單位除凈損益以外股東權益的其他變動，調整長期股權投資的賬面價值並

計入股東權益。

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二、 重要會計政策和會計估計(續)

長期股權投資(續)

12.

處置長期股權投資，其賬面價值與實際取得價款的差額，計入當期損益。

采用權益法核算的長期股權投資，在處置時將原計入股東權益的部分按相

應的比例轉入當期損益。

對子公司、合營企業、聯營企業的長期股權投資減值測試方法及減值準備

計提方法，詳見附註二、19。在活躍市場沒有報價且公允價值不能可靠計

量的其他長期股權投資減值測試方法及減值準備計提方法，詳見附註二、

9。

投資性房地產

13.

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，

包括已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權以及已出

租的建築物。投資性房地產按照成本進行初始計量。與投資性房地產有關

的後續支出，如果與該資產有關的經濟利益很可能流入且其成本能夠可靠

地計量時，計入投資性房地產成本。否則，在發生時計入當期損益。

本公司及子公司采用成本模式對所有投資性房地產進行後續計量，投資性

房地產的折舊釆用年限平均法計提。投資性房地產的預計使用壽命、凈殘

值率及年折舊(攤銷)率列示如下：

類別 預計使用壽命 殘值率 年折舊(攤銷)率

土地使用權 可使用年限 視殘值率和可使用年限而定

-

建築物 40 年 2% 2.45%

采用成本模式進行後續計量的投資性房地產減值測試方法及減值準備計

提方法，詳見附註二、19。

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二、 重要會計政策和會計估計(續)

固定資產

14.

固定資產僅在與其有關的經濟利益很可能流入本公司及子公司，且其成本

能夠可靠地計量時才予以確認。與固定資產有關的後續支出，符合該確認

條件的，計入固定資產成本，並終止確認被替換部分的賬面價值；否則，

在發生時計入當期損益。

固定資產按照成本進行初始計量。購置固定資產的成本包括購買價款、相

關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態前所發生的可直接歸屬於該項資

產的其他支出。

本公司在進行公司制改建時，國有股股東投入的固定資產，按國有資產管

理部門確認的評估值作為入賬價值。

固定資產的折舊釆用年限平均法計提，各類固定資產的使用壽命、預計凈

殘值率及年折舊率如下：

類別 折舊年限(年) 殘值率(%) 年折舊率(%)

房屋及建築物 40 年 2% 2.45%

計算機及電子設備 2-5 年 - 20%-50%

機器設備 5年 - 20%

運輸工具 5年 - 20%

辦公設備 2-5 年 - 20%-50%

本公司及子公司至少於每年年度終瞭，對固定資產的預計使用壽命、預計

凈殘值和折舊方法進行復核，必要時進行調整。

固定資產減值測試方法及減值準備計提方法，詳見附註二、19。

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二、 重要會計政策和會計估計(續)

在建工程

15.

在建工程按實際工程支出確定，包括在建期間發生的各項必要工程支出、

工程達到預定可使用狀態前的應予資本化的借款費用以及其他相關費用

等。

在建工程在達到預定可使用狀態時，轉入固定資產。

在建工程減值測試方法及減值準備計提方法，詳見附註二、19。

借款費用

16.

借款費用，是指本公司及子公司因借款而發生的利息及其他相關成本，包

括借款利息、折價或者溢價的攤銷、輔助費用以及因外幣借款而發生的匯

兌差額等。

可直接歸屬於符合資本化條件的資產的購建或者生產的借款費用，予以資

本化，其他借款費用計入當期損益。符合資本化條件的資產，是指需要經

過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態

的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。

借款費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：

資產支出已經發生；

(1)

借款費用已經發生；

(2)

為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活

(3)

動已經開始。

購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態時，

借款費用停止資本化。之後發生的借款費用計入當期損益。

在資本化期間內，每一會計期間的利息資本化金額，按照下列方法確定：

專門借款以當期實際發生的利息費用，減去暫時性的存款利息收入

(1)

或投資收益後的金額確定。

占用的一般借款，根據累計資產支出超過專門借款部分的資產支出

(2)

加權平均數乘以所占用一般借款的加權平均利率計算確定。

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二、 重要會計政策和會計估計(續)

借款費用(續)

16.

符合資本化條件的資產在購建或者生產過程中，發生除達到預定可使用或

者可銷售狀態必要的程序之外的非正常中斷、且中斷時間連續超 3 個月，

暫停借款費用的資本化。在中斷期間發生的借款費用確認為費用，計入當

期損益，直至資產的購建或者生產活動重新開始。

無形資產

17.

無形資產僅在與其有關的經濟利益很可能流入本公司及子公司，且其成本

能夠可靠地計量時才予以確認，並以成本進行初始計量。但企業合並中取

得的無形資產，其公允價值能夠可靠地計量的，即單獨確認為無形資產並

按照公允價值計量。

無形資產按照其能為本公司及子公司帶來經濟利益的期限確定使用壽命，

無法預見其為本公司及子公司帶來經濟利益期限的作為使用壽命不確定

的無形資產。各項無形資產的攤銷年限如下表所示：

無形資產類別 攤銷年限

非專利技術 10 年

車位使用權 10 年

軟件使用權 5-10 年

使用壽命有限的無形資產，在其使用壽命內采用直線法攤銷。本公司及子

公司至少於每年年度終瞭，對使用壽命有限的無形資產的使用壽命及攤銷

方法進行復核，必要時進行調整。

無形資產減值測試方法及減值準備計提方法，詳見附註二、19。

長期待攤費用

18.

長期待攤費用包括經營租入固定資產改良及其他已經發生但應由本期和

以後各期負擔的分攤期限在一年以上的各項費用，按預計受益期間采用直

線法攤銷。

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資產減值

19.

本公司及子公司對除存貨、遞延所得稅、金融資產、按成本法核算的在活

躍市場中沒有報價且其公允價值不能可靠計量的長期股權投資外的資產

減值，按以下方法確定：

本公司及子公司於資產負債表日判斷資產是否存在可能發生減值的跡象，

存在減值跡象的，本公司及子公司將估計其可收回金額，進行減值測試。

對因企業合並所形成的商譽和使用壽命不確定的無形資產，無論是否存在

減值跡象，至少於每年末進行減值測試。對於尚未達到可使用狀態的無形

資產，也每年進行減值測試。

可收回金額根據資產的公允價值減去處置費用後的凈額與資產預計未來

現金流量的現值兩者之間較高者確定。本公司及子公司以單項資產為基礎

估計其可收回金額；難以對單項資產的可收回金額進行估計的，以該資產

所屬的資產組為基礎確定資產組的可收回金額。資產組的認定，以資產組

產生的主要現金流入是否獨立於其他資產或者資產組的現金流入為依據。

當資產或者資產組的可收回金額低於其賬面價值時，本公司及子公司將其

賬面價值減記至可收回金額，減記的金額計入當期損益，同時計提相應的

資產減值準備。

上述資產減值損失一經確認，在以後期間不再轉回。

職工薪酬

20.

職工薪酬，是指本公司及子公司為獲得職工提供的服務而給予各種形式的

報酬以及其他相關支出。在職工提供服務的會計期間，將應付的職工薪酬

確認為負債。對於資產負債表日後 1 年以上到期的，如果折現的影響金額

重大，則以其現值列示。

本公司及子公司的職工參加由當地政府管理的養老保險、醫療保險、失業

保險費等社會保險費和住房公積金，相應支出在發生時計入相關資產成本

或當期損益。

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預計負債

21.

除企業合並中的或有對價及承擔的或有負債之外，當與或有事項相關的義

務同時符合以下條件，本公司及子公司將其確認為預計負債：

該義務是本公司及子公司承擔的現時義務；

(1)

該義務的履行很可能導致經濟利益流出本公司及子公司；

(2)

該義務的金額能夠可靠地計量。

(3)

預計負債按照履行相關現時義務所需支出的最佳估計數進行初始計量，並

綜合考慮與或有事項有關的風險、不確定性和貨幣時間價值等因素。每個

資產負債表日對預計負債的賬面價值進行復核。有確鑿證據表明該賬面價

值不能反映當前最佳估計數的，按照當前最佳估計數對該賬面價值進行調

整。

政府補助

22.

政府補助在能夠滿足其所附的條件並且能夠收到時，予以確認。政府補助

為貨幣性資產的，按照收到或應收的金額計量。政府補助為非貨幣性資產

的，按照公允價值計量；公允價值不能可靠取得的，按照名義金額計量。

政府文件規定用於購建或以其他方式形成長期資產的，作為與資產相關的

政府補助；政府文件不明確的，以取得該補助必須具備的基本條件為基礎

進行判斷，以購建或其他方式形成長期資產為基本條件的作為與資產相關

的政府補助，除此之外的作為與收益相關的政府補助。

與收益相關的政府補助，用於補償以後期間的相關費用或損失的，確認為

遞延收益，並在確認相關費用的期間計入當期損益；用於補償已發生的相

關費用或損失的，直接計入當期損益。與資產相關的政府補助，確認為遞

延收益，在相關資產使用壽命內平均分配，計入當期損益。但按照名義金

額計量的政府補助，直接計入當期損益。

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二、 重要會計政策和會計估計(續)

租賃

23.

實質上轉移瞭與資產所有權有關的全部風險和報酬的租賃為融資租賃。其

他的租賃為經營租賃。

作為經營租賃承租人

經營租賃的租金支出，在租賃期內各個期間按照直線法計入相關的資產成

本或當期損益，或有租金在實際發生時計入當期損益。

作為經營租賃出租人

經營租賃的租金收入在租賃期內各個期間按直線法確認為當期損益，或有

租金在實際發生時計入當期損益。

收入

24.

收入在經濟利益很可能流入本公司及子公司、且金額能夠可靠計量，並同

時滿足下列條件時予以確認。

銷售商品收入

本公司及子公司已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方， 並不

再對該商品保留通常與所有權相聯系的繼續管理權和實施有效控制， 且相

關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量，確認為收入的實現。銷售商

品收入金額，按照從購貨方已收或應收的合同或協議價款確定，但已收或

應收的合同或協議價款不公允的除外； 合同或協議價款的收取采用遞延方

式，實質上具有融資性質的，按照應收的合同或協議價款的公允價值確定。

提供勞務收入

於資產負債表日，在提供勞務交易的結果能夠可靠估計的情況下，按完工

百分比法確認提供勞務收入；否則按已經發生並預計能夠得到補償的勞務

成本金額確認收入。提供勞務交易的結果能夠可靠估計，是指同時滿足下

列條件：收入的金額能夠可靠地計量，相關的經濟利益很可能流入本公司

及子公司，交易的完工進度能夠可靠地確定，交易中已發生和將發生的成

本能夠可靠地計量。本公司及子公司以已經提供的勞務占應提供勞務總量

的比例確定提供勞務交易的完工進度。提供勞務收入總額，按照從接受勞

務方已收或應收的合同或協議價款確定，但已收或應收的合同或協議價款

不公允的除外。

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2013年12月31日

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二、 重要會計政策和會計估計(續)

收 入 (續 )

24.

土地銷售收入

轉讓、銷售土地，在簽訂有關轉讓和銷售合同、已將土地移交給買方、取

得交地證明，並且符合前述“銷售商品收入”時，確認營業收入的實現。

房地產銷售收入

轉讓、銷售商品房和商業用房，在簽訂有關轉讓和銷售合同、已將商品房

移交給買方、經業主方驗收並簽署驗收證明，並且符合前述“銷售商品收

入”時，確認營業收入的實現。

出租物業收入

對出租物業租金收入的確認方法，詳見附註二、 租賃—作為經營租賃出

租人。

酒店業收入

本公司對外提供酒店客房服務的，在酒店客房服務已提供且取得收取服務

費的權利時確認收入。

提供物業管理等勞務

在勞務已經提供，收到價款或取得收取價款的憑證時確認為收入。

所得稅

25.

所得稅包括當期所得稅和遞延所得稅。除由於企業合並產生的調整商譽，

或與直接計入股東權益的交易或者事項相關的計入股東權益外，均作為所

得稅費用或收益計入當期損益。

本公司及子公司對於當期和以前期間形成的當期所得稅負債或資產，按照

稅法規定計算的預期應交納或返還的所得稅金額計量。

本公司及子公司根據資產與負債於資產負債表日的賬面價值與計稅基礎

之間的暫時性差異，以及未作為資產和負債確認但按照稅法規定可以確定

其計稅基礎的項目的賬面價值與計稅基礎之間的差額產生的暫時性差異，

采用資產負債表債務法計提遞延所得稅。

各種應納稅暫時性差異均據以確認遞延所得稅負債，除非：

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二、 重要會計政策和會計估計(續)

所得稅(續)

25.

應納稅暫時性差異是在以下交易中產生的：商譽的初始確認，或者

(1)

具有以下特征的交易中產生的資產或負債的初始確認：該交易不是

企業合並，並且交易發生時既不影響會計利潤也不影響應納稅所得

額或可抵扣虧損。

對於與子公司、合營企業及聯營企業投資相關的應納稅暫時性差異，

(2)

該暫時性差異轉回的時間能夠控制並且該暫時性差異在可預見的未

來很可能不會轉回。

對於可抵扣暫時性差異、能夠結轉以後年度的可抵扣虧損和稅款抵減，本

公司及子公司以很可能取得用來抵扣可抵扣暫時性差異、可抵扣虧損和稅

款抵減的未來應納稅所得額為限，確認由此產生的遞延所得稅資產，除非：

可抵扣暫時性差異是在以下交易中產生的：該交易不是企業合並，

(1)

並且交易發生時既不影響會計利潤也不影響應納稅所得額或可抵扣

虧損。

對於與子公司、合營企業及聯營企業投資相關的可抵扣暫時性差異，

(2)

同時滿足下列條件的，確認相應的遞延所得稅資產：暫時性差異在

可預見的未來很可能轉回，且未來很可能獲得用來抵扣可抵扣暫時

性差異的應納稅所得額。

本公司及子公司於資產負債表日，對於遞延所得稅資產和遞延所得稅負債，

依據稅法規定，按照預期收回該資產或清償該負債期間的適用稅率計量，

並反映資產負債表日預期收回資產或清償負債方式的所得稅影響。

於資產負債表日，本公司及子公司對遞延所得稅資產的賬面價值進行復核，

如果未來期間很可能無法獲得足夠的應納稅所得額用以抵扣遞延所得稅

資產的利益，減記遞延所得稅資產的賬面價值。於資產負債表日，本公司

及子公司重新評估未確認的遞延所得稅資產，在很可能獲得足夠的應納稅

所得額可供所有或部分遞延所得稅資產轉回的限度內，確認遞延所得稅資

產。

如果擁有以凈額結算當期所得稅資產及當期所得稅負債的法定權利，且遞

延所得稅與同一應納稅主體和同一稅收征管部門相關，則將遞延所得稅資

產和遞延所得稅負債以抵銷後的凈額列示。

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二、 重要會計政策和會計估計(續)

利潤分配

26.

本公司的現金股利，於股東大會批準後確認為負債。

重大會計判斷和估計

27.

編制財務報表要求管理層作出判斷和估計，這些判斷和估計會影響收入、

費用、資產和負債的報告金額及其披露，以及資產負債表日或有負債的披

露。然而，這些估計的不確定性所導致的結果可能造成對未來受影響的資

產或負債的賬面金額進行重大調整。

判斷

在應用本公司及子公司的會計政策的過程中，管理層作出瞭以下對財務報

表所確認的金額具有重大影響的判斷：

經營租賃—作為出租人

本公司及子公司就投資性房地產簽訂瞭租賃合同。本公司及子公司認為，

根據租賃合同的條款，本公司及子公司保留瞭這些房地產所有權上的所有

重大風險和報酬，因此作為經營租賃處理。

金融工具分類

管理層需要就金融資產的分類作出重大判斷，不同的分類會影響會計核算

方法及公司的財務狀況。

估計的不確定性

以下為於資產負債表日有關未來的關鍵假設以及估計不確定性的其他關

鍵來源，可能會導致未來會計期間資產和負債賬面金額重大調整。

可供出售金融資產減值

本公司及子公司將某些資產歸類為可供出售金融資產，並將其公允價值的

變動直接計入股東權益。當公允價值下降時，管理層就價值下降作出假設

以確定是否存在需在利潤表中確認其減值損失。

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二、 重要會計政策和會計估計(續)

重大會計判斷和估計(續)

27.

估計的不確定性(續)

除金融資產之外的非流動資產減值(除商譽外)

本公司及子公司於資產負債表日對除金融資產之外的非流動資產判斷是

否存在可能發生減值的跡象。除金融資產之外的非流動資產，當存在跡象

表明其賬面金額不可收回時，進行減值測試。當資產或資產組的賬面價值

高於可收回金額，即公允價值減去處置費用後的凈額和預計未來現金流量

的現值中的較高者，表明發生瞭減值。公允價值減去處置費用後的凈額，

參考公平交易中類似資產的銷售協議價格或可觀察到的市場價格，減去可

直接歸屬於該資產處置的增量成本確定。預計未來現金流量現值時，管理

層必須估計該項資產或資產組的預計未來現金流量，並選擇恰當的折現率

確定未來現金流量的現值。

遞延所得稅資產

在很可能有足夠的應納稅所得額用以抵扣可抵扣虧損的限度內，應就所有

尚未利用的可抵扣虧損確認遞延所得稅資產。這需要管理層運用大量的判

斷來估計未來取得應納稅所得額的時間和金額，結合納稅籌劃策略，以決

定應確認的遞延所得稅資產的金額。

開發成本

本公司及子公司確認開發成本時需要按照開發項目的預算成本和開發進

度作出估計和判斷。本公司及子公司按照資產負債表日的項目狀況和市場

情況對將來可能發生的開發成本，包括土地征用及拆遷補償費、建造成本、

基礎設施費和配套設施費等進行估計，這需要管理層運用大量的判斷來估

計將來可能發生的成本。由於工程預算成本受市場價格波動和政府宏觀政

策的影響，具有不確定性。當開發項目的最終決算成本和預算成本不一致

時，其差額將影響尚未結轉的開發產品成本。

土地增值稅

本公司及子公司的房產開發與土地開發業務需要繳納多種稅項，在計提土

地增值稅等稅金時，需要做出重大判斷，有很多交易和計算的最終稅務結

果在房地產開發過程中是難以確定的。本公司及子公司對最終是否需要繳

納額外稅款進行估計，並以此為基礎確認稅務負債。當房地產開發的最終

稅務結果與初始確認的稅務負債不一致時，其差額將影響當期計提的稅金。

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三、 稅項

主要稅種及稅率

本公司及子公司本年度適用的主要稅種及其稅率列示如下：

稅種 計稅基數 稅率

企業所得稅 應納稅所得額 20%, 25%

營業稅 應納稅營業額 3%, 5%

城建稅 應納流轉稅額 7%, 5%, 1%

土地增值稅 按土地增值稅有關條例規定 按土地增值稅有關條例規定

增值稅 應納稅銷售額 3%

註 1：納入本公司合並報表范圍子公司本年度適用的企業所得稅稅率如下：

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司 25%

上海陸傢嘴金融貿易區聯合發展有限公司 25%

上海陸傢嘴房產開發有限公司 25%

上海陸傢嘴城建開發有限責任公司 25%

上海浦東陸傢嘴軟件產業發展有限公司 25%

上海陸傢嘴開發大廈有限公司 25%

上海明城酒店管理有限公司 25%

上海德勤投資發展有限公司 25%

上海陸傢嘴商宇房地產管理有限公司 20%

天津陸津房地產開發有限公司 25%

上海陸傢嘴資產管理有限公司 20%

上海陸傢嘴商務廣場有限公司 25%

上海東恒商務咨詢有限公司 25%

上海陸傢嘴物業管理有限公司 25%

上海陸傢嘴展覽發展有限公司 25%

上海陸傢嘴東怡酒店管理有限公司 25%

上海陸傢嘴浦江置業有限公司 25%

天津陸津物業服務有限公司 25%

上海純一實業發展有限公司 25%

上海佳二實業投資有限公司 25%

上海寶山陸傢嘴物業管理有限公司 25%

上海浦楊置業有限公司 25%

上海浦東陸傢嘴置業發展有限公司 25%

上海陸傢嘴商業經營管理有限公司 25%

上海佳裕資產管理有限公司 25%

上海佳仁資產管理有限公司 25%

上海佳質資產管理有限公司 25%

上海佳浦資產管理有限公司 25%

上海陸傢嘴金地停車場建設管理有限公司 25%

上海佳三資產管理有限公司 25%

上海佳衛資產管理有限公司 25%

上海前灘實業發展有限公司 25%

上海聯浦資產管理有限公司 25%

東順(香港)投資有限公司 註4

註 2：子公司上海明城酒店管理有限公司註冊在上海市崇明縣，適用城建稅稅率為 5%。

註 3：子公司上海陸傢嘴物業管理有限公司獲得增值電信業務經營許可證，增值電信業務收入按 3%繳納營業稅。

註 4：子公司東順(香港)投資有限公司註冊地為中國香港，適用當地稅率。

本公司及子公司適用的費種與費率：

費種 費率 計費基數

教育費附加 應納流轉稅額

5%

河道工程修建維護管理費 應納流轉稅額

1%

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四、 合並財務報表的合並范圍

子公司情況

1.

本公司重要子公司的情況如下

通過設立或投資等方式取得的子公司

註冊資本

子公司全稱 子公司類型 註冊地 法人代表 業務性質 (人民幣萬元) 經營范圍 組織機構代碼

上海陸傢嘴金融貿易區聯合發展有限公司 控股子公司 上海浦東 李晉昭 房地產 9,800.00 萬美元 房地產開發經營

上海陸傢嘴房產開發有限公司 控股子公司 上海浦東 徐而進 房地產 房地產開發經營

3,000.00

上海陸傢嘴城建開發有限責任公司 控股子公司 上海浦東 朱蔚 房地產 動拆遷，房地產咨詢

1,000.00

上海陸傢嘴商宇房地產管理有限公司 控股子公司 上海浦東 李晉昭 房地產 收費停車場管理，物業管理，受托房屋租賃

200.00

天津陸津房地產開發有限公司 全資子公司 天津 李晉昭 房地產 房地產開發經營

240,000.00

上海陸傢嘴資產管理有限公司 全資子公司 上海浦東 李晉昭 資產管理 資產管理，物業管理，受托房屋租賃，收費停車場

200.00

上海東恒商務咨詢有限公司 全資子公司 上海浦東 李晉昭 商務咨詢 商務咨詢，企業管理，實業投資

100.00

上海陸傢嘴開發大廈有限公司 全資子公司 上海浦東 李晉昭 房地產 房地產開發經營

25,946.54

天津陸津物業服務有限公司 全資子公司 天津 吳小可 物業管理 物業管理

300.00

上海陸傢嘴浦江置業有限公司 控股子公司 上海 李晉昭 房地產 房地產開發經營，物業服務

67,000.00

上海佳二實業投資有限公司 全資子公司 上海浦東 李晉昭 房地產 實業投資，企業管理，房地產開發

20,000.00

上海純一實業發展有限公司 全資子公司 上海浦東 李晉昭 房地產 實業投資，企業管理，房地產開發

38,000.00

上海寶山陸傢嘴物業管理有限公司 全資子公司 上海 王健華 物業管理 物業管理，餐飲企業管理，酒店管理，物業維修，設

50.00

備保養，停車場(庫)服務

上海陸傢嘴商業經營管理有限公司 全資子公司 上海浦東 李晉昭 投資管理 資產管理、物業管理，停車場(庫)經營

200.00

上海佳裕資產管理有限公司 全資子公司 上海浦東 李晉昭 資產管理 資產管理、物業管理，停車場(庫)經營

100.00 59310156X

上海佳仁資產管理有限公司 全資子公司 上海浦東 李晉昭 資產管理 資產管理、物業管理，停車場(庫)經營

100.00 59310180X

上海佳質資產管理有限公司 全資子公司 上海浦東 李晉昭 資產管理 資產管理、物業管理，停車場(庫)經營

100.00

上海佳浦資產管理有限公司 全資子公司 上海浦東 李晉昭 資產管理 資產管理、物業管理，停車場(庫)經營

100.00

東順(香港)投資有限公司 全資子公司 中國香港 李晉昭 投資管理 1,000.00 萬美元 項目和股權投資、商業地產投資咨詢招商引資咨詢

上海聯浦資產管理有限公司 控股子公司 上海浦東 黃磊 資產管理 資產管理、物業管理，停車場(庫)經營

100.00 07476968-0

上海佳三資產管理有限公司 全資子公司 上海浦東 李晉昭 資產管理 資產管理、物業管理，停車場(庫)經營

100.00 08009809-4

上海佳衛資產管理有限公司 全資子公司 上海浦東 李晉昭 資產管理 資產管理、物業管理，停車場(庫)經營

100.00 08009070-3

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四、 合並財務報表的合並范圍(續)

子公司情況(續)

1.

本公司重要子公司的情況如下(續)

通過設立或投資等方式取得的子公司(續)

年末實際出資 實質上構成對子公司凈投資的 持股 表決權 是否合 少數股東權益 少數股東權益中用於沖減

子公司全稱 (人民幣萬元) 其他項目餘額 比例 比例 並報表 (人民幣萬元) 少數股東損益的金額

上海陸傢嘴金融貿易區聯合發展有限公司 是

32,243.72 - 55.00% 55.00% 126,464.31 -

上海陸傢嘴房產開發有限公司 是

3,793.78 - 73.00% 100.00% 1,286.04 -

上海陸傢嘴城建開發有限責任公司 是

700.00 - 70.00% 70.00% 1,826.64 -

上海陸傢嘴商宇房地產管理有限公司 是

200.00 - 77.50% 100.00% 35.06 -

天津陸津房地產開發有限公司 是

240,000.00 - 100.00% 100.00% - -

上海陸傢嘴資產管理有限公司 是

200.00 - 100.00% 100.00% - -

上海東恒商務咨詢有限公司 是

100.00 - 100.00% 100.00% - -

上海陸傢嘴開發大廈有限公司 是

26,722.39 - 100.00% 100.00% - -

天津陸津物業服務有限公司 是

300.00 - 100.00% 100.00% - -

上海陸傢嘴浦江置業有限公司 是

67,000.00 - 97.55% 100.00% 1,636.02 -

上海佳二實業投資有限公司 是

20,000.00 - 100.00% 100.00% - -

上海純一實業發展有限公司 是

38,000.00 - 100.00% 100.00% - -

上海寶山陸傢嘴物業管理有限公司 是

50.00 - 100.00% 100.00% - -

上海陸傢嘴商業經營管理有限公司 是

200.00 - 100.00% 100.00% - -

上海佳裕資產管理有限公司 是

100.00 - 100.00% 100.00% - -

上海佳仁資產管理有限公司 是

100.00 - 100.00% 100.00% - -

上海佳質資產管理有限公司 是

100.00 - 100.00% 100.00% - -

上海佳浦資產管理有限公司 是

100.00 - 100.00% 100.00% - -

東順(香港)投資有限公司 是

6,307.50 - 100.00% 100.00% - -

上海聯浦資產管理有限公司 是

100.00 - 55.00% 100.00% 44.50 -

上海佳三資產管理有限公司 是

100.00 - 100.00% 100.00% - -

上海佳衛資產管理有限公司 是

100.00 - 100.00% 100.00% - -

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2013年12月31日

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四、 合並財務報表的合並范圍(續)

子公司情況(續)

1.

本公司重要子公司的情況如下(續)

同一控制下企業合並取得的子公司

註冊資本

子公司全稱 子公司類型 註冊地 法人代表 業務性質 (人民幣萬元) 經營范圍 組織機構代碼

上海陸傢嘴軟件產業發展有限公司 控股子公司 上海浦東 李晉昭 房地產 軟件園管理，物業管理

1,000.00

上海陸傢嘴東怡酒店管理有限公司 全資子公司 上海浦東 徐而進 酒店 酒店管理

35,000.00

上海陸傢嘴展覽發展有限公司 全資子公司 上海浦東 李晉昭 會展 會展服務，實業投資，建築工程

115,000.00

上海陸傢嘴物業管理有限公司 全資子公司 上海浦東 李晉昭 物業管理 物業管理

500.00 13221895X

上海前灘實業發展有限公司 控股子公司 上海浦東 李晉昭 房地產 房地產開發、經營，實業投資，資

555,686.00 05120070-7

產管理，建材的銷售，園林綠化，

物業管理，市政公用建築工程設

施，商務咨詢(除經紀)

年末實際出資 實質上構成對子公司凈投 持股 表決權 是否合 少數股東權益 少數股東權益中用於沖減

子公司全稱 (人民幣萬元) 資的其他項目餘額 比例 比例 並報表 (人民幣萬元) 少數股東損益的金額

上海陸傢嘴軟件產業發展有限公司 是

1,005.94 - 90.00% 90.00% 108.40 -

上海陸傢嘴東怡酒店管理有限公司 是

32,180.00 - 100.00% 100.00% - -

上海陸傢嘴展覽發展有限公司 是

127,365.00 - 100.00% 100.00% - -

上海陸傢嘴物業管理有限公司 是

2,069.02 - 100.00% 100.00% - -

上海前灘實業發展有限公司 是

451,500.00 - 60.00% 60.00% 222,276.15 -

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

四、 合並財務報表的合並范圍(續)

子公司情況(續)

1.

本公司重要子公司的情況如下(續)

非同一控制下企業合並取得的子公司

註冊資本

子公司全稱 子公司類型 註冊地 法人代表 業務性質 (人民幣萬元) 經營范圍 組織機構代碼

上海德勤投資發展有限公司 控股子公司 上海浦東 李晉昭 房地產 實業投資，房地產開發經營

4,200.00

上海明城酒店管理有限公司 控股子公司 上海浦東 李晉昭 酒店管理 酒店管理，餐飲管理，物業管理

300.00

上海陸傢嘴商務廣場有限公司 控股子公司 上海浦東 李晉昭 房地產 房地產綜合開發經營，物業管理

51,806.10

上海浦東陸傢嘴置業發展有限公司 控股子公司 上海浦東 李晉昭 房地產 實業投資，項目投資，投資管理，物業服務

8,000.00

上海浦楊置業有限公司 控股子公司 上海浦東 唐列宇 房地產 房地產開發、經營，物業管理，建築材料，

100.00

裝潢材料的銷售，綠化養護服務

上海陸傢嘴金地停車場建設管理有限公司 控股子公司 上海 徐而進 停車場管理 停車場(庫)經營管理，建築工程施工，物業管

181.82

理，企業管理咨詢

年末實際出資 實質上構成對子公司凈投資 持股 表決權 是否合並 少數股東 少數股東權益中用於沖減

子公司全稱 (人民幣萬元) 的其他項目餘額 比例 比例 報表 權益 少數股東損益的金額

上海德勤投資發展有限公司 是

8,003.06 - 55.00% 100.00% 3,571.35 -

上海明城酒店管理有限公司 是

320.00 - 44.00% 80.00% 338.83 -

上海陸傢嘴商務廣場有限公司 是

138,000.00 - 77.50% 100.00% 27,886.39 -

上海浦東陸傢嘴置業發展有限公司 是

5,467.11 - 51.00% 51.00% 5,537.92 -

上海浦楊置業有限公司 是

95.00 - 48.45% 95.00% 229.19 -

上海陸傢嘴金地停車場建設管理有限公司 是

100.00 - 55.00% 55.00% 232.33 -

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2013年12月31日

人民幣元

四、 合並財務報表的合並范圍(續)

合並范圍變更

2.

除附註四、3 的說明外，合並財務報表范圍與上年度一致。

本年度新納入合並范圍的主體和不再納入合並范圍的主體

3.

本年新納入合並范圍的子公司如下：

2013 年末凈資產 購買日/設立日至本年末凈虧損

(人民幣萬元) (人民幣萬元)

東順(香港)投資有限公司 6,096.90 210.60

上海聯浦資產管理有限公司 98.90 1.10

上海佳三資產管理有限公司 98.91 1.09

上海佳衛資產管理有限公司 98.91 1.09

上海前灘實業發展有限公司 555,690.38 -

2013 年，不再納入合並范圍的子公司如下：

不納入合並日凈資產 本年初至不納入合並日凈虧損

(人民幣萬元) (人民幣萬元)

上海陸景置業有限公司 1,389.82 7.08

本公司及所屬子公司上海陸傢嘴金融貿易區聯合發展有限公司與Golden Gate

Pacific Company Limited於2013年6月18日簽訂協議，以轉讓項目公司上海陸景

置業有限公司股權的形式轉讓其所持有的金橋商業中心地塊項目，該項目轉讓

收入已經列入本報告期合並利潤表。

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2013年12月31日

人民幣元

四、 合並財務報表的合並范圍(續)

本年度發生的同一控制下企業合並

4.

同一控制下企業合並 同一控制實際 年初至合並日收入

判斷依據 控制人 (人民幣萬元)

合並前後均受同一方 上海陸傢嘴(集

上海前灘實業發展有限公司 控制，且非暫時的 團)有限公司 -

年初至合並日經營 年初至合並日

年初至合並日凈利潤 活動現金流量 現金流量凈額

(人民幣萬元) (人民幣萬元) (人民幣萬元)

上海前灘實業發展有限公司 4.31 35.94 35.94

2013年6月28日，本公司與上海前灘國際商務區投資(集團)有限公司簽訂股權轉

讓協議，本公司以現金人民幣451,500.00萬元購買瞭上海前灘實業發展有限公

司60%的股權，上海前灘實業發展有限公司系本公司的母公司—上海陸傢嘴(集

團)有限公司的子公司，由於合並前後合並雙方均受上海陸傢嘴(集團)有限公司

控制且該控制並非暫時性，故本合並屬同一控制下的企業合並，合並日確定為

2013年7月5日。由於上述同一控制下的企業合並，本公司在編制2013年度合並

財務報表時對比較數進行瞭重述。

上海前灘實業發展有限公司在合並日及上一會計期間資產負債表日資產及負債

的賬面價值如下：

2013年7月5日 2012年12月31日

(人民幣萬元) (人民幣萬元)

貨幣資金 136.02 100.08

其他應收款 166,606.00 -

存貨 389,418.98 -

其他應付賬款 (470.62) -

應交稅費 - (0.01)

合計 555,690.38 100.07

少數股東權益 222,276.15 40.03

333,414.23 60.04

合並差額(計入權益) 118,085.77

合並對價 451,500.00

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋

貨幣資金

1.

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

外幣金額 折算率 人民幣金額 外幣金額 折算率 人民幣金額

現金

人民幣 264,131.46 280,113.52

美元 47.00 6.0969 286.55 47.00 6.2855 295.42

小計 264,418.01 280,408.94

銀行存款

人民幣 3,137,623,627.89 1,327,107,986.13

美元 534,349.45 6.0969 3,257,875.16 522,069.21 6.2855 3,281,466.02

3,140,881,503.05 1,330,389,452.15

其他貨幣資金

人民幣 3,846.55 2.54

3,141,149,767.61 1,330,669,863.63

銀行活期存款按照銀行活期存款利率取得利息收入。 短期定期存款的存款期分為

7 天至 3 個月不等，依本公司及子公司的現金需求而定，並按照相應的銀行定期

存款利率取得利息收入。

於 2013 年 12 月 31 日，本公司及子公司無所有權受限貨幣資金(2012 年 12 月

31 日：無)。

應收賬款

2.

應收賬款並不計息。應收賬款的賬齡分析如下：

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

0-6 個月(含 6 個月) 32,157,163.42 76,806,444.36

6-12 個月 4,954,524.68 1,499,784.27

1-2 年 196,092.98 466,417.04

2-3 年 317,928.63 61,169.14

3 年以上 461,169.14 400,000.00

38,086,878.85 79,233,814.81

減：壞賬準備 3,452,453.09 1,677,478.32

34,634,425.76 77,556,336.49

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

應收賬款(續)

2.

應收賬款壞賬準備的變動如下：

本年減少

年初數 本年計提 轉回 轉銷 年末數

2013 年 1,677,478.32 1,774,974.77 - - 3,452,453.09

2012 年 466,654.12 1,210,824.20 - - 1,677,478.32

應收賬款按類別分析如下：

2013 年 12 月 31 日

賬面餘額 壞賬準備

金額 比例 金額 比例

單項金額重大並單項計提

壞帳準備 - - - -

按組合計提壞賬準備 37,686,878.85 98.95% 3,052,453.09 88.41%

單項金額不重大但單項計

提壞賬準備 400,000.00 1.05% 400,000.00 11.59%

38,086,878.85 100.00% 3,452,453.09 100.00%

2012 年 12 月 31 日

賬面餘額 壞賬準備

金額 比例 金額 比例

單項金額重大並單項計提

壞帳準備 - - - -

按組合計提壞賬準備 78,833,814.81 99.50% 1,277,478.32 76.15%

單項金額不重大但單項計

提壞賬準備 400,000.00 0.50% 400,000.00 23.85%

79,233,814.81 100.00% 1,677,478.32 100.00%

按組合計提壞賬準備

2013 年 12 月 31 日

賬面餘額 壞賬準備

金額 比例

0-6 個月(含 6 個月) 32,157,163.42 85.33% -

6-12 個月 4,954,524.68 13.15% 2,477,262.34

1-2 年 196,092.98 0.52% 196,092.98

2-3 年 317,928.63 0.84% 317,928.63

3 年以上 61,169.14 0.16% 61,169.14

37,686,878.85 100.00% 3,052,453.09

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

應收賬款(續)

2.

按組合計提壞賬準備(續)

2012 年 12 月 31 日

賬面餘額 壞賬準備

金額 比例

0-6 個月(含 6 個月) 76,806,444.36 97.43% -

6-12 個月 1,499,784.27 1.90% 749,892.14

1-2 年 466,417.04 0.59% 466,417.04

2-3 年 61,169.14 0.08% 61,169.14

78,833,814.81 100.00% 1,277,478.32

上述應收賬款期末數中，無持有本公司 5%(含 5%)以上表決權股份的股東單位款

項。

於 2013 年 12 月 31 日，應收賬款主要系應收租金人民幣 32,273,843.43 元，

2012 年 12 月 31 日應收賬款主要系應收上海市閔行區浦江鎮人民政府重點工程

指揮部的銷售房款人民幣 60,825,005.30 元。

其他應收款

3.

其他應收款的賬齡分析如下：

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

0-6 個月(含 6 個月) 33,849,076.51 126,262,981.16

6-12 個月 2,543,207.50 1,120,081.06

1-2 年 1,266,988.52 1,003,821.30

2-3 年 238,671.30 3,876,332.06

3 年以上 5,991,332.05 5,395,171.04

43,889,275.88 137,658,386.62

減：壞賬準備 5,922,589.05 5,532,642.02

37,966,686.83 132,125,744.60

其他應收款壞賬準備的變動如下：

本年減少

年初數 本年計提 轉回 轉銷 年末數

2013 年 5,532,642.02 417,306.23 27,359.20 - 5,922,589.05

2012 年 7,979,336.40 2,056,326.67 4,503,021.05 - 5,532,642.02

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

其他應收款(續)

3.

其他應收款按類別分析如下：

2013 年 12 月 31 日

賬面餘額 壞賬準備

金額 比例 金額 比例

單項金額重大並單項

計提壞賬準備 2,371,777.96 5.40% 2,371,777.96 40.05%

按組合計提壞賬準備 40,322,748.96 91.87% 2,356,062.13 39.78%

單項金額不重大但單

項計提壞賬準備 1,194,748.96 2.73% 1,194,748.96 20.17%

43,889,275.88 100.00% 5,922,589.05 100.00%

2012 年 12 月 31 日

賬面餘額 壞賬準備

金額 比例 金額 比例

單項金額重大並單項

計提壞賬準備 2,371,777.96 1.72% 2,371,777.96 42.87%

按組合計提壞賬準備 134,309,754.60 97.57% 2,184,010.00 39.47%

單項金額不重大但單

項計提壞賬準備 976,854.06 0.71% 976,854.06 17.66%

137,658,386.62 100.00% 5,532,642.02 100.00%

按組合計提壞賬準備：

2013 年 12 月 31 日

賬面餘額 壞賬準備

金額 比例

0-6 個月(含 6 個月) 33,849,076.51 83.95% -

6-12 個月 2,543,207.50 6.31% -

1-2 年 1,264,093.62 3.13% 63,640.80

2-3 年 238,671.30 0.59% 26,671.30

3 年以上 2,427,700.03 6.02% 2,265,750.03

合計 40,322,748.96 100.00% 2,356,062.13

2012 年 12 月 31 日

賬面餘額 壞賬準備

金額 比例

0-6 個月(含 6 個月) 126,262,981.16 94.01% -

6-12 個月 1,120,081.06 0.83% -

1-2 年 1,003,821.30 0.75% 96,200.00

2-3 年 3,876,332.06 2.89% 1,150,000.00

3 年以上 2,046,539.02 1.52% 937,810.00

合計 134,309,754.60 100.00% 2,184,010.00

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

其他應收款(續)

3.

於 2013 年 12 月 31 日，其他應收款中欠款金額前五名：

占其他應收款

金額 賬齡 總額的比例

上海陸景置業有限公司 六個月以內

24,791,463.10 56.49%

香港澤鴻發展有限公司 六個月以內

2,250,000.00 5.13%

上海陸傢嘴貝斯特物業管理有限公司 六個月以內

1,383,306.51 3.15%

天津市墻體材料革新和建築節能管理中心 六個月以內

1,179,252.00 2.69%

上海陸傢嘴動拆遷有限責任公司 3 年以上

1,150,000.00 2.62%

30,754,021.61 70.08%

於 2012 年 12 月 31 日，其他應收款中欠款金額前五名：

占其他應收款

金額 賬齡 總額的比例

上海前灘國際商務區投資(集團)有限公司 六個月以內

100,719,045.00 73.17%

上海陸傢嘴(集團)有限公司 六個月以內

12,744,059.58 9.26%

上海陸傢嘴動拆遷有限責任公司 2-3 年

3,150,000.00 2.29%

百聯(集團)有限公司 六個月以內

1,620,839.86 1.18%

上海華商房產發展公司 六個月以內

1,620,839.86 1.18%

119,854,784.30 87.08%

預付款項

4.

預付款項的賬齡分析如下：

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

金額 比例 金額 比例

0-6 個月(含 6 個月) 2,740,344.22 99.86% 54,847,990.31 99.95%

6-12 個月 3,750.00 0.14% 28,168.12 0.05%

2,744,094.22 100.00% 54,876,158.43 100.00%

上述預付款項期末數中，無預付本公司 5％以上(含 5％)表決權股份的股東款項。

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

存貨

5.

2013 年 12 月 31 日

賬面餘額 跌價準備 賬面價值

轉讓場地開發支出 1,903,351,636.90 3,770,000.00 1,899,581,636.90

公共建築建設支出 14,260,503,873.83 - 14,260,503,873.83

商品房建設支出 3,166,987,152.96 - 3,166,987,152.96

動遷房 129,826,318.44 - 129,826,318.44

商品房 1,312,717,765.24 309,581.10 1,312,408,184.14

庫存商品 2,284,897.49 - 2,284,897.49

20,775,671,644.86 4,079,581.10 20,771,592,063.76

2012 年 12 月 31 日

賬面餘額 跌價準備 賬面價值

轉讓場地開發支出 2,206,481,732.49 3,770,000.00 2,202,711,732.49

公共建築建設支出 8,233,021,059.34 - 8,233,021,059.34

商品房建設支出 3,439,429,251.83 - 3,439,429,251.83

動遷房 200,395,977.34 - 200,395,977.34

商品房 1,190,358,860.44 309,581.10 1,190,049,279.34

庫存商品 2,697,121.33 - 2,697,121.33

15,272,384,002.77 4,079,581.10 15,268,304,421.67

轉讓場地開發支出

預計/實際 預計總投資

開工時間 竣工時間 (人民幣萬元) 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

視市場情

陸傢嘴中心區 1990 年 況而定 580,000.00 1,037,923,618.18 1,037,019,256.18

視市場情

世紀大道地塊 2001 年 況而定 900,000.00 819,408,480.26 824,815,700.69

視市場情

竹園商貿區 1992 年 況而定 107,392.63 18,983,821.34 317,637,379.52

視市場情

其他 1995 年 況而定 - 27,035,717.12 27,009,396.10

1,903,351,636.90 2,206,481,732.49

2013 年 度 竹 園 2-16-2 工 程 立 項 開 工 轉 入 公 共 建 築 建 設 支 出 共 計 人 民 幣

310,971,427.45 元。

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

存 貨 (續 )

5.

公共建築建設支出

預計/實際 預計總投資

開工時間 竣工時間 (人民幣萬元) 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

天津陸傢嘴金融廣場 2012 年 2017 年 604,842.00 1,527,339,931.85 1,341,881,458.77

世紀大都會 2006 年 2015 年 315,457.98 1,299,604,103.69 985,362,541.09

康杉路廠房改造 2007 年 待定 待定 50,430,206.64 50,430,206.64

金橋德勤園區 2013 年 2015 年 36,301.00 142,285,342.76 103,670,025.17

金橋商業中心 2011 年 - - - 173,869,863.64

陸傢嘴世紀金融廣場 2006 年 2014 年 390,537.21 2,536,821,612.65 2,128,703,490.55

上海紐約大學 2011 年 2014 年 63,995.00 446,512,256.80 230,602,919.22

浦東金融廣場(SN1) 2012 年 2017 年 706,165.96 2,978,882,003.68 2,334,298,465.29

軟件園 13 號樓 2014 年 2017 年 待定 81,755,573.92 81,175,460.23

2010 年 2015 年

Z4 55,066.27 140,742,965.09 69,552,609.67

東方純一大廈 2012 年 2015 年 98,274.44 649,994,533.46 609,176,683.38

前灘中心 2014 年 2020 年 957,561.00 3,927,468,083.07 -

竹園 2-16-2 2013 年 2017 年 130,969.00 377,558,192.17 -

其他 101,109,068.05 124,297,335.69

14,260,503,873.83 8,233,021,059.34

2013 年度陸傢嘴世紀金融廣場 5 號樓、7 號樓項目等從公共建設支出完工轉入

投資性房地產人民幣 514,548,783.13 元(2012 年 12 月 31 日：719,047,186.55

元)。

於2013年12月31日，賬面價值人民幣4,562,156,377.43元的公共建築建設用於

抵押，為本公司及子公司世紀大都會、陸傢嘴世紀金融廣場、東方純一大廈等項

目融資(2012年12月31日：無)。

商品房建設支出

預計/實際 預計總投資

開工時間 竣工時間 (人民幣萬元) 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

天津紅橋國際社區-

河庭花苑 2013 年 2017 年 355,890.59 764,666,003.47 676,782,749.48

天津紅橋國際社區-海

上花苑東標段 2015 年 2018 年 100,788.13 280,623,496.65 280,333,794.42

天津紅橋國際社區-

海上花苑西標段 2008 年 2013 年 90,817.81 - 682,891,891.29

浦江涵雲雅庭 2011 年 2014 年 256,714.04 2,121,697,652.84 1,799,420,816.64

3,166,987,152.96 3,439,429,251.83

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

存 貨 (續 )

5.

商品房建設支出(續)

2013年度天津海上花苑公寓西標段從商品房建設支出完工轉入投資性房地產人

民幣37,124,436.29元(2012年12月31日：東和公寓、天津河濱花苑公寓和虹橋

新天地等從商品房建設支出完工轉入投資性房地產人民幣120,565,338.81元)。

於 2013 年 12 月 31 日 ， 期 末 存 貨 餘 額 中 含 借 款 費 用 資 本 化 金 額 人 民 幣

115,905,887.66元(2012年12月31日：217,986,186.16元)。

於2013年12月31日，賬面價值人民幣1,528,000,000.00元的商品房建設用於抵

押，為本公司及子公司浦江涵雲雅庭項目融資(2012年12月31日：賬面價值人民

幣2,210,891,891.29元的商品房建設用於抵押，為本公司及子公司浦江涵雲雅庭、

海上花苑西標段項目融資)。

商品房

竣工時間 2012 年 12 月 31 日 本年增加 本年減少 2013 年 12 月 31 日

錦城大廈 1995 年 1,318,306.95 - - 1,318,306.95

年平花苑 1996 年 1,184,263.31 - - 1,184,263.31

東園三村 7,766,273.00 - - 7,766,273.00

金楊公寓 1997 年 485,257.76 - - 485,257.76

陸傢嘴花園一期 2000 年 16,824,406.08 - 16,824,406.08 -

北艾路商鋪 2011 年 12,453,107.66 - - 12,453,107.66

涵合園 2004 年 14,260,863.98 479,663.77 7,638,327.75 7,102,200.00

榮城花園 1995 年 3,706,539.50 - 3,706,539.50

東銀公寓 487,031,775.15 - 101,098,242.27 385,933,532.88

天津紅橋國際社區

-河濱花苑 2012 年 645,328,067.05 48,374,428.11 244,084,334.55 449,618,160.61

天津紅橋國際社區

-海上花苑西標段 2013 年 - 995,363,536.12 552,213,412.55 443,150,123.57

1,190,358,860.44 1,044,217,628.00 921,858,723.20 1,312,717,765.24

2013年度天津河濱花苑公寓從完工商品房轉入投資性房產人民幣24,682,332元

(2012年12月31日：無)。

存貨跌價準備變動如下：

本年減少額

年初賬面餘額 本年計提額 轉回 轉銷 年末賬面餘額

2013 4,079,581.10 - - - 4,079,581.10

2012 4,079,581.10 - - - 4,079,581.10

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

可供出售金融資產

6.

2013年12月31日 2012年12月31日

可供出售權益工具 268,517,559.95 614,147,388.25

2013年12月31日 2012年12月31日

可供出售金融工具 可供出售金融工具

權益工具成本 143,756,109.69 204,857,673.12

公允價值 124,761,450.26 409,289,715.13

累計計入其他綜合收益

的公允價值 124,761,450.26 409,289,715.13

已計提減值 - -

於 2013 年 12 月 31 日本公司及子公司持有的可供出售權益工具明細如下：

股票名稱 年末持股數 年末公允價值

申能股份 4,396,303 20,003,178.65

號百控股 5,786,670 103,292,059.50

交通銀行 22,994,811 88,300,074.24

光大銀行 13,289,266 35,349,447.56

豫園商城 2,780,000 21,572,800.00

268,517,559.95

於 2012 年 12 月 31 日本公司及子公司持有的可供出售權益工具明細如下：

股票名稱 年末持股數 年末公允價值

申能股份 4,396,303 19,431,659.26

號百控股 7,400,000 56,388,000.00

招商銀行 26,431,516 363,433,345.00

交通銀行 22,994,811 113,594,366.34

光大銀行 13,553,973 41,339,617.65

豫園商城 2,780,000 19,960,400.00

614,147,388.25

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

持有至到期投資

7.

2013年12月31日 2012年12月31日

債券投資 10,000,000.00 10,000,000.00

減：持有至到期投資減值準備 - -

10,000,000.00 10,000,000.00

長期股權投資

8.

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

賬面餘額 減值準備 賬面餘額 減值準備

合營企業 1,559,182,143.88 - 1,529,369,257.15 -

聯營企業 3,405,330,518.98 - 3,378,847,806.89 -

其他 543,532,399.47 65,639,105.22 493,377,399.47 65,639,105.22

5,508,045,062.33 65,639,105.22 5,401,594,463.51 65,639,105.22

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

長期股權投資(續)

8.

對合營企業和聯營企業的投資

被投資單位名稱 企業類型 註冊地 法人代表 業務性質 註冊資本 組織機構代碼

陸傢嘴東急不動產物業經營管理(上海)有限公司 國內合資 中國上海 李晉昭 物業管理 250 萬元

上海富都世界發展有限公司 中外合資 中國上海 李晉昭 土地批租，房地產開發，房產出租 3,000 萬美元

上海浦東嘉裡城房地產有限公司 中外合資 中國上海 黃小抗 房地產開發 17,136.14 萬美元

上海中心大廈建設發展有限公司 國內合資 中國上海 孔慶偉 房地產開發 860,000 萬元

上海易兌外幣兌換有限公司 國內合資 中國上海 馬詩經 外幣兌換 500 萬元

上海新國際博覽中心有限公司 中外合資 中國上海 楊小明 建設、經營上海新國際博覽中心， 12,150 萬美元

展會廣告設計、制作等

上海陸傢嘴貝思特物業管理有限公司 中外合資 中國上海 黃磊 物業管理 124 萬美元

上海陸傢嘴邵萬生資產管理有限公司 國內合資 中國上海 吳小可 資產管理 60 萬元

上海普陀陸傢嘴物業管理有限公司 國內合資 中國上海 朱鋼 物業管理 100 萬元

上海綠島陽光置業有限公司 國內合資 中國上海 劉亞芹 房地產開發 1,500 萬元

上海陸傢嘴動拆遷有限責任公司 國內合資 中國上海 彭小林 實業投資，市政建設 310 萬元

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

長期股權投資(續)

8.

對合營企業和聯營企業的投資(續)

2013 年

被投資單位名稱 年末資產總額 年末負債總額 年末凈資產總額 本年營業收入總額 本年凈利潤

陸傢嘴東急不動產物業經營管理(上海)有限公司 4,145,421.12 1,495,351.43 2,650,069.69 26,193,338.06 1,063,052.72

上海富都世界發展有限公司 691,160,589.38 324,223,877.37 366,936,712.01 141,813,323.62 46,882,922.96

上海浦東嘉裡城房地產有限公司 3,358,076,427.62 2,269,583,375.23 1,088,493,052.39 816,253,619.86 140,819,044.11

上海中心大廈建設發展有限公司 12,863,264,045.36 4,074,384,133.55 8,788,879,911.81 79,711,194.01 59,177,963.59

上海易兌外幣兌換有限公司 1,704,400.14 4,420,597.37 (2,716,197.23) 4,605,340.25 (755,944.63)

上海新國際博覽中心有限公司 3,257,821,694.64 1,489,762,593.10 1,768,059,101.54 981,848,875.09 273,997,576.46

上海陸傢嘴貝思特物業管理有限公司 38,307,568.03 22,269,340.34 16,038,227.69 64,462,158.71 2,342,728.61

上海陸傢嘴邵萬生資產管理有限公司 626,967.06 19,617.23 607,349.83 7,260,000.00 1,562.43

上海普陀陸傢嘴物業管理有限公司 1,165,826.34 157,333.22 1,008,493.12 1,716,393.15 3,386.99

上海綠島陽光置業有限公司 175,952,843.33 149,816,398.03 26,136,445.30 11,578,484.00 3,625,370.30

上海陸傢嘴動拆遷有限責任公司 4,338,109.82 1,152,361.14 3,185,748.68 10,636,315.00 9,019.63

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

長期股權投資(續)

8.

對合營企業和聯營企業的投資(續)

2012 年

被投資單位名稱 年末資產總額 年末負債總額 年末凈資產總額 本年營業收入總額 本年凈利潤

陸傢嘴東急不動產物業經營管理(上海)有限公司 5,114,242.13 3,527,225.16 1,587,016.97 23,612,813.21 827,533.02

上海富都世界發展有限公司 720,869,149.45 359,776,857.50 361,092,291.95 114,886,443.94 41,038,502.90

上海浦東嘉裡城房地產有限公司 3,783,792,472.07 2,836,118,463.79 947,674,008.28 757,115,433.22 (53,115,798.40)

上海中心大廈建設發展有限公司 10,204,075,778.66 1,473,469,757.99 8,730,606,020.67 69,311,484.81 12,409,667.98

上海易兌外幣兌換有限公司 6,171,222.83 8,131,475.43 (1,960,252.60) 6,124,688.28 742,326.03

上海新國際博覽中心有限公司 3,252,036,067.61 1,554,674,311.90 1,697,361,755.71 870,155,591.25 220,015,375.22

上海中環陸傢嘴物業管理有限公司 25,376,182.30 19,689,863.93 5,686,318.37 31,819,517.18 686,341.79

上海陸傢嘴貝思特物業管理有限公司 36,019,743.54 19,623,354.46 16,396,389.08 62,888,600.26 2,706,962.29

上海陸傢嘴邵萬生資產管理有限公司 650,559.74 44,812.34 605,747.40 7,260,000.00 700.97

上海普陀陸傢嘴物業管理有限公司 1,078,873.42 73,767.29 1,005,106.13 2,678,858.00 4,406.38

上海綠島陽光置業有限公司 152,925,722.12 40,726,803.92 112,198,918.20 13,680,956.00 (11,070,308.01)

註：本年度本公司陸傢嘴東急不動產物業經營管理(上海)有限公司增資人民幣 500,000.00 元。持股比例和表決權比例從 50%上升到 60%。根據陸傢嘴東急不動產物業經營管理(上

海)有限公司的章程，股東會表決事項須全體股東一致通過，因此本公司將陸傢嘴東急不動產物業經營管理(上海)有限公司作為合營企業核算。

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

長期股權投資(續)

8.

2013 年度長期股權投資變動情況：

持股 表決權 減值 本年計提

被投資單位名稱 初始投資成本 年初餘額 增減變動 年末餘額 比例 比例 準備 減值準備 本年現金紅利

權益法

合營及聯營企業

陸傢嘴東急不動產物業經營管理(上

海)有限公司 1,500,000.00 543,508.49 1,140,328.07 1,683,836.56 60.00% 60.00% - - -

上海富都世界發展有限公司 225,570,329.02 239,077,952.12 2,867,524.89 241,945,477.01 50.00% 50.00% - - 20,135,997.62

上海浦東嘉裡城房地產有限公司 273,446,771.08 189,534,801.66 28,163,808.82 217,698,610.48 20.00% 20.00% - - -

上海中心大廈建設發展有限公司 3,078,982,442.87 3,136,125,118.32 26,019,088.83 3,162,144,207.15 45.00% 45.00% - - -

上海易兌外幣兌換有限公司 2,500,000.00 - - - 50.00% 50.00% - - -

上海新國際博覽中心有限公司 1,031,548,268.80 1,289,747,796.54 25,805,033.77 1,315,552,830.31 50.00% 50.00% - - 100,000,000.00

上海中環陸傢嘴物業管理有限公司 1,470,000.00 2,786,296.00 (2,786,296.00) - 0.00% 0.00% - - -

上海陸傢嘴貝思特物業管理有限公司 7,400,460.98 6,644,530.01 659,250.44 7,303,780.45 33.00% 33.00% - - 891,000.00

上海陸傢嘴邵萬生資產管理有限公司 300,000.00 302,233.78 781.22 303,015.00 45.00% 50.00% - - -

上海普陀陸傢嘴物業管理有限公司 490,000.00 492,502.00 1,659.63 494,161.63 49.00% 49.00% - - -

上海綠島陽光置業有限公司 4,500,000.00 42,962,325.12 (27,075,580.85) 15,886,744.27 15.30% 30.00% - - 26,909,675.46

上海陸傢嘴動拆遷有限責任公司 1,500,000.00 - 1,500,000.00 1,500,000.00 48.39% 48.39% - - -

合營及聯營企業小計 4,629,208,272.75 4,908,217,064.04 56,295,598.82 4,964,512,662.86 - - 147,936,673.08

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

長期股權投資(續)

8.

2013 年度長期股權投資變動情況(續)：

持股 表決權 本年計提

被投資單位名稱 初始投資成本 年初餘額 增減變動 年末餘額 比例 比例 減值準備 減值準備 本年現金紅利

成本法

大眾保險股份有限公司 35,112,000.00 35,112,000.00 - 35,112,000.00 2.11% 2.11% 22,331,119.31 - -

申銀萬國證券股份有限公司 202,757,806.82 150,102,806.82 52,655,000.00 202,757,806.82 0.90% 0.90% 38,862,263.96 - 5,076,452.30

通聯支付網絡服務股份有限公司 52,560,000.00 52,560,000.00 - 52,560,000.00 0.82% 0.82% - - -

國泰君安投資管理股份有限公司 5,252,261.17 5,252,261.17 - 5,252,261.17 0.22% 0.22% 461,047.38 - -

上海陸傢嘴動拆遷有限責任公司 2,500,000.00 2,500,000.00 (2,500,000.00) - - - - - -

上海通信技術中心 5,588,407.50 5,588,407.50 - 5,588,407.50 7.50% 7.50% 2,484,674.57 - -

上海張江創業投資有限公司 16,500,000.00 16,500,000.00 - 16,500,000.00 10.00% 10.00% - - -

上海東城商都實業公司 1,500,000.00 1,500,000.00 - 1,500,000.00 16.50% 30.00% 1,500,000.00 - -

上海新高橋開發有限公司 104,565,200.00 104,565,200.00 - 104,565,200.00 9.59% 17.43% - - 7,145,288.67

上海陸傢嘴聯合房地產有限公司 54,000,000.00 116,196,723.98 - 116,196,723.98 33.00% 60.00% - - -

上海陸傢嘴商業建設有限公司 3,500,000.00 3,500,000.00 3,500,000.00 25.55% 35.00% - - -

其他企業小計 483,835,675.49 493,377,399.47 50,155,000.00 543,532,399.47 65,639,105.22 - 12,221,740.97

合計 5,113,043,948.24 5,401,594,463.51 106,450,598.82 5,508,045,062.33 65,639,105.22 - 160,158,414.05

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

長期股權投資(續)

8.

2012 年度長期股權投資變動情況：

持股 表決權 減值 本年計提

被投資單位名稱 初始投資成本 年初餘額 增減變動 年末餘額 比例 比例 準備 減值準備 本年現金紅利

權益法

合營及聯營企業

陸傢嘴東急不動產物業經營管理

(上海)有限公司 1,000,000.00 129,741.98 413,766.51 543,508.49 50.00% 50.00% - - -

上海陸傢嘴金地停車場建設管理有

限公司 1,000,000.00 2,073,541.41 (2,073,541.41) - 50.00% 50.00% - - 948,875.01

上海富都世界發展有限公司 225,570,329.02 245,206,245.71 (6,128,293.59) 239,077,952.12 50.00% 50.00% - - 26,275,935.29

上海復旦科技園股份有限公司 20,000,000.00 55,376,934.78 (55,376,934.78) - 0.00% 0.00% - - 5,000,000.00

上海浦東嘉裡城房地產有限公司 273,446,771.08 200,157,961.34 (10,623,159.68) 189,534,801.66 20.00% 20.00% - - -

上海中心大廈建設發展有限公司 3,078,982,442.87 1,691,470,434.35 1,444,654,683.97 3,136,125,118.32 45.00% 45.00% - - -

上海易兌外幣兌換有限公司 2,500,000.00 - - - 50.00% 50.00% - - -

上海新國際博覽中心有限公司 1,031,548,268.80 1,296,225,068.47 (6,477,271.93) 1,289,747,796.54 50.00% 50.00% - - 105,850,000.00

上海中環陸傢嘴物業管理有限公司 1,470,000.00 2,447,142.73 339,153.27 2,786,296.00 49.00% 49.00% - - -

上海陸傢嘴貝思特物業管理有限公司 7,400,460.98 7,309,822.44 (665,292.43) 6,644,530.01 33.00% 33.00% - - 777,480.00

上海陸傢嘴邵萬生資產管理有限公司 300,000.00 301,883.29 350.49 302,233.78 45.00% 50.00% - - -

上海普陀陸傢嘴物業管理有限公司 490,000.00 490,847.56 1,654.44 492,502.00 49.00% 49.00% - - -

上海綠島陽光置業有限公司 4,500,000.00 15,825,738.22 27,136,586.90 42,962,325.12 15.30% 30.00% - - -

合營及聯營企業小計 4,648,208,272.75 3,517,015,362.28 1,391,201,701.76 4,908,217,064.04 - - 138,852,290.30

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

長期股權投資(續)

8.

2012 年度長期股權投資變動情況(續)：

持股 表決權 本年計提 本年現

被投資單位名稱 初始投資成本 年初餘額 增減變動 年末餘額 比例 比例 減值準備 減值準備 金紅利

成本法

大眾保險股份有限公司 35,112,000.00 35,112,000.00 - 35,112,000.00 2.11% 2.11% 22,331,119.31 - -

申銀萬國證券股份有限公司 150,102,806.82 150,102,806.82 - 150,102,806.82 0.57% 0.57% 38,862,263.96 - -

通聯支付網絡服務股份有限公司 52,560,000.00 - 52,560,000.00 52,560,000.00 0.82% 0.82% - - -

國泰君安投資管理股份有限公司 5,252,261.17 5,252,261.17 - 5,252,261.17 0.22% 0.22% 461,047.38 - -

上海陸傢嘴動拆遷有限責任公司 2,500,000.00 2,500,000.00 - 2,500,000.00 22.00% 25.00% - - -

上海通信技術中心 5,588,407.50 5,588,407.50 - 5,588,407.50 7.50% 7.50% 2,484,674.57 - -

上海張江創業投資有限公司 16,500,000.00 16,500,000.00 - 16,500,000.00 10.00% 10.00% - - -

上海東城商都實業公司 1,500,000.00 1,500,000.00 - 1,500,000.00 16.50% 30.00% 1,500,000.00 - -

上海新高橋開發有限公司 104,565,200.00 104,565,200.00 - 104,565,200.00 9.59% 17.43% - - 1,673,280.00

上海陸傢嘴聯合房地產有限公司 54,000,000.00 - 116,196,723.98 116,196,723.98 33.00% 60.00% - - -

上海陸傢嘴商業建設有限公司 3,500,000.00 3,500,000.00 - 3,500,000.00 25.55% 35.00% - - -

其他企業小計 431,180,675.49 324,620,675.49 168,756,723.98 493,377,399.47 65,639,105.22 - 1,673,280.00

合計 5,079,388,948.24 3,841,636,037.77 1,559,958,425.74 5,401,594,463.51 65,639,105.22 - 140,525,570.30

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

投資性房地產

9.

采用成本模式進行後續計量：

2013 年

年初數 本年增加 本年減少 年末數

原價

房屋及建築物 8,127,049,378.10 671,432,417.00 216,211,136.40 8,582,270,658.70

土地使用權 97,205,888.57 - - 97,205,888.57

8,224,255,266.67 671,432,417.00 216,211,136.40 8,679,476,547.27

累計折舊和累計攤銷

房屋及建築物 1,141,547,491.19 194,486,231.96 32,395,442.58 1,303,638,280.57

土地使用權 39,655,326.72 2,713,758.89 - 42,369,085.61

1,181,202,817.91 197,199,990.85 32,395,442.58 1,346,007,366.18
優美環保科技工程-靜電機,靜電機推薦,靜電機保養,靜電機清洗,靜電油煙處理機

賬面凈值

房屋及建築物 6,985,501,886.91 7,278,632,378.13

土地使用權 57,550,561.85 54,836,802.96

7,043,052,448.76 7,333,469,181.09

減值準備

房屋及建築物 3,435,981.26 - 3,435,981.26 -

土地使用權 - - - -

3,435,981.26 - 3,435,981.26 -

賬面價值

房屋及建築物 6,982,065,905.65 7,278,632,378.13

土地使用權 57,550,561.85 54,836,802.96

7,039,616,467.50 7,333,469,181.09

本年原值為人民幣 671,432,417.00 元的房屋用於出租，於改變用途之日起，自存

貨轉入投資性房地產核算(2012 年：人民幣 873,215,021.54 元)。

於 2013 年 12 月 31 日，陸傢嘴世紀金融廣場 5 號樓、陸傢嘴世紀金融廣場 7 號

樓 、 軟 件 園 11 號 樓 、 虹 橋 新 天 地 以 及 惠 靈 頓 國 際 學 校 原 值 合 計 為 人 民 幣

1,375,151,896.06 元的投資性房地產尚未獲取產證。

於 2013 年 12 月 31 日，凈值為人民幣 1,004,810,512.49 元的投資性房地產用於

本公司及子公司的銀行借款抵押(2012 年 12 月 31 日：人民幣 171,250,915.02 元)。

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

投資性房地產(續)

9.

采用成本模式進行後續計量(續)：

2012 年

年初數 本年增加 本年減少 年末數

原價

房屋及建築物 7,353,163,923.92 873,215,021.54 99,329,567.36 8,127,049,378.10

土地使用權 97,205,888.57 - - 97,205,888.57

7,450,369,812.49 873,215,021.54 99,329,567.36 8,224,255,266.67

累計折舊和累計攤銷

房屋及建築物 1,011,069,782.20 165,197,236.09 34,719,527.10 1,141,547,491.19

土地使用權 26,874,226.88 12,781,099.84 - 39,655,326.72

1,037,944,009.08 177,978,335.93 34,719,527.10 1,181,202,817.91

賬面凈值

房屋及建築物 6,342,094,141.72 6,985,501,886.91

土地使用權 70,331,661.69 57,550,561.85

6,412,425,803.41 7,043,052,448.76

減值準備

房屋及建築物 6,871,962.52 - 3,435,981.26 3,435,981.26

土地使用權 - - - -

6,871,962.52 - 3,435,981.26 3,435,981.26

賬面價值

房屋及建築物 6,335,222,179.20 6,982,065,905.65

土地使用權 70,331,661.69 57,550,561.85

6,405,553,840.89 7,039,616,467.50

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

投資性房地產(續)

9.

采用成本模式進行後續計量(續)：

2013 年投資性房地產變動表：

原始成本 年初餘額 本年原值增加 本年轉入及攤銷 累計攤銷 本年凈值減少 年末餘額

渣打銀行大廈 - -

387,210,282.10 294,441,346.71 8,289,999.27 101,058,934.66 286,151,347.44

九六廣場 - -

345,650,120.63 281,753,779.96 10,407,015.72 74,303,356.39 271,346,764.24

錦城大廈 -

69,871,328.52 34,497,610.89 1,154,679.17 42,805,327.06 6,276,930.26 27,066,001.46

一百杉杉 - - -

- 8,866,950.09 179,087.36 8,687,862.73

長鑫大廈 - -

7,396,172.92 4,852,879.92 147,029.88 2,690,322.88 4,705,850.04

燕喬大廈 - -

15,088,548.00 10,656,677.68 318,612.60 4,750,482.92 10,338,065.08

軟件園 1 號樓 - -

86,062,313.66 50,548,551.54 1,490,603.64 37,004,365.76 49,057,947.90

軟件園 2 號樓 -

194,849,606.86 83,966,754.39 51,922,455.08 3,324,517.83 62,284,915.22 132,564,691.64

軟件園 4 號樓 - -

35,138,630.75 22,332,431.33 678,398.64 13,484,598.06 21,654,032.69

軟件園 5 號樓 - -

8,179,362.15 5,605,591.11 164,909.16 2,738,680.20 5,440,681.95

軟件園 6 號樓 - -

1,535,620.84 1,052,412.39 30,960.60 514,169.05 1,021,451.79

軟件園 7 號樓 - -

65,925,028.48 46,590,970.93 1,267,818.60 20,601,876.15 45,323,152.33

軟件園 8 號樓 - -

143,559,442.01 108,382,104.69 2,870,158.24 38,047,495.56 105,511,946.45

軟件園 9 號樓 - -

218,670,722.22 171,250,915.02 4,532,589.84 51,952,397.04 166,718,325.18

軟件園 10 號樓 - -

156,922,646.35 142,640,206.81 3,652,858.66 17,935,298.20 138,987,348.15

軟件園 11 號樓 -

568,892,196.41 538,719,603.81 23,687,380.44 13,304,301.60 19,789,513.76 549,102,682.65

軟件園 12 號樓 -

171,349,760.55 165,666,546.00 5,683,214.55 4,102,054.32 4,102,054.32 167,247,706.23

新景園一期(商鋪) - -

494,880.72 335,020.45 9,978.24 169,838.51 325,042.21

B5-4 地塊(水族館用地) - -

97,205,888.57 67,617,902.81 2,713,758.88 32,301,744.64 64,904,143.93

新景園二期(商鋪) - -

855,157.17 578,917.51 17,242.44 293,482.10 561,675.07

陸傢嘴花園二期(商鋪) - -

23,378,309.15 16,132,519.26 477,846.11 7,723,636.00 15,654,673.15

眾城大廈 -

1,520,240.90 11,831,937.36 81,841.85 545,587.64 10,775,442.25 974,653.26

向城路東方國科大廈 - - -

- 13,763,436.46 210,847.16 13,552,589.30

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

投資性房地產(續)

9.

采用成本模式進行後續計量(續)：

2013 年投資性房地產變動表(續)：

原始成本 年初餘額 本年原值增加 本年轉入及攤銷 累計攤銷 本年凈值減少 年末餘額

老房子 - - - -

- - -

錦繡華城商鋪 - -

42,332,999.65 34,883,300.42 947,655.84 8,397,355.07 33,935,644.58

陸傢嘴商務廣場 - -

1,862,074,871.04 1,588,998,562.28 49,588,539.33 322,664,848.09 1,539,410,022.95

海富花園大廈 -

1,623,697.04 11,312,917.91 121,796.13 370,867.23 9,938,291.97 1,252,829.81

東和公寓 -

761,289,272.43 698,090,414.30 1,665,361.36 16,917,338.75 78,450,835.52 682,838,436.91

金橋創科園 - -

208,606,727.22 178,644,776.10 4,796,489.88 34,758,441.00 173,848,286.22

陸傢嘴 1885 - -

206,042,856.72 185,194,696.50 5,380,982.40 26,229,142.62 179,813,714.10

鉆石大廈 -

424,354,944.91 370,431,429.53 9,753,778.04 70,042,563.98 6,365,270.56 354,312,380.93

金楊雲臺 - -

31,690,084.70 18,328,857.20 589,835.16 13,951,062.66 17,739,022.04

星展銀行大廈 -

758,577,315.75 684,292,684.24 18,192,752.40 92,602,383.91 125,000.00 665,974,931.84

陸傢嘴信息中心 - -

60,019,997.88 55,374,031.54 1,431,902.17 6,077,868.51 53,942,129.37

浦東大道 981 號大樓 -

129,772,185.92 37,605,617.18 20,730.00 929,484.60 93,075,323.34 36,696,862.58

陸傢嘴基金大廈 -

353,891,152.81 334,320,928.14 7,302,846.85 8,953,756.20 21,221,134.02 332,670,018.79

陸傢嘴投資大廈 -

306,717,600.90 282,416,730.80 13,702,775.81 7,567,799.52 18,165,893.81 288,551,707.09

竹園綠地配套用房 - -

- 76,721,959.73 117,258.73 1,942,846.32 74,896,372.14

天津河濱花苑公寓 46,133,910.08 31,238,489.87 24,682,332.00 1,085,782.36 1,328,417.84 10,029,547.27 44,805,492.24

天津惠靈頓國際學校 -

287,277,919.36 296,764,607.73 7,563,049.03 20,855,398.96 22,779,038.30 266,422,520.40

X0-1 項目配套地塊 - 20,424,161.72 466,596.52 501,409.20 - 20,389,349.04 -

虹橋新天地 -

56,355,452.23 55,252,819.87 58,264.20 1,256,608.79 2,300,976.95 54,054,475.28

海上花苑西標段 - -

37,124,436.29 37,124,436.29 232,618.27 232,618.27 36,891,818.02

陸傢嘴世紀金融廣場 5 號樓 386,534,484.69 - 386,534,484.69 - - - 386,534,484.69

陸傢嘴世紀金融廣場 7 號樓 76,091,843.36 - 76,091,843.36 - - - 76,091,843.36

東銀公寓商鋪 42,372,437.12 - 42,372,437.12 - - - 42,372,437.12

其他 - -

836,098.21 670,396.58 18,456.65 184,158.28 651,939.93

合計 8,679,476,547.27 7,043,052,448.76 671,432,417.00 197,199,990.85 1,346,007,366.18 183,815,693.82 7,333,469,181.09

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

投資性房地產(續)

9.

采用成本模式進行後續計量(續)：

2013 年投資性房地產跌價準備：

年初數 本年增減 年末數

眾城大廈 3,435,981.26 (3,435,981.26) -

2013 年投資性房地產凈值：

年末數 年初數

渣打銀行大廈 286,151,347.44 294,441,346.71

九六廣場 271,346,764.24 281,753,779.96

錦城大廈 27,066,001.46 34,497,610.89

一百杉杉 - 8,866,950.09

長鑫大廈 4,705,850.04 4,852,879.92

燕喬大廈 10,338,065.08 10,656,677.68

軟件園 1 號樓 49,057,947.90 50,548,551.54

軟件園 2 號樓 132,564,691.64 83,966,754.39

軟件園 4 號樓 21,654,032.69 22,332,431.33

軟件園 5 號樓 5,440,681.95 5,605,591.11

軟件園 6 號樓 1,021,451.79 1,052,412.39

軟件園 7 號樓 45,323,152.33 46,590,970.93

軟件園 8 號樓 105,511,946.45 108,382,104.69

軟件園 9 號樓 166,718,325.18 171,250,915.02

軟件園 10 號樓 138,987,348.15 142,640,206.81

軟件園 11 號樓 549,102,682.65 538,719,603.81

軟件園 12 號樓 167,247,706.23 165,666,546.00

新景園一期(商鋪) 325,042.21 335,020.45

B5-4 地塊(水族館用地) 64,904,143.93 67,617,902.81

新景園二期(商鋪) 561,675.07 578,917.51

陸傢嘴花園二期(商鋪) 15,654,673.15 16,132,519.26

眾城大廈 974,653.26 8,395,956.10

向城路東方國科大廈 - 13,763,436.46

錦繡華城商鋪 33,935,644.58 34,883,300.42

陸傢嘴商務廣場 1,539,410,022.95 1,588,998,562.28

海富花園大廈 1,252,829.81 11,312,917.91

東和公寓 682,838,436.91 698,090,414.30

金橋創科園 173,848,286.22 178,644,776.10

陸傢嘴 1885 179,813,714.10 185,194,696.50

鉆石大廈 354,312,380.93 370,431,429.53

金楊雲臺 17,739,022.04 18,328,857.20

星展銀行大廈 665,974,931.84 684,292,684.24

陸傢嘴信息中心 53,942,129.37 55,374,031.54

浦東大道 981 號大樓 36,696,862.58 37,605,617.18

陸傢嘴基金大廈 332,670,018.79 334,320,928.14

陸傢嘴投資大廈 288,551,707.09 282,416,730.80

竹園綠地配套用房 - 76,721,959.73

天津河濱花苑公寓 44,805,492.24 31,238,489.87

天津惠靈頓國際學校 266,422,520.40 296,764,607.73

X0-1 項目配套地塊 - 20,424,161.72

虹橋新天地 54,054,475.28 55,252,819.87

海上花苑西標段 36,891,818.02 -

陸傢嘴世紀金融廣場 5 號樓 386,534,484.69 -

陸傢嘴世紀金融廣場 7 號樓 76,091,843.36 -

東銀公寓商鋪 42,372,437.12 -

老房子 - -

其他 651,939.93 670,396.58

合計 7,333,469,181.09 7,039,616,467.50

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

投資性房地產(續)

9.

采用成本模式進行後續計量(續)：

2012 年投資性房地產變動表：

原始成本 年初餘額 本年原值增加 本年轉入及攤銷 累計攤銷 本年凈值減少 年末餘額

渣打銀行大廈 387,210,282.10 302,731,345.98 - 8,289,999.27 92,768,935.39 - 294,441,346.71

九六廣場 345,650,120.63 289,845,982.36 - 8,092,202.40 63,896,340.67 - 281,753,779.96

錦城大廈 79,588,086.27 35,758,536.25 - 1,260,925.36 45,090,475.38 - 34,497,610.89

一百杉杉 13,537,908.00 9,135,581.13 - 268,631.04 4,670,957.91 - 8,866,950.09

長鑫大廈 7,396,172.92 4,973,859.84 25,469.46 146,449.38 2,543,293.00 - 4,852,879.92

燕喬大廈 15,088,548.00 10,975,290.28 - 318,612.60 4,431,870.32 - 10,656,677.68

軟件園 1 號樓 86,062,313.66 52,039,155.18 - 1,490,603.64 35,513,762.12 - 50,548,551.54

軟件園 2 號樓 142,927,151.78 86,442,812.43 - 2,476,058.04 58,960,397.39 - 83,966,754.39

軟件園 4 號樓 35,138,630.75 23,010,829.97 - 678,398.64 12,806,199.42 - 22,332,431.33

軟件園 5 號樓 8,179,362.15 5,770,500.27 - 164,909.16 2,573,771.04 - 5,605,591.11

軟件園 6 號樓 1,535,620.84 1,083,372.99 - 30,960.60 483,208.45 - 1,052,412.39

軟件園 8 號樓 143,559,442.01 111,252,262.93 - 2,870,158.24 35,177,337.32 - 108,382,104.69

軟件園 9 號樓 218,670,722.22 175,783,504.86 - 4,532,589.84 47,419,807.20 - 171,250,915.02

軟件園 10 號樓 156,922,646.35 146,291,635.09 - 3,651,428.28 14,282,439.54 - 142,640,206.81

軟件園 11 號樓 545,204,815.97 32,220,665.12 510,404,124.05 3,905,185.36 6,485,212.16 - 538,719,603.81

新景園一期(商鋪) 494,880.72 344,998.69 - 9,978.24 159,860.27 - 335,020.45

B5-4 地塊(水族館用地) 97,205,888.57 70,331,661.69 - 2,713,758.88 29,587,985.76 - 67,617,902.81

陸傢嘴花園一期 - 21,989,517.04 - 312,110.68 - 21,677,406.36 -

新景園二期(商鋪) 855,157.17 596,159.95 - 17,242.44 276,239.66 - 578,917.51

陸傢嘴花園二期(商鋪) 23,378,309.15 16,610,365.36 - 477,846.10 7,245,789.89 - 16,132,519.26

眾城大廈 18,243,092.87 29,634,797.90 - 679,733.88 6,411,155.51 17,123,126.66 11,831,937.36

向城路東方國科大廈 20,520,902.34 14,175,354.82 - 411,918.36 6,757,465.88 - 13,763,436.46

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

投資性房地產(續)

9.

采用成本模式進行後續計量(續)：

2012 年投資性房地產明變動表(續)：

原始成本 年初餘額 本年原值增加 本年轉入及攤銷 累計攤銷 本年凈值減少 年末餘額

老房子 2,500,000.00 - - - 2,500,000.00 - -

中央公寓會所 - 26,246,776.52 - 437,269.28 - 25,809,507.24 -

錦繡華城商鋪 42,332,999.65 35,830,956.26 - 947,655.84 7,449,699.23 - 34,883,300.42

陸傢嘴商務廣場 1,862,074,871.04 1,638,587,101.64 - 49,588,539.36 273,076,308.76 - 1,588,998,562.28

海富花園大廈 14,224,399.73 11,625,043.31 - 312,125.40 2,911,481.82 - 11,312,917.91

東和公寓 759,623,911.07 658,397,757.74 55,241,753.17 15,549,096.61 61,533,496.77 - 698,090,414.30

金橋創科園 208,606,727.22 173,518,395.56 9,647,426.15 4,521,045.61 29,961,951.12 - 178,644,776.10

陸傢嘴 1885 206,042,856.72 190,575,678.90 - 5,380,982.40 20,848,160.22 - 185,194,696.50

鉆石大廈 430,720,215.47 380,125,794.38 154,471.23 9,848,836.08 60,288,785.94 - 370,431,429.53

金楊雲臺 31,690,084.70 18,918,692.36 - 589,835.16 13,361,227.50 - 18,328,857.20

星展銀行大廈 758,702,315.75 702,485,436.64 - 18,192,752.40 74,409,631.51 - 684,292,684.24

陸傢嘴信息中心 60,019,997.88 53,804,733.71 2,925,422.51 1,356,124.68 4,645,966.34 - 55,374,031.54

浦東大道 981 號大樓 129,751,455.92 33,696,732.97 4,715,677.81 806,793.60 92,145,838.74 - 37,605,617.18

陸傢嘴基金大廈 346,588,305.96 332,215,380.28 10,310,406.74 8,204,858.88 12,267,377.82 - 334,320,928.14

陸傢嘴投資大廈 293,014,825.09 286,097,740.35 3,399,753.61 7,080,763.16 10,598,094.29 - 282,416,730.80

竹園綠地配套用房 79,928,462.25 77,634,226.29 1,005,105.56 1,917,372.12 3,206,502.52 - 76,721,959.73

天津河濱花苑公寓 31,816,286.38 22,789,888.78 9,026,397.60 577,796.51 577,796.51 - 31,238,489.87

天津惠靈頓國際學校 310,056,957.60 280,329,634.77 23,929,600.57 7,494,627.61 13,292,349.87 - 296,764,607.73

X0-1 項目配套地塊 20,465,679.05 - 20,465,679.05 41,517.33 41,517.33 - 20,424,161.72

軟件園 12 號樓 165,666,546.00 - 165,666,546.00 - - - 165,666,546.00

虹橋新天地 56,297,188.03 - 56,297,188.03 1,044,368.16 1,044,368.16 - 55,252,819.87

軟件園 7 號樓 65,925,028.48 47,858,789.52 - 1,267,818.59 19,334,057.55 - 46,590,970.93

其他 836,098.21 688,853.30 - 18,456.72 165,701.63 - 670,396.58

合計 8,224,255,266.67 6,412,425,803.41 873,215,021.54 177,978,335.93 1,181,202,817.91 64,610,040.26 7,043,052,448.76

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

投資性房地產(續)

9.

采用成本模式進行後續計量(續)：

2012 年投資性房地產跌價準備

年初數 本年增減 年末數

眾城大廈 6,871,962.52 (3,435,981.26) 3,435,981.26

2012 年投資性房地產凈值

年末數 年初數

渣打銀行大廈 294,441,346.71 302,731,345.98

九六廣場 281,753,779.96 289,845,982.36

錦城大廈 34,497,610.89 35,758,536.25

一百杉杉 8,866,950.09 9,135,581.13

長鑫大廈 4,852,879.92 4,973,859.84

燕喬大廈 10,656,677.68 10,975,290.28

軟件園 1 號樓 50,548,551.54 52,039,155.18

軟件園 2 號樓 83,966,754.39 86,442,812.43

軟件園 4 號樓 22,332,431.33 23,010,829.97

軟件園 5 號樓 5,605,591.11 5,770,500.27

軟件園 6 號樓 1,052,412.39 1,083,372.99

軟件園 7 號樓 46,590,970.93 47,858,789.52

軟件園 8 號樓 108,382,104.69 111,252,262.93

軟件園 9 號樓 171,250,915.02 175,783,504.86

軟件園 10 號樓 142,640,206.81 146,291,635.09

軟件園 11 號樓 538,719,603.81 32,220,665.12

軟件園 12 號樓 165,666,546.00 -

新景園一期(商鋪) 335,020.45 344,998.69

B5-4 地塊(水族館用地) 67,617,902.81 70,331,661.69

陸傢嘴花園一期 - 21,989,517.04

新景園二期(商鋪) 578,917.51 596,159.95

陸傢嘴花園二期(商鋪) 16,132,519.26 16,610,365.36

眾城大廈 8,395,956.10 22,762,835.38

向城路東方國科大廈 13,763,436.46 14,175,354.82

中央公寓會所 - 26,246,776.52

錦繡華城商鋪 34,883,300.42 35,830,956.26

陸傢嘴商務廣場 1,588,998,562.28 1,638,587,101.64

海富花園大廈 11,312,917.91 11,625,043.31

東和公寓 698,090,414.30 658,397,757.74

金橋創科園 178,644,776.10 173,518,395.56

陸傢嘴 1885 185,194,696.50 190,575,678.90

鉆石大廈 370,431,429.53 380,125,794.38

金楊雲臺 18,328,857.20 18,918,692.36

星展銀行大廈 684,292,684.24 702,485,436.64

陸傢嘴信息中心 55,374,031.54 53,804,733.71

浦東大道 981 號大樓 37,605,617.18 33,696,732.97

陸傢嘴基金大廈 334,320,928.14 332,215,380.28

陸傢嘴投資大廈 282,416,730.80 286,097,740.35

竹園綠地配套用房 76,721,959.73 77,634,226.29

天津河濱花苑公寓 31,238,489.87 22,789,888.78

天津惠靈頓國際學校 296,764,607.73 280,329,634.77

X0-1 項目配套地塊 20,424,161.72 -

虹橋新天地 55,252,819.87 -

老房子 - -

其他 670,396.58 688,853.30

合計 7,039,616,467.50 6,405,553,840.89

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

固定資產

10.

2013 年

年初賬面餘額 本年增加 本年減少 年末賬面餘額

原值

房屋及建築物 793,160,201.69 3,896,062.71 876,888.43 796,179,375.97

機器設備 9,481,994.04 74,000.00 7,274,693.05 2,281,300.99

運輸工具 10,276,371.79 100,000.00 292,100.00 10,084,271.79

計算機及電子設備 9,676,413.81 5,194,733.66 2,627,186.25 12,243,961.22

辦公設備 3,167,493.06 1,498,623.41 108,380.00 4,557,736.47

825,762,474.39 10,763,419.78 11,179,247.73 825,346,646.44

累計折舊

房屋及建築物 269,868,004.47 17,057,274.38 321,484.80 286,603,794.05

機器設備 5,405,837.26 308,593.81 4,547,630.99 1,166,800.08

運輸工具 4,791,619.42 1,461,864.86 292,100.00 5,961,384.28

計算機及電子設備 8,413,337.70 4,886,667.14 2,053,697.59 11,246,307.25

辦公設備 2,431,745.96 1,433,314.68 65,879.93 3,799,180.71

290,910,544.81 25,147,714.87 7,280,793.31 308,777,466.37

賬面價值

房屋及建築物 523,292,197.22 509,575,581.92

機器設備 4,076,156.78 1,114,500.91

運輸工具 5,484,752.37 4,122,887.51

計算機及電子設備 1,263,076.11 997,653.97

辦公設備 735,747.10 758,555.76

534,851,929.58 516,569,180.07

於 2013 年 12 月 31 日和 2012 年 12 月 31 日，本公司及子公司無所有權受到

限制的固定資產。

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

固定資產(續)

10.

2012 年

年初賬面餘額 本年增加 本年減少 年末賬面餘額

原值

房屋及建築物 760,753,017.86 33,284,072.27 876,888.44 793,160,201.69

機器設備 7,115,000.04 2,390,874.00 23,880.00 9,481,994.04

運輸工具 6,919,731.33 4,397,961.30 1,041,320.84 10,276,371.79

計算機及電子設備 8,648,655.37 1,321,530.00 293,771.56 9,676,413.81

辦公設備 5,707,051.57 294,896.00 2,834,454.51 3,167,493.06

789,143,456.17 41,689,333.57 5,070,315.35 825,762,474.39

累計折舊

房屋及建築物 253,786,820.44 16,402,668.83 321,484.80 269,868,004.47

機器設備 3,354,377.50 2,075,339.76 23,880.00 5,405,837.26

運輸工具 4,615,449.89 1,161,779.38 985,609.85 4,791,619.42

計算機及電子設備 8,219,892.06 487,217.20 293,771.56 8,413,337.70

辦公設備 4,898,520.63 367,679.84 2,834,454.51 2,431,745.96

274,875,060.52 20,494,685.01 4,459,200.72 290,910,544.81

賬面價值

房屋及建築物 506,966,197.42 523,292,197.22

機器設備 3,760,622.54 4,076,156.78

運輸工具 2,304,281.44 5,484,752.37

計算機及電子設備 428,763.31 1,263,076.11

辦公設備 808,530.94 735,747.10

514,268,395.65 534,851,929.58

無形資產

11.

2013年

年初賬面餘額 本年增加 本年減少 年末賬面餘額

原價

非專利技術費 1,000,000.00 - - 1,000,000.00

車位專用權 150,000.00 - - 150,000.00

軟件使用權 1,317,600.00 180,000.00 - 1,497,600.00

2,467,600.00 180,000.00 - 2,647,600.00

累計攤銷

非專利技術費 1,000,000.00 - - 1,000,000.00

車位專用權 131,250.00 15,000.00 - 146,250.00

軟件使用權 122,733.38 151,380.12 - 274,113.50

1,253,983.38 166,380.12 - 1,420,363.50

賬面價值

非專利技術費 - -

車位專用權 18,750.00 3,750.00

軟件使用權 1,194,866.62 1,223,486.50

1,213,616.62 1,227,236.50

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2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

無形資產(續)

11.

2012年

年初賬面餘額 本年增加 本年減少 年末賬面餘額

原價

非專利技術費 1,000,000.00 - - 1,000,000.00

車位專用權 150,000.00 - - 150,000.00

軟件使用權 479,600.00 838,000.00 - 1,317,600.00

1,629,600.00 838,000.00 - 2,467,600.00

累計攤銷

非專利技術費 1,000,000.00 - - 1,000,000.00

車位專用權 116,250.00 15,000.00 - 131,250.00

軟件使用權 - 122,733.38 - 122,733.38

1,116,250.00 137,733.38 - 1,253,983.38

賬面價值

非專利技術費 - -

車位專用權 33,750.00 18,750.00

軟件使用權 479,600.00 1,194,866.62

513,350.00 1,213,616.62

長期待攤費用

12.

2013年

年初餘額 本年增加 本年攤銷 轉固定資產 年末餘額

竹園綠地配套用房 - 74,896,372.14 - - 74,896,372.14

X0-1 地塊配套項目 - 20,389,349.04 - - 20,389,349.04

北濱江改造 19,087,719.43 - 1,357,093.03 - 17,730,626.40

其他 8,183,434.36 3,814,953.84 4,277,087.53 337,738.23 7,383,562.44

27,271,153.79 99,100,675.02 5,634,180.56 337,738.23 120,399,910.02

2012年

年初餘額 本年增加 本年攤銷 轉固定資產 年末餘額

北濱江改造 20,280,701.83 - 1,192,982.40 - 19,087,719.43

其他 2,227,967.92 8,348,189.51 2,392,723.07 - 8,183,434.36

22,508,669.75 8,348,189.51 3,585,705.47 - 27,271,153.79

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2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

遞延所得稅資產凈額

13.

已確認的遞延所得稅資產和負債凈額

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

未實現利潤影響數 658,491,637.41 396,721,605.77

土地增值稅 328,456,482.84 255,863,233.64

預提費用 58,005,533.68 57,457,718.27

資產減值準備 19,715,534.31 20,063,108.24

預提職工薪酬 4,837,759.31 2,682,852.33

固定資產折舊 4,361,693.85 (61,323,673.26)

未來可彌補虧損 2,014,618.98 1,753,029.11

其他 157,829.19 197,837.92

計入資本公積的可供出售金融資產

公允價值調整 (31,190,362.49) (102,322,428.73)

非同一控制企業合並公允價值調整 (214,431,945.57) (221,830,925.14)

遞延所得稅資產凈額 830,418,781.51 349,262,358.15

台中抽化糞池 引起暫時性差異的資產或負債項目對應的暫時性差異

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

未實現利潤影響數 2,633,966,549.62 1,586,886,423.08

土地增值稅 1,313,825,931.36 1,023,452,934.56

預提費用 232,034,134.73 229,830,873.08

資產減值準備 78,862,137.16 80,252,432.92

預提職工薪酬 19,498,603.12 10,838,502.53

固定資產折舊 17,447,553.74 (245,288,568.20)

未來可彌補虧損 8,058,475.91 7,012,116.39

其他 637,785.65 791,351.68

計入資本公積的可供出售金融資產

公允價值調整 (124,761,450.26) (409,289,715.13)

非同一控制企業合並公允價值調整 (857,727,782.29) (887,323,700.56)

暫時性差異凈額 3,321,841,938.74 1,397,162,650.35

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2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

資產減值準備

14.

2013 年

本年減少額

年初數 本年計提 轉回 轉銷 年末數

壞賬準備 7,210,120.34 2,192,281.00 27,359.20 - 9,375,042.14

存貨跌價準備 4,079,581.10 - - - 4,079,581.10

長期股權投資減值準備 65,639,105.22 - - - 65,639,105.22

投資性房地產減值準備 3,435,981.26 - - 3,435,981.26 -

合計 80,364,787.92 2,192,281.00 27,359.20 3,435,981.26 79,093,728.46

2012 年

本年減少額

年初數 本年計提 轉回 轉銷 年末數

壞賬準備 8,445,990.52 3,267,150.87 4,503,021.05 - 7,210,120.34

存貨跌價準備 4,079,581.10 - - - 4,079,581.10

長期股權投資減值準備 65,639,105.22 - - - 65,639,105.22

投資性房地產減值準備 6,871,962.52 - - 3,435,981.26 3,435,981.26

合計 85,036,639.36 3,267,150.87 4,503,021.05 3,435,981.26 80,364,787.92

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2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

短期借款

15.

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

信用借款 2,634,000,000.00 2,798,000,000.00

於2013年12 月31日，前五名借款行短期借款合計人民幣2,400,000,000.00 元

(2012年12月31日：人民幣2,295,000,000.00元)。

於 2013 年 12 月 31 日，短期借款的平均年利率為 5.40% (2012 年 12 月 31 日：

5.56%)。

應付賬款

16.

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

應付賬款 1,223,306,955.44 990,855,209.31

年末應付賬款中無持本公司 5%上(含 5%)表決權股份的股東款項。

預收款項

17.

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

預收款項 2,039,573,062.52 1,141,282,008.29

年末預收款項中無欠持本公司 5%以上(含 5%)表決權股份的股東款項。

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

應付職工薪酬

18.

2013 年

年初數 本年增加 本年減少 年末數

工資、獎金、津貼和補貼 22,423,776.16 189,046,796.20 180,316,581.64 31,153,990.72

職工福利費 1,150.00 1,568,587.39 1,569,737.39 -

社會保險費 1,548,533.18 47,736,097.89 47,480,750.49 1,803,880.58

住房公積金 713,033.15 11,727,622.60 11,425,196.96 1,015,458.79

工會經費和職工教育經費 1,853,315.31 2,376,678.84 2,086,203.96 2,143,790.19

個人所得稅 - 10,894,099.70 10,894,099.70 -

職工獎福基金 117,345,989.41 20,219,708.62 10,381,617.64 127,184,080.39

143,885,797.21 283,569,591.24 264,154,187.78 163,301,200.67

2012 年

年初數 本年增加 本年減少 年末數

工資、獎金、津貼和補貼 12,232,347.69 176,761,297.30 166,569,868.83 22,423,776.16

職工福利費 1,300.00 3,571,687.97 3,571,837.97 1,150.00

社會保險費 1,452,917.47 40,357,670.29 40,262,054.58 1,548,533.18

住房公積金 534,742.24 9,577,950.94 9,399,660.03 713,033.15

工會經費和職工教育經費 2,067,187.01 1,992,380.92 2,206,252.62 1,853,315.31

個人所得稅 - 8,085,855.34 8,085,855.34 -

職工獎福基金 113,509,350.43 19,698,585.87 15,861,946.89 117,345,989.41

其他 1,754.80 36,962.80 38,717.60 -

129,799,599.64 260,082,391.43 245,996,193.86 143,885,797.21

應交稅費

19.

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

增值稅 882.59 3,293.75

營業稅 (172,960,982.25) 31,129,903.32

城建稅 (9,054,930.00) 5,160,709.78

企業所得稅 548,073,496.67 323,092,470.59

個人所得稅 5,536,454.36 3,412,838.83

土地增值稅 492,304,579.19 234,534,649.11

教育費附加 (6,651,050.29) 3,553,314.72

河道管理費 (1,408,843.26) 631,493.92

土地使用稅 1,267,597.95 1,417,847.02

房產稅 4,382,533.70 24,610,078.19

其他 192,914.35 1,263,462.33

861,682,653.01 628,810,061.56

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2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

應付利息

20.

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

借款利息 38,866,295.58 14,700,344.51

應付股利

21.

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

百聯(集團)有限公司 - 32,277,720.69

上海華商房產發展公司 - 26,427,720.69

上實投資(上海)有限公司 15,000,000.00 15,000,000.00

其他 139,281.90 3,837,191.31

15,139,281.90 77,542,632.69

其他應付款

22.

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

其他應付款 10,738,264,398.92 8,317,712,415.36

年末其他應付款中無欠持本公司 5%以上(含 5%)表決權股份的股東款項。

長期借款及一年內到期的長期借款

23.

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

長期借款 3,613,559,479.48 2,510,722,977.86

一年內到期的長期借款 1,850,000,000.00 766,000,000.00

5,463,559,479.48 3,276,722,977.86

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2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

長期借款及一年內到期的長期借款(續)

23.

長期借款及一年內到期的長期借款按性質分類如下：

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

信用借款 3,275,000,000.00 1,596,000,000.00

保證借款 - -

質押借款 - -

抵押借款 2,188,559,479.48 1,680,722,977.86

5,463,559,479.48 3,276,722,977.86

於2013年12月31日，前五名借款行長期借款及一年內到期的長期借款合計人

民幣3,863,977,725.65元(2012年12月31日：人民幣3,216,722,977.86元)。

於2013年12月31日，抵押借款中人民幣339,581,753.83元同時提供擔保，人民

幣225,585,300.00元同時提供質押。 2013年12月31日，

於 長期借款及一年內到

期的長期借款的平均年利率為5.48%(2012年12月31日：5.62%)。

長期應付款

24.

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

吸養老費 169,020,000.00 190,350,000.00

其他 5,055,242.20 1,637,320.69

174,075,242.20 191,987,320.69

吸養老費為征地人員補償款，用於支付安置被征用土地的人員的生活保障費用。

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2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

股本

25.

2013 年

年初數 比例 本年變動 年末數 比例

無限售條件股份

(1)人民幣普通股 1,358,084,000.00 72.71% - 1,358,084,000.00 72.71%

(2)境內上市的外資股 509,600,000.00 27.29% - 509,600,000.00 27.29%

無限售條件股份合計 1,867,684,000.00 100.00% - 1,867,684,000.00 100.00%

1,867,684,000.00 100.00% - 1,867,684,000.00 100.00%

2012 年

年初數 比例 本年變動 年末數 比例

無限售條件股份

(1)人民幣普通股 1,358,084,000.00 72.71% - 1,358,084,000.00 72.71%

(2)境內上市的外資股 509,600,000.00 27.29% - 509,600,000.00 27.29%

無限售條件股份合計 1,867,684,000.00 100.00% - 1,867,684,000.00 100.00%

1,867,684,000.00 100.00% - 1,867,684,000.00 100.00%

資本公積

26.

2013 年

年初數 本年增加 本年減少 年末數

-

股本溢價 1,162,022,079.63 1,162,022,079.63 -

其他資本公積 251,977,269.14 - 213,100,453.86 38,876,815.28

其中：可供出售金融資產公

允價值變動 301,267,436.49 - 213,100,453.86 88,166,982.63

其他 (49,290,167.35) - - (49,290,167.35)

1,413,999,348.77 - 1,375,122,533.49 38,876,815.28

2013 年度資本公積的變動主要為可供出售金融資產公允價值變動造成所有者權益減少以及同一

控制下企業合並的影響。

2012 年

年初數 本年增加 本年減少 年末數

股本溢價 1,161,422,079.63 600,000.00 - 1,162,022,079.63

其他資本公積 237,351,140.71 14,626,128.43 - 251,977,269.14

其中：可供出售金融資產公

允價值變動 286,641,308.06 14,626,128.43 - 301,267,436.49

其他 (49,290,167.35) - - (49,290,167.35)

1,398,773,220.34 15,226,128.43 - 1,413,999,348.77

2012 年度資本公積的變動主要為可供出售金融資產公允價值變動造成所有者權益增加。

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

盈餘公積

27.

2013 年

年初數 本年增加 本年減少 年末數

法定公積金 1,410,262,068.70 138,018,952.66 - 1,548,281,021.36

任意盈餘公積 1,383,223,466.75 138,018,952.66 - 1,521,242,419.41

2,793,485,535.45 276,037,905.32 - 3,069,523,440.77

2012 年

年初數 本年增加 本年減少 年末數

法定公積金 1,315,074,523.78 95,187,544.92 - 1,410,262,068.70

任意盈餘公積 1,288,035,921.83 95,187,544.92 - 1,383,223,466.75

2,603,110,445.61 190,375,089.84 - 2,793,485,535.45

根據公司法、本公司章程的規定，本公司按凈利潤的10%提取法定盈餘公積金。法定

盈餘公積累計額為本公司註冊資本50%以上的，可不再提取。

本公司在提取法定盈餘公積金後，可提取任意盈餘公積金。經批準，任意盈餘公積金

可用於彌補以前年度虧損或增加股本。

未分配利潤

28.

2013 年 2012 年

上年年末未分配利潤 5,509,741,951.00 4,988,982,795.85

同一控制下企業合並 419.41 -

本年年初未分配利潤 5,509,742,370.41 4,988,982,795.85

加：歸屬於母公司股東的凈利潤 1,405,959,354.07 1,010,985,850.27

減：同一控制下企業合並溢價 19,461,920.37 -

提取法定盈餘公積 138,018,952.66 95,187,544.92

提取任意盈餘公積 138,018,952.66 95,187,544.92

應付普通股股利 304,432,492.00 280,152,600.00

提取職工獎勵及福利基金 20,219,708.62 19,698,585.87

年末未分配利潤 6,295,549,698.17 5,509,742,370.41

根據本公司2012年度股東大會決議，公司以2012年末股本1,867,684,000股為基數，

向全體股東每10股派發現金股利人民幣1.63元(含稅)共計人民幣304,432,492.00元，並

於2013年度實施。

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

未分配利潤(續)

28.

根據本公司第六屆董事會第十二次會議決議，決定 2013 年度預分配方案如下：對本公

司當年度的凈利潤各按 10%提取法定盈餘公積和任意盈餘公積後的可供分配利潤，以

2013 年末總股本 1,867,684,000 股為基數，向全體股東每 10 股派發現金股利人民幣

2.26 元(含稅)。上述預分配方案尚待股東大會批準，因此待分配 2013 年股利尚包括在

2013 年末的未分配利潤中。

營業收入及營業成本

29.

營業收入列示如下：

2013年 2012年

主營業務收入 3,780,924,983.60 2,968,878,625.08

其他業務收入 728,774,179.70 523,207,966.78

4,509,699,163.30 3,492,086,591.86

營業成本列示如下：

2013年 2012年

主營業務成本 1,603,438,334.58 1,040,525,284.09

其他業務成本 254,032,729.67 177,872,249.74

1,857,471,064.25 1,218,397,533.83

按產品或業務類別列示主營業務收入、主營業務成本

主營業務收入 主營業務成本

2013 年 2012 年 2013 年 2012 年

房產銷售 1,317,455,805.12 592,754,210.96 718,574,419.60 267,224,391.08

動遷房轉讓 410,239,961.00 674,213,535.00 99,551,797.28 128,352,634.20

房地產租賃 1,431,071,718.81 1,182,035,346.40 256,110,777.70 228,675,868.26

酒店業 115,876,932.45 122,196,482.96 61,871,443.42 60,211,457.82

物業管理 506,280,566.22 394,819,049.76 467,329,896.58 356,060,932.73

其他 - 2,860,000.00 - -

3,780,924,983.60 2,968,878,625.08 1,603,438,334.58 1,040,525,284.09

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

營業收入及營業成本(續)

29.

前五名客戶的營業收入情況

2013年 2012年

前五名客戶的營業收入合計 202,068,219.55 199,022,357.79

前五名客戶的營業收入占營業收入的比例 4.48% 5.70%

營業稅金及附加

30.

2013 年 2012 年

土地增值稅 309,642,971.84 335,249,625.71

營業稅 221,450,012.70 185,294,846.12

房產稅 83,111,414.22 79,080,694.81

城建稅 15,318,930.36 12,758,699.72

教育費附加 11,072,851.63 9,264,833.23

土地使用稅 4,157,613.35 3,938,532.88

河道維護費 1,589,072.56 1,787,767.16

其他 565,849.68 14,219.12

646,908,716.34 627,389,218.75

計繳標準參見附註三。

投資收益

31.

2013 年 2012 年

處置持有可供出售金融資產等取得的投資收益 267,153,703.41 49,032,591.80

權益法核算的長期股權投資收益 206,813,716.60 146,859,902.86

持有可供出售金融資產期間取得的收益 24,048,636.51 15,837,626.53

成本法核算的長期股權投資收益 12,221,740.97 1,673,280.00

理財產品投資收益 4,388,310.89 32,253,381.30

持有至到期投資期間取得的收益 600,000.00 616,421.92

處置長期股權投資產生的投資收益 570,189.33 8,199,251.79

其他 126,575.34 100,526.26

515,922,873.05 254,572,982.46

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

投資收益(續)

31.

成本法核算的長期股權投資收益中，投資收益占利潤總額 5%以上的投資單位，

或占利潤總額比例最高的前五傢投資單位如下：

被投資單位 2013 年 2012 年 增減變動原因

上海新高橋開發有限公司 股利分紅

7,145,288.67 1,673,280.00

申銀萬國證券股份有限公司 股利分紅

5,076,452.30 -

12,221,740.97 1,673,280.00

權益法核算的長期股權投資收益中，投資收益占利潤總額 5%以上的投資單位，

或占利潤總額比例最高的前五傢投資單位如下：

被投資單位 2013 年 2012 年 增減變動原因

上海新國際博覽中心有限公司 利潤變化

125,805,033.77 99,372,728.07

上海浦東嘉裡城房地產有限公司 利潤變化

28,163,808.82 (10,623,159.68)

上海中心大廈建設發展有限公司 利潤變化

26,019,088.83 4,654,683.97

上海富都世界發展有限公司 利潤變化

23,003,522.51 20,147,641.70

上海易兌外幣兌換有限公司 其他調整

1,800,000.00 3,000,000.00

204,791,453.93 116,551,894.06

2013 年 12 月 31 日，投資收益的匯回均無重大限制。

財務費用

32.

2013 年 2012 年

利息支出 457,812,187.46 427,430,901.56

減：利息收入 32,913,569.42 32,503,446.44

利息資本化金額 180,185,086.56 147,775,664.85

匯兌損失(收益)/損失 (8,607,421.21) 347,300.68

其他 4,468,647.77 8,143,304.81

240,574,758.04 255,642,395.76

資產減值損失/(轉回)

33.

2013 年 2012 年

壞賬準備 2,164,921.80 (1,235,870.18)

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

營業外收入

34.

2013 年 2012 年

非流動資產處置利得 1,635,834.29 1,776,514.74

其中：固定資產處理利得 1,598,834.29 1,696,514.74

罰款收入 5,990,894.40 3,812,304.45

政府補助 6,835,010.29 7,347,842.70

扶持基金 - 10,148,837.29

其他 4,746,241.52 3,569,575.67

19,207,980.50 26,655,074.85

政府補助主要為扶持資金及政府補貼款。

計入當期損益的政府補助如下：

2013 年 2012 年 與資產/收益相關

軟件園雲服務 與收益相關

510,079.20 65,291.00

軟件園外包人才實訓基地 與收益相關

246,000.00 -

企業發展補貼 與收益相關

2,358,000.00 1,888,000.00

職工培訓財政補貼 與收益相關

238,454.00 231,864.00

教育費附加返還 與收益相關

2,948,777.09 4,900,687.70

政府扶持基金 與收益相關

533,700.00 262,000.00

6,835,010.29 7,347,842.70

營業外支出

35.

2013 年 2012 年

非流動資產處置損失 198,280.98 4,270.65

其中：固定資產處置損失 198,280.98 4,270.65

罰款支出 - 20,098.05

其他 423,228.57 1,657,754.32

621,509.55 1,682,123.02

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

所得稅費用

36.

2013 年 2012 年

本期所得稅費用 850,323,819.45 366,059,503.67

遞延所得稅費用 (410,024,357.12) (42,684,180.40)

440,299,462.33 323,375,323.27

所得稅費用與利潤總額的關系列示如下：

2013 年 2012 年

利潤總額 2,004,351,644.74 1,429,236,031.31

按本公司適用的稅率計算的所得稅費用 501,087,911.18 357,309,007.83

某些子公司適用不同稅率的影響 (26,753.87) (747.97)

對以前期間當期所得稅的調整 738,352.59 3,609.66

歸屬於聯營企業的損益 (51,703,429.16) (36,734,918.92)

無須納稅的收入 (3,172,749.13) (975,000.00)

不可抵扣的費用 485,756.29 8,016,955.56

稅率變動對期初遞延所得稅餘額的影響 59,429.82 -

利用以前年度可抵扣虧損 - (2,779.63)

未確認的可抵扣暫時性差異的影響和可

抵扣虧損 1,898,538.98 142,024.13

紅利 (9,067,594.37) (4,382,827.39)

按實際稅率計算的稅項費用 440,299,462.33 323,375,323.27

註：本公司及子公司所得稅按在中國境內取得的估計應納稅所得額及適用稅率

計提。

每股收益

37.

基本每股收益按照歸屬於本公司普通股股東的當期凈利潤，除以發行在外普通

股的加權平均數計算。

基本每股收益與稀釋每股收益的具體計算如下：

每股收益

2013 年 2012 年

歸屬於本公司普通股股東的當年凈利潤 1,405,959,354.07 1,010,985,850.27

本公司發行在外普通股的加權平均數 1,867,684,000.00 1,867,684,000.00

基本每股收益 0.7528 0.5413

本公司不存在稀釋性潛在普通股，因此未計算稀釋每股收益。

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

其他綜合收益

38.

2013 年 2012 年

可供出售金融資產產生的(損失)/收益 (284,133,938.48) 19,501,504.57

減：可供出售金融資產產生的所得稅影響 (71,033,484.62) 4,875,376.14

歸屬於母公司的其他綜合收益 (213,100,453.86) 14,626,128.43

歸屬於少數股東的其他綜合收益 (295,744.83) (4,335,583.43)

其他綜合收益合計 (213,396,198.69) 10,290,545.00

現金流量表項目註釋

39.

收到的其他與經營活動有關的現金

2013 年 2012 年

銀行存款利息 32,913,569.42 32,503,446.21

投標保證金 71,768.12 657,944.04

押金、意向金等 83,690,926.94 93,785,705.19

補貼款 5,992,715.00 8,996,873.94

往來款 142,412,811.25 73,634,824.39

其他 39,857,287.68 32,775,779.03

304,939,078.41 242,354,572.80

支付的其他與經營活動有關的現金

2013 年 2012 年

費用 149,520,322.48 133,930,858.46

投標保證金 10,060,369.71 4,713,561.32

往來款 169,562,807.72 77,884,877.02

其他 25,631,565.30 21,819,430.76

354,775,065.21 238,348,727.56

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

現金流量表補充資料

40.

現金流量表補充資料

(1)

將凈利潤調節為經營活動現金流量

2013 年 2012 年

凈利潤 1,564,052,182.41 1,105,860,708.04

加：資產減值準備 2,164,921.80 (1,235,870.18)

固定資產折舊 20,961,588.22 20,122,827.61

無形資產攤銷 166,380.12 137,733.38

投資性房地產折舊及攤銷 197,199,990.85 177,978,335.93

長期待攤費用攤銷 5,634,180.56 3,585,705.47

處置固定資產、投資性房地產和其他長

期資產的收益 (143,327,054.07) (295,407,994.42)

財務費用 269,019,679.69 280,002,537.15

投資收益 (515,922,873.05) (254,572,982.46)

遞延所得稅資產的增加 (410,024,357.12) (42,684,180.40)

存貨的增加 (2,147,597,755.63) (3,028,652,086.00)

經營性應收項目的減少 268,876,036.24 510,361,635.41

經營性應付項目的增加 1,462,496,028.17 3,129,349,865.99

經營活動產生的現金流量凈額 573,698,948.19 1,604,846,235.52

現金及現金等價物凈變動情況：

現金的年末餘額 3,141,149,767.61 1,330,669,863.63

減：現金的年初餘額 1,330,669,863.63 2,561,146,596.09

現金及現金等價物凈增加額/(減少) 1,810,479,903.98 (1,230,476,732.46)

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

五、 合並財務報表主要項目註釋(續)

現金流量表補充資料

40.

取得或處置子公司及其他營業單位信息

(2)

取得子公司及其他營業單位的信息

2013 年 2012 年

取得子公司及其他營業單位的價格 4,515,000,000.00 -

取得子公司及其他營業單位支付的現金和現

金等價物 2,157,500,000.00 -

減：子公司及其他營業單位持有的現金和現金

等價物 - 3,101,409.83

取得子公司及其他營業單位支付的現金凈額 2,157,500,000.00 (3,101,409.83)

取得子公司的凈資產 5,556,903,804.65 3,828,525.14

流動資產 5,561,609,930.17 3,272,539.83

非流動資產 - 3,786,336.64

流動負債 4,706,125.52 2,542,764.65

非流動負債 - 687,586.68

處置子公司及其他營業單位的有關信息

2013 年 2012 年

處置子公司及其他營業單位的價格 - -

處置子公司及其他營業單位收到的現金和現

金等價物 - -

減：取得子公司及其他營業單位持有的現金和

現金等價物 - 67,616,149.61

處置子公司及其他營業單位收到的現金凈額 - (67,616,149.61)

處置子公司的凈資產 - 193,661,206.64

流動資產 - 138,976,787.54

非流動資產 - 54,401,421.61

流動負債 - (282,997.49)

非流動負債 - -

現金及現金等價物

(3)

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

現金

庫存現金 264,418.01 280,408.94

可隨時用於支付的銀行存款 3,140,881,503.05 1,330,389,452.15

其他貨幣資金 3,846.55 2.54

現金及現金等價物年末餘額 3,141,149,767.61 1,330,669,863.63

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

六、 關聯方關系及其交易

母公司

1.

企業類型 註冊地 法人代表 業務性質 註冊資本 對本公司持股比例 對本公司表決權比例 組織機構代碼

上海浦東大道 土地開發，房地

上海陸傢嘴(集團)有限公司 國有獨資 981號 楊小明 產開發經營等 235,730.00萬元 57.64% 57.64%

本公司的最終控股方為上海市國有資產監督管理委員會和上海市浦東新區國有資產監督管理委員會。

子公司

2.

子公司詳見附註四、合並財務報表的合並范圍。

合營企業和聯營企業

3.

合營企業和聯營企業詳見附註五、8。

其他關聯方

4.

關聯方關系 組織機構代碼

上海陸傢嘴城建停車管理有限公司 (原上海陸傢嘴城建配套管理服務有限公司) 受同一母公司控制

上海陸傢嘴市政綠化管理有限公司 受同一母公司控制

上海陸傢嘴城市建設開發投資有限公司 受同一母公司控制

愛建證券有限責任公司 受同一母公司控制

陸傢嘴國際信托有限公司 受同一母公司控制

上海陸傢嘴金融發展有限公司 受同一母公司控制

上海前灘國際商務區投資(集團)有限公司 受同一母公司控制

上海陸傢嘴雙樂物業管理有限公司 受同一母公司控制

上海欣州六裡勞動服務公司 受同一母公司控制

上海陸傢嘴東安實業有限公司 受同一母公司控制

上海陸傢嘴樂園房產開發有限公司 受同一母公司控制

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

六、 關聯方關系及其交易(續)

本公司及子公司與關聯方的主要交易

5.

向關聯方提供勞務

5.1

註 2013 年 2012 年

上海陸傢嘴(集團)有限公司 1 13,702,459.65 14,302,625.80

上海前灘國際商務區投資(集團)有限公司 2 2,501,495.37 2,203,442.32

上海陸傢嘴樂園房產開發有限公司 421,959.08 -

陸傢嘴國際信托有限公司 64,656.50 -

註 1：主要為上海浦東陸傢嘴置業發展有限公司向上海陸傢嘴(集團)有限公司收取的銷售代理傭

金 1,931,184.50 元以及上海陸傢嘴(集團)有限公司委托上海浦東陸傢嘴置業發展有限公

司進行梧桐公寓開發建設管理費 10,974,150.00 元。

註 2：主要為上海陸傢嘴物業管理有限公司向上海前灘實業發展有限公司提供前灘項目的物業管

理費及各種雜費合計 2,501,495.37 元。

自關聯方接受勞務

5.2

註 2013 年 2012 年

上海陸傢嘴市政綠化管理服務有限公司 3 13,650,712.79 19,338,372.65

上海陸傢嘴城建停車管理有限公司 988,441.00 5,799,965.76

上海陸傢嘴東安實業有限公司 699,529.08 439,360.00

上海陸傢嘴雙樂物業管理有限公司 399,492.10 367,274.30

上海陸傢嘴動拆遷有限責任公司 - (4,377,320.00)

上海欣州六裡勞動服務有限公司 - 80,958.80

註 3：主要為上海陸傢嘴市政綠化管理服務有限公司為本公司提供二層連廊養護費、錦康支路道

路工程費以及小陸傢嘴 B1 地塊道路工程費等 8,069,467.41 元，為上海陸傢嘴金融貿易區

聯合發展有限公司提供的竹園 2-16-2 地塊專項整治費等 1,893,440.10 元，為天津陸津房

地產開發有限公司提供的 B 地塊海上花苑綠化工程費等 2,381,452.70 元。

向關聯方購買商品

5.3

註 2013 年 2012 年

上海陸傢嘴(集團)有限公司 4 - 132,038,265.00

註 4：2012 年由於規劃面積變更，本公司與上海陸傢嘴(集團)有限公司結算塘東地塊及 SN1 地

塊土地交易款項，共計人民幣 132,038,265.00 元。

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

六、 關聯方關系及其交易(續)

本公司及子公司與關聯方的主要交易(續)

5.

動遷房成本補償與結算

5.4

2013 年 2012 年

上海陸傢嘴(集團)有限公司 - (44,090,000.00)

上海陸傢嘴動拆遷有限責任公司 - (5,970,235.00)

上海陸傢嘴城市建設開發投資有限公司 - 4,506,920.00

向關聯方收取租金

5.5

註 2013 年 2012 年

愛建證券有限責任公司 5 13,459,050.90 13,166,300.00

陸傢嘴國際信托有限公司 5 6,495,371.25 4,196,697.28

上海陸傢嘴金融發展有限公司 5 3,049,817.72 2,915,972.09

上海陸傢嘴城建停車管理有限公司 511,327.00 1,597,397.20

上海陸傢嘴市政綠化管理服務有限公司 150,000.00 150,000.00

註 5：主要為上海陸傢嘴商務廣場有限公司收取的辦公樓租金。

支付關聯方租金

5.6

註 2013 年 2012 年

上海陸傢嘴(集團)有限公司 6 11,614,437.83 10,282,427.98

上海陸傢嘴城市建設開發投資有限公司 1,235,569.89 1,189,097.00

上海前灘國際商務區投資(集團)有限公司 187,245.00 -

註 6：主要為上海浦東陸傢嘴軟件產業發展有限公司支付的租金 5,365,440.13 元以及本公司支

付的小陸傢嘴商業臨設租金 6,048,997.70 元。

支付關聯方借款利息

5.7

2013 年 2012 年

上海陸傢嘴(集團)有限公司 2,880,000.00 4,664,888.01

陸傢嘴國際信托有限公司 8,000,000.00 -

上海富都世界發展有限公司 3,222,222.22 -

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

六、 關聯方關系及其交易(續)

本公司及子公司與關聯方的主要交易(續)

5.

向關聯方收購股權

5.8

2013 年 2012 年

上海陸傢嘴(集團)有限公司 - (10,535,459.08)

上海前灘國際商務區投資(集團)有限公司 4,515,000,000.00 -

向關聯方收回投資款

5.9

註 2013 年 2012 年

上海陸傢嘴動拆遷有限責任公司 7 1,000,000.00 -

註 7：主要為上海陸傢嘴城建開發有限責任公司收回的對上海陸傢嘴動拆遷有限責任公司的

1,000,000.00 元投資款。

向關聯方支付股利

5.10

2013 年 2012 年

上海陸傢嘴(集團)有限公司 175,478,699.23 161,483,465.55

向關聯方借款

5.11

2013 年 2012 年

陸傢嘴國際信托有限公司 500,000,000.00 -

上海陸傢嘴(集團)有限公司 400,000,000.00 -

上海富都世界發展有限公司 200,000,000.00 -

向關聯方償還借款

5.12

2013 年 2012 年

上海陸傢嘴(集團)有限公司 400,000,000.00 -

其他

5.13

2013 年 2012 年

上海陸傢嘴(集團)有限公司 1,993,526.35 2,043,526.35

關鍵管理人員薪酬

6.

2013 年度本公司關鍵管理人員(不包括職工監事)的報酬(包括貨幣和非貨幣形式)總額

為人民幣 724.39 萬元。2013 年度本公司關鍵管理人員包括董事、監事、總經理、副

總經理、董事會秘書和財務總監等共 20 人，其中在本公司領取報酬的為 13 人。

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

六、 關聯方關系及其交易(續)

關聯方應收應付款項餘額

7.

註 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

預付賬款：

上海陸傢嘴城市建設開發投資有限公司 311,974.63 299,646.00

其他應收款：

上海陸傢嘴動拆遷有限責任公司 1,150,000.00 3,150,000.00

上海陸傢嘴(集團)有限公司 50,000.00 12,744,059.58

上海陸傢嘴城市建設開發投資有限公司 89,835.63 89,835.63

上海易兌外幣兌換有限公司 2,200,000.00 4,000,000.00

上海前灘國際商務區投資(集團)有限公司 77,805.00 100,719,045.00

陸傢嘴東急不動產物業經營管理(上海)有限

公司 - 1,250,000.00

應收股利：

上海綠島陽光置業有限公司 26,909,675.46 -

其他應付款：

愛建證券有限責任公司 2,183,050.00 2,183,650.00

陸傢嘴國際信托投資有限公司 1,652,719.98 1,445,925.48

上海陸傢嘴金融發展有限公司 748,747.32 749,597.32

上海前灘國際商務區投資(集團)有限公司 9 2,257,500,000.00 (1,561,291.00)

上海陸傢嘴(集團)有限公司 - 80,168,550.00

應付賬款：

上海陸傢嘴城建停車管理有限公司 1,386,845.35 570,234.90

上海陸傢嘴市政綠化管理服務有限公司 1,542,774.00 133,580.77

短期借款：

陸傢嘴國際信托投資有限公司 500,000,000.00 -

一年內到期的長期借款：

上海富都世界發展有限公司 200,000,000.00 -

應付利息：

陸傢嘴國際信托投資有限公司 11,800,000.00 -

上海富都世界發展有限公司 244,444.45 -

註 9：本年本公司以人民幣 4,515,000,000.00 元從上海陸傢嘴(集團)有限公司下屬上海前灘國際

商務區投資(集團)有限公司，收購上海前灘實業發展有限公司 60%的股權，並於本年度支

付人民幣 2,257,500,000.00 元。

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

七、 或有事項

根據上海市地方稅務局 2002 年下發之滬地稅地(2002)83 號稅務通知，按主管稅務部

門的要求，本公司及子公司土地批租項目自 2006 年 10 月 1 日開始按銷售收入預征 1%

的土地增值稅，並自 2010 年 9 月起，按照 2%的預征率預繳土地增值稅。

國傢稅務總局於 2006 年 12 月 28 日發佈瞭國稅發(2006)187 號《關於房地產開發企業

土地增值稅清算管理有關問題的通知》，規定各省稅務機關可依據本通知的規定並結

合當地實際情況制定具體清算管理辦法。本公司及子公司已經按照《中華人民共和國

土地增值稅暫行條例》以及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的相關

規定對房產開發項目計提瞭土地增值稅清算準備金；並按照最佳估計數對土地批租項

目計提瞭土地增值稅清算準備金。但鑒於本公司及子公司土地批租項目開發周期較長，

預計未來可能發生的收入和成本具有較大的不確定性，最終的稅務結果可能與本公司

及子公司計提的土地增值稅清算準備金不一致。

八、 承諾事項

2013 年 2012 年

已簽定但未撥備工程支出 3,908,398,616.65 5,468,429,316.96

已批準未簽約工程支出 18,256,746,975.04 13,981,693,393.83

22,165,145,591.69 19,450,122,710.79

九、 資產負債表日後事項

根據本公司第六屆董事會第十二次會議決議， 決定 2013 年度預分配方案如下：

對本公司當年度的凈利潤各按 10%提取法定盈餘公積和任意盈餘公積後的可

供分配利潤，以 2013 年末總股本 1,867,684,000 股為基數，向全體股東每 10

股派發現金股利人民幣 2.26 元(含稅)。上述預分配方案尚待股東大會批準，因

此待分配 2013 年股利尚包括在 2013 年末的未分配利潤中。

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

十、 其他重要事項

以公允價值計量的資產和負債

1.

本年公允價值 計入權益的累 本年計

2013年 年初數 變動損益 計公允價值 提減值 年末數

可供出售

金融資產 - -

614,147,388.25 124,761,450.26 268,517,559.95

本年公允價值 計入權益的累 本年計

2012年 年初數 變動損益 計公允價值 提減值 年末數

可供出售

金融資產 - -

581,868,907.27 409,289,715.13 614,147,388.25

2． 分部報告

本公司及子公司主要從事在陸傢嘴金融貿易區內以城市綜合開發為主業的房

地產開發企業，本公司及子公司僅有一個用於報告的經營分部，即從事房地產

及相關行業的綜合開發，包括土地批租、房產銷售、房地產租賃、酒店、物業

管理等。管理層為瞭績效考評和進行資源配置的目的，將業務單元的經營成果

作為一個整體來進行管理。

本公司及子公司收入及利潤絕大部分來自陸傢嘴金融貿易區內房地產開發及

相關服務業務，董事會認為這些產品的開發及相關服務有著非常緊密的關系且

有共同的風險與回報，因此，這些活動被視為單一業務分部。

本公司及子公司按照業務類別披露的主營業務收入及主營業務成本請參見附

註五、29。

金融工具及其風險

3.

本公司及子公司的主要金融工具，包括貨幣資金、應收利息、應收股利、應付

利息、應付股利、可供出售金融工具資產、持有至到期投資、短期借款、一年

內到期的長期借款、長期借款等。這些金融工具的主要目的在於為本公司及子

公司的運營融資。本公司及子公司具有多種因經營而直接產生的其他金融資產

和負債，如應收賬款、其他應收款、其他應付款和應付賬款等。

本公司及子公司的金融工具導致的主要風險是信用風險、流動風險及市場風

險。

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

十、 其他重要事項(續)

金融工具及其風險(續)

3.

金融工具分類

資產負債表日的各類金融工具的賬面價值如下：

金融資產

2013 年 2012 年

貨幣資金 3,141,149,767.61 1,330,669,863.63

應收賬款 34,634,425.76 77,556,336.49

應收利息 435,616.44 435,616.44

應收股利 26,909,675.46 -

其他應收款 37,966,686.83 132,125,744.60

持有至到期投資 10,000,000.00 10,000,000.00

可供出售金融資產 268,517,559.95 614,147,388.25

3,519,613,732.05 2,164,934,949.41

金融負債

2013 年 2012 年

短期借款 2,634,000,000.00 2,798,000,000.00

應付賬款 1,223,306,955.44 990,855,209.31

應付利息 38,866,295.58 14,700,344.51

應付股利 15,139,281.90 77,542,632.69

其他應付款 2,826,061,697.07 497,700,812.55

一年內到期的長期借款 1,850,000,000.00 766,000,000.00

長期借款 3,613,559,479.48 2,510,722,977.86

12,200,933,709.47 7,655,521,976.92

信用風險

信用風險，是指金融工具的一方不能履行義務，造成另一方發生財務損失的風

險。

本公司及子公司其他金融資產包括貨幣資金、可供出售的金融資產、持有至到

期投資、應收賬款、其他應收款、應收利息和應收股利，這些金融資產的信用

風險源自交易對手違約，最大風險敞口等於這些工具的賬面金額。

由於本公司及子公司通常在轉移房屋產權時已從購買人處取得全部款項，因此

信用風險較小。本公司及子公司因應收賬款和其他應收款產生的信用風險敞口

的量化數據，參見附註五、2和五、3。

流動風險

流動風險，是指企業在履行與金融負債有關的義務時遇到資金短缺的風險。本

公司及子公司的目標是運用銀行借款等多種融資手段以保持融資的持續性與

靈活性的平衡。

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

十、 其他重要事項(續)

金融工具及其風險(續)

3.

流動風險(續)

下表概括瞭金融資產和金融負債按未折現的合同現金流量所作的到期期限分析：

2013年

金融資產

即時償還 3 個月以內 3 個月至 1 年 1 年以上至 5 年 5 年以上 無固定期限 合計

貨幣資金 3,141,149,767.61 - - - - - 3,141,149,767.61

應收賬款 38,086,878.85 - - - - - 38,086,878.85

應收利息 - - 435,616.44 - - - 435,616.44

應收股利 26,909,675.46 - - - - - 26,909,675.46

其他應收款 43,889,275.88 - - - - - 43,889,275.88

持有至到期

投資 - - 164,383.56 10,649,315.07 - - 10,813,698.63

可供出售金

融資產 - - - - - 268,517,559.95 268,517,559.95

3,250,035,597.80 - 600,000.00 10,649,315.07 - 268,517,559.95 3,529,802,472.82

金融負債

即時償還 3 個月以內 3 個月至 1 年 1 年以上至 5 年 5 年以上 合計

短期借款 - 880,127,990.00 1,809,848,500.00 - - 2,689,976,490.00

應付賬款 1,223,306,955.44 - - - - 1,223,306,955.44

應付利息 - 38,866,295.58 - - - 38,866,295.58

應付股利 15,139,281.90 - - - - 15,139,281.90

其他應付款 2,826,061,697.07 - - - - 2,826,061,697.07

一年內到期的長

期借款 - 525,303,540.98 1,388,079,215.97 - - 1,913,382,756.95

長期借款 - 43,967,932.79 149,362,031.68 3,875,601,156.46 - 4,068,931,120.93

4,064,507,934.41 1,488,265,759.35 3,347,289,747.65 3,875,601,156.46 - 12,775,664,597.87

2012年

金融資產

即時償還 3 個月以內 3 個月至 1 年 1 年以上至 5 年 5 年以上 無固定期限 合計

貨幣資金 1,230,669,863.63 100,056,847.00 - - - - 1,330,726,710.63

應收賬款 79,233,814.81 - - - - - 79,233,814.81

應收利息 - - 435,616.44 - - - 435,616.44

其他應收款 137,658,386.62 - - - - - 137,658,386.62

持有至到期

投資 - - 164,383.56 11,249,315.07 - - 11,413,698.63

可供出售金

融資產 - - - - - 614,147,388.25 614,147,388.25

1,447,562,065.06 100,056,847.00 600,000.00 11,249,315.07 - 614,147,388.25 2,173,615,615.38

金融負債

即時償還 3 個月以內 3 個月至 1 年 1 年以上至 5 年 5 年以上 合計

短期借款 - 783,530,351.11 2,089,416,266.67 - - 2,872,946,617.78

應付賬款 990,855,209.31 - - - - 990,855,209.31

應付利息 - 14,700,344.51 - - - 14,700,344.51

應付股利 77,542,632.69 - - - - 77,542,632.69

其他應付款 497,700,812.55 - - - - 497,700,812.55

一年內到期的長期

借款 - 60,672,768.64 735,975,805.91 - - 796,648,574.55

長期借款 - 43,237,991.82 125,191,454.28 2,770,068,510.43 - 2,938,497,956.53

1,566,098,654.55 902,141,456.08 2,950,583,526.86 2,770,068,510.43 - 8,188,892,147.92

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

十、 其他重要事項(續)

金融工具及其風險(續)

3.

市場風險

市場風險，是指金融工具的公允價值或未來現金流量因市場價格變動而發生波

動的風險。市場風險主要包括利率風險、外匯風險和其他價格風險，如權益工

具投資價格風險。

利率風險

利率風險，是指金融工具的公允價值或未來現金流量因市場利率變動而發生波

動的風險。本公司及子公司面臨的市場利率變動的風險主要與本公司及子公司

以浮動利率計息的長、短期借款有關。

本公司及子公司的利率風險政策要求維持適當的固定和浮動利率工具組合以

管理利率風險。該政策還要求管理生息金融資產和付息金融負債的到期情況，

一年內即須重估浮動利率工具的利息，固定利率工具的利息則在有關金融工具

初始確認時計價，且在到期前固定不變。

本公司及子公司借款以人民幣借款為主，同時輔以外幣借款。外幣借款主要為

一筆3,700萬美元的浮動利率借款，因此本公司及子公司的利率風險主要受人

民銀行調整貸款基準利率的影響。

外匯風險

外匯風險，是指金融工具的公允價值或未來現金流量因外匯匯率變動而發生波

動的風險。

本公司及子公司在中國經營，其主要業務以人民幣結算，除一筆原幣為3,700

萬美元借款外本公司及子公司無重大資產或負債面臨外匯風險。

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

十、 其他重要事項(續)

金融工具及其風險(續)

3.

權益工具投資價格風險

權益工具投資價格風險，是指權益性證券的公允價值因股票指數水平和個別證

券價值的變化而降低的風險。於2013年12月31日，本公司及子公司暴露於因

歸類為可供出售權益工具投資(附註五、 的個別權益工具投資而產生的權益工

6)

具投資價格風險之下。本公司及子公司持有的上市權益工具投資在上海和深圳

的證券交易所上市，並在資產負債表日以市場報價計量。

以下證券交易所的、在最接近資產負債表日的交易日的收盤時的市場股票指

數，以及年度內其各自的最高收盤點和最低收盤點如下：

2013年 2013年 2012年 2012年

12月31日 最高/最低 12月31日 最高/最低

上海—A股指數 2,214 2,548/ 2,041 2,376 2,578/ 2,052

深圳—A股指數 1,104 1,150/ 916 920 1,057/ 766

公允價值

公允價值，是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自願進行資產交換或者債

務清償的金額。於2013年12月31日，本公司及子公司采用以下方法和假設用

於估計公允價值。

貨幣資金、應收賬款、其他應收款、應收利息、應收股利、應付利息、應付股

利、其他應付款、應付賬款等，因剩餘期限不長，公允價值與賬面價值相若。

持有至到期投資、長、短期借款采用未來現金流量折現法確定公允價值，以合

同條款和特征在實質上相同的其他金融工具的市場收益率作為折現率。

上市的金融工具，以市場報價確定公允價值。

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

十、 其他重要事項(續)

金融工具及其風險(續)

3.

公允價值(續)

本公司及子公司采用的公允價值在計量時分為以下層次:

第一層次是企業在計量日能獲得相同資產或負債在活躍市場上報價的，以該報

價為依據確定公允價值；第二層次是企業在計量日能獲得類似資產或負債在活

躍市場上的報價，或相同或類似資產或負債在非活躍市場上的報價的，以該報

價為依據做必要調整確定公允價值；第三層次是企業無法獲得相同或類似資產

可比市場交易價格的，以其他反映市場參與者對資產或負債定價時所使用的參

數為依據確定公允價值。

以公允價值計量的金融工具：

第一層次 第二層次 第三層次 合計

2013年

可供出售金融資產 268,517,559.95 - - 268,517,559.95

2012年

可供出售金融資產 614,147,388.25 - - 614,147,388.25

比較數據

4.

若幹比較數據已經過重述，以符合本年度之列報要求。

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

十一、 公司財務報表主要項目註釋

其他應收款

1.

其他應收賬款的賬齡分析如下：

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

0-6 個月(含 6 個月) 604,865,542.31 1,236,351,302.13

6-12 個月 - -

1-2 年 - 6,721.30

2-3 年 6,721.30 3,796,332.06

3 年以上 3,630,192.06 3,199,281.05

608,502,455.67 1,243,353,636.54

減：壞賬準備 3,636,913.36 3,439,812.03

604,865,542.31 1,239,913,824.51

其他應收賬款壞賬準備的變動如下：

本年減少

年初數 本年計提 轉回 轉銷 年末數

2013 年 3,439,812.03 197,101.33 - - 3,636,913.36

2012 年 5,982,706.41 1,960,126.67 4,503,021.05 - 3,439,812.03

其他應收款按類別分析如下：

2013 年 12 月 31 日

賬面餘額 壞賬準備

金額 比例 金額 比例

單項金額重大並單項計

提壞賬準備 1,366,752.03 0.22% 1,366,752.03 37.58%

按組合計提壞賬準備 607,135,703.64 99.78% 2,270,161.33 62.42%

單項金額雖不重大但單

項計提壞賬準備 - - - -

608,502,455.67 100.00% 3,636,913.36 100.00%

2012 年 12 月 31 日

賬面餘額 壞賬準備

金額 比例 金額 比例

單項金額重大並單項計

提壞賬準備 1,366,752.03 0.11% 1,366,752.03 39.73%

按組合計提壞賬準備 1,241,986,884.51 99.89% 2,073,060.00 60.27%

單項金額雖不重大但單

項計提壞賬準備 - - - -

1,243,353,636.54 100.00% 3,439,812.03 100.00%

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

十一、 公司財務報表主要項目註釋(續)

其他應收款(續)

1.

按組合計提壞賬準備

2013 年 12 月 31 日

賬面餘額 壞賬準備

金額 比例 金額 比例

0-6 個月(含 6 個月) 604,865,542.31 99.63% - -

6-12 個月 - - - -

1-2 年 - - - -

2-3 年 6,721.30 0.00% 6,721.30 0.30%

3 年以上 2,263,440.03 0.37% 2,263,440.03 99.70%

607,135,703.64 100.00% 2,270,161.33 100.00%

2012 年 12 月 31 日

賬面餘額 壞賬準備

金額 比例 金額 比例

0-6 個月(含 6 個月) 1,236,351,302.13 99.55% - -

6-12 個月 - - - -

1-2 年 6,721.30 0.00% - -

2-3 年 3,796,332.06 0.31% 1,150,000.00 55.47%

3 年以上 1,832,529.02 0.14% 923,060.00 44.53%

1,241,986,884.51 100.00% 2,073,060.00 100.00%

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

十一、 公司財務報表主要項目註釋(續)

其他應收款(續)

1.

於 2013 年 12 月 31 日，其他應收款中欠款金額前五名：

占其他應收款

金額 賬齡 總額的比例

上海佳二實業投資有限公司 六個月以內

554,515,120.76 91.13%

上海陸景置業有限公司 六個月以內

24,791,463.10 4.07%

上海德勤投資發展有限公司 六個月以內

22,637,323.10 3.72%

上海佳仁資產管理公司 六個月以內

2,013,726.62 0.33%

上海陸傢嘴動拆遷有限責任公司 六個月以內

1,150,000.00 0.19%

於 2012 年 12 月 31 日，其他應收款中欠款金額前五名：

占其他應收款

金額 賬齡 總額的比例

上海純一實業發展有限公司 六個月以內

597,644,679.92 48.07%

天津陸津房地產開發有限公司 六個月以內

401,970,345.27 32.33%

上海前灘國際商務區投資(集團)有公司 六個月以內

100,000,000.00 8.04%

上海佳二實業投資有限公司 六個月以內

94,299,771.20 7.58%

上海陸景置業有限公司 六個月以內

24,638,110.48 1.98%

上述其他應收款期末數中，無應收持本公司 5％以上(含 5％)表決權股份的股東單

位款項。

長期股權投資

2.

長期股權投資分類

2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日

賬面餘額 減值準備 賬面餘額 減值準備

子公司 9,727,908,152.28 - 6,404,690,842.04 -

合營企業 243,629,313.57 - 239,621,460.61 -

聯營企業 3,388,646,598.08 - 3,332,304,449.99 -

其他 317,770,475.49 64,139,105.22 266,615,475.49 64,139,105.22

13,677,954,539.42 64,139,105.22 10,243,232,228.13 64,139,105.22

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

十一、 公司財務報表主要項目註釋(續)

長期股權投資(續)

2.

子公司

子公司詳見附註四、合並財務報表的合並范圍。

合營企業和聯營企業

合營企業和聯營企業詳見附註五、8。

2013年度長期股權投資變動情況

持股 表決權 減值 本年計提

被投資單位名稱 初始投資成本 年初餘額 增減變動 年末餘額 比例 比例 準備 減值準備 本年現金紅利

權益法

合營及聯營企業

陸傢嘴東急不動產物業經營管理(上海)有限公司 1,500,000.00 543,508.49 1,140,328.07 1,683,836.56 60.00% 60.00% - - -

上海富都世界發展有限公司 225,570,329.02 239,077,952.12 2,867,524.89 241,945,477.01 50.00% 50.00% - - 20,135,997.62

上海浦東嘉裡城房地產有限公司 273,446,771.08 189,534,801.66 28,163,808.82 217,698,610.48 20.00% 20.00% - - -

上海中心大廈建設發展有限公司 3,078,982,442.87 3,136,125,118.32 26,019,088.83 3,162,144,207.15 45.00% 45.00% - - -

上海陸傢嘴貝思特物業管理有限公司 7,400,460.98 6,644,530.01 659,250.44 7,303,780.45 33.00% 33.00% - - 891,000.00

上海動拆遷有限責任公司 1,500,000.00 - 1,500,000.00 1,500,000.00 48.00% 48.00% - - -

上海易兌外幣兌換有限公司 2,500,000.00 - - - 50.00% 50.00% - - -

合營及聯營企業小計 3,590,900,003.95 3,571,925,910.60 60,350,001.05 3,632,275,911.65 - - 21,026,997.62

註：本年度本公司陸傢嘴東急不動產物業經營管理(上海)有限公司增資人民幣500,000.00元。持股比例和表決權比例從50%上升到60%。根據陸傢嘴東急不動產物業經營管理(上海)有限公司的章程，股東會

表決事項須全體股東一致通過，因此本公司將陸傢嘴東急不動產物業經營管理(上海)有限公司作為合營企業核算。

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

十一、 公司財務報表主要項目註釋(續)

長期股權投資(續)

2.

2013年度長期股權投資變動情況(續)

持股 表決權 減值 本年計提 本年現

被投資單位名稱 初始投資成本 年初餘額 增減變動 年末餘額 比例 比例 準備 減值準備 金紅利

成本法

子公司

上海陸傢嘴房產開發有限公司 12,000,000.00 12,000,000.00 - 12,000,000.00 40.00% 100.00% - - -

上海陸傢嘴金融貿易區聯合發展有限公司 322,437,158.95 322,437,158.95 - 322,437,158.95 55.00% 55.00% - - 82,500,000.00

上海陸傢嘴城建開發有限責任公司 7,000,000.00 7,000,000.00 - 7,000,000.00 70.00% 70.00% - - -

上海浦東陸傢嘴軟件產業發展有限公司 10,059,397.23 10,059,397.23 - 10,059,397.23 90.00% 90.00% - - -

上海陸傢嘴開發大廈有限公司 267,223,917.60 267,223,917.60 - 267,223,917.60 100.00% 100.00% - - 80,000,000.00

天津陸津房地產開發有限公司 2,400,000,000.00 2,400,000,000.00 - 2,400,000,000.00 100.00% 100.00% - - -

上海陸景置業有限公司 75,000,000.00 75,000,000.00 (75,000,000.00) - - - - - -

上海陸傢嘴商宇房地產管理有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00 - 1,000,000.00 77.50% 100.00% - - -

上海陸傢嘴資產管理有限公司 2,000,000.00 2,000,000.00 - 2,000,000.00 100.00% 100.00% - - -

上海東恒商務咨詢有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00 - 1,000,000.00 100.00% 100.00% - - -

上海陸傢嘴商務廣場有限公司 690,000,000.00 690,000,000.00 - 690,000,000.00 50.00% 100.00% - - 45,000,000.00

上海陸傢嘴物業管理有限公司 29,207,200.00 7,180,526.61 - 7,180,526.61 100.00% 100.00% - - 5,740,281.05

上海陸傢嘴展覽發展有限公司 1,273,650,000.00 1,360,857,467.93 - 1,360,857,467.93 100.00% 100.00% - - 190,000,000.00

上海陸傢嘴東怡酒店管理有限公司 321,800,000.00 354,281,024.03 - 354,281,024.03 100.00% 100.00% - - 7,830,024.17

上海陸傢嘴浦江置業有限公司 636,500,000.00 636,500,000.00 - 636,500,000.00 97.55% 95.00% - - -

上海浦東陸傢嘴置業發展有限公司 54,671,084.16 54,146,187.12 - 54,146,187.12 51.00% 51.00% - - 4,064,371.76

上海佳二實業投資有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00 - 200,000,000.00 100.00% 100.00% - - -

東順(香港)投資有限公司 63,075,000.00 - 63,075,000.00 63,075,000.00 100.00% 100.00% - - -

上海陸傢嘴商業經營管理有限公司 2,000,000.00 2,000,000.00 - 2,000,000.00 100.00% 100.00% - - -

上海陸傢嘴金地停車場建設管理有限公司 1,000,000.00 2,005,162.57 - 2,005,162.57 55.00% 55.00% - - 1,025,430.52

上海佳三資產管理公司 1,000,000.00 - 1,000,000.00 1,000,000.00 100.00% 100.00% - - -

上海前灘實業發展有限公司 4,515,000,000.00 - 3,334,142,310.24 3,334,142,310.24 60.00% 60.00% - - -

子公司小計 10,885,623,757.94 6,404,690,842.04 3,323,217,310.24 9,727,908,152.28 - - 416,160,107.50

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2013年12月31日

人民幣元

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長期股權投資(續)

2.

2013年度長期股權投資變動情況(續)

持股 表決權 本年計提

被投資單位名稱 初始投資成本 年初餘額 增減變動 年末餘額 比例 比例 減值準備 減值準備 本年現金紅利

其他企業

大眾保險股份有限公司 35,112,000.00 35,112,000.00 - 35,112,000.00 2.11% 2.11% 22,331,119.31 - -

申銀萬國證券股份有限公司 202,757,806.82 150,102,806.82 52,655,000.00 202,757,806.82 0.90% 0.90% 38,862,263.96 - 5,076,452.30

國泰君安投資管理股份有限公司 5,252,261.17 5,252,261.17 - 5,252,261.17 0.22% 0.22% 461,047.38 - -

上海陸傢嘴動拆遷有限責任公司 1,500,000.00 1,500,000.00 (1.500,000.00) - - - - - -

通聯支付網絡服務股份有限公司 52,560,000.00 52,560,000.00 - 52,560,000.00 0.82% 0.82% - - -

上海通信技術中心 5,588,407.50 5,588,407.50 - 5,588,407.50 7.50% 7.50% 2,484,674.57 - -

上海張江創業投資有限公司 16,500,000.00 16,500,000.00 - 16,500,000.00 10.00% 10.00% - - -

其他企業小計 319,270,475.49 266,615,475.49 51,155,000.00 317,770,475.49 64,139,105.22 - 5,076,452.30

合計 14,795,794,237.38 10,243,232,228.13 3,434,722,311.29 13,677,954,539.42 64,139,105.22 - 442,263,557.42

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財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

十一、 公司財務報表主要項目註釋(續)

長期股權投資(續)

2.

2012年度長期股權投資變動情況

持股 表決權 減值 本年計提

被投資單位名稱 初始投資成本 年初餘額 增減變動 年末餘額 比例 比例 準備 減值準備 本年現金紅利

權益法

合營及聯營企業

陸傢嘴東急不動產物業經營管理(上海)有限公司 1,000,000.00 129,741.98 413,766.51 543,508.49 50.00% 50.00% - - -

上海陸傢嘴金地停車場建設管理有限公司 1,000,000.00 2,073,541.41 (2,073,541.41) - 0.00% 0.00% - - 948,875.01

上海富都世界發展有限公司 225,570,329.02 245,206,245.71 (6,128,293.59) 239,077,952.12 50.00% 50.00% - - 26,275,935.29

上海復旦科技園股份有限公司 20,000,000.00 55,376,934.78 (55,376,934.78) - 0.00% 0.00% - - 5,000,000.00

上海浦東嘉裡城房地產有限公司 273,446,771.08 200,157,961.34 (10,623,159.68) 189,534,801.66 20.00% 20.00% - - -

上海中心大廈建設發展有限公司 3,078,982,442.87 1,691,470,434.35 1,444,654,683.97 3,136,125,118.32 45.00% 45.00% - - -

上海陸傢嘴貝思特物業管理有限公司 7,400,460.98 7,309,822.44 (665,292.43) 6,644,530.01 33.00% 33.00% - - 777,480.00

上海易兌外幣兌換有限公司 2,500,000.00 - - - 50.00% 50.00% - - -

合營及聯營企業小計 3,609,900,003.95 2,201,724,682.01 1,370,201,228.59 3,571,925,910.60 - - 33,002,290.30

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

十一、 公司財務報表主要項目註釋(續)

長期股權投資(續)

2.

2012年度長期股權投資變動情況(續)

持股 表決權 減值 本年計提 本年現

被投資單位名稱 初始投資成本 年初餘額 增減變動 年末餘額 比例 比例 準備 減值準備 金紅利

成本法

子公司

上海陸傢嘴房產開發有限公司 12,000,000.00 12,000,000.00 - 12,000,000.00 40.00% 100.00% - - -

上海陸傢嘴金融貿易區聯合發展有限公司 322,437,158.95 322,437,158.95 - 322,437,158.95 55.00% 55.00% - - 82,500,000.00

上海陸傢嘴城建開發有限責任公司 7,000,000.00 7,000,000.00 - 7,000,000.00 70.00% 70.00% - - -

上海浦東陸傢嘴軟件產業發展有限公司 10,059,397.23 10,059,397.23 - 10,059,397.23 90.00% 90.00% - - -

上海陸傢嘴開發大廈有限公司 267,223,917.60 267,223,917.60 - 267,223,917.60 100.00% 100.00% - - -

天津陸津房地產開發有限公司 2,400,000,000.00 800,000,000.00 1,600,000,000.00 2,400,000,000.00 100.00% 100.00% - - -

上海陸景置業有限公司 75,000,000.00 75,000,000.00 - 75,000,000.00 50.00% 100.00% - - -

上海陸傢嘴商宇房地產管理有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00 - 1,000,000.00 77.50% 100.00% - - -

上海陸傢嘴資產管理有限公司 2,000,000.00 2,000,000.00 - 2,000,000.00 100.00% 100.00% - - -

上海東恒商務咨詢有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00 - 1,000,000.00 100.00% 100.00% - - -

上海陸傢嘴商務廣場有限公司 690,000,000.00 690,000,000.00 - 690,000,000.00 50.00% 100.00% - - 30,000,000.00

上海陸傢嘴物業管理有限公司 29,207,200.00 7,180,526.61 - 7,180,526.61 100.00% 100.00% - - 5,567,639.18

上海陸傢嘴展覽發展有限公司 1,273,650,000.00 1,360,857,467.93 - 1,360,857,467.93 100.00% 100.00% - - -

上海陸傢嘴東怡酒店管理有限公司 321,800,000.00 354,281,024.03 - 354,281,024.03 100.00% 100.00% - - -

上海陸傢嘴浦江置業有限公司 636,500,000.00 484,500,000.00 152,000,000.00 636,500,000.00 97.55% 95.00% - - -

上海浦東陸傢嘴置業發展有限公司 54,671,084.16 67,923,325.92 (13,777,138.80) 54,146,187.12 51.00% 51.00% - - -

上海佳二實業投資有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00 - 200,000,000.00 100.00% 100.00% - - -

上海純一實業發展有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00 (1,000,000.00) - 100.00% 100.00% - - -

上海陸傢嘴商業經營管理有限公司 2,000,000.00 - 2,000,000.00 2,000,000.00 100.00% 100.00% - - -

上海陸傢嘴金地停車場建設管理有限公司 1,000,000.00 - 2,005,162.57 2,005,162.57 55.00% 55.00% - - -

子公司小計 6,307,548,757.94 4,663,462,818.27 1,741,228,023.77 6,404,690,842.04 - - 118,067,639.18

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

十一、 公司財務報表主要項目註釋(續)

長期股權投資(續)

2.

2012年度長期股權投資變動情況(續)

持股 表決權 本年計提

被投資單位名稱 初始投資成本 年初餘額 增減變動 年末餘額 比例 比例 減值準備 減值準備 本年現金紅利

其他企業

大眾保險股份有限公司 35,112,000.00 35,112,000.00 - 35,112,000.00 2.11% 2.11% 22,331,119.31 - -

申銀萬國證券股份有限公司 150,102,806.82 150,102,806.82 - 150,102,806.82 0.57% 0.57% 38,862,263.96 - -

國泰君安投資管理股份有限公司 5,252,261.17 5,252,261.17 - 5,252,261.17 0.22% 0.22% 461,047.38 - -

上海陸傢嘴動拆遷有限責任公司 1,500,000.00 1,500,000.00 - 1,500,000.00 15.00% 15.00% - - -

通聯支付網絡服務股份有限公司 52,560,000.00 - 52,560,000.00 52,560,000.00 0.82% 0.82% - - -

上海通信技術中心 5,588,407.50 5,588,407.50 - 5,588,407.50 7.50% 7.50% 2,484,674.57 - -

上海張江創業投資有限公司 16,500,000.00 16,500,000.00 - 16,500,000.00 10.00% 10.00% - - -

其他企業小計 266,615,475.49 214,055,475.49 52,560,000.00 266,615,475.49 64,139,105.22 - -

合計 10,184,064,237.38 7,079,242,975.77 3,163,989,252.36 10,243,232,228.13 64,139,105.22 - 151,069,929.48

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

十一、 公司財務報表主要項目註釋(續)

營業收入及營業成本

3.

營業收入列示如下：

2013年 2012年

主營業務收入 1,395,651,139.99 1,425,846,969.62

其他業務收入 208,339,946.65 601,497,765.41

1,603,991,086.64 2,027,344,735.03

營業成本列示如下：

2013年 2012年

主營業務成本 235,246,538.52 222,526,731.92

其他業務成本 34,765,046.15 198,706,897.81

270,011,584.67 421,233,629.73

按產品或業務類別列示主營業務收入、主營業務成本

主營業務收入 主營業務成本

2013 年 2012 年 2013 年 2012 年

動遷房轉讓 402,055,961.00 630,181,960.00 91,334,158.45 119,324,468.57

房產銷售 227,949,743.00 168,681,377.00 47,606,567.27 1,724,046.46

房產租賃 765,645,435.99 626,983,632.62 96,305,812.80 101,478,216.89

1,395,651,139.99 1,425,846,969.62 235,246,538.52 222,526,731.92

前五名客戶的營業收入情況

2013年 2012年

前五名客戶的營業收入合計 152,911,225.52 152,132,956.21

前五名客戶的營業收入占營業收入的比例 9.53% 7.50%

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

十一、 公司財務報表主要項目註釋(續)

投資收益

4.

2013 年 2012 年

成本法核算的長期股權投資收益 421,236,559.80 118,067,639.18

權益法核算的長期股權投資收益 81,176,998.67 20,009,429.66

處置長期股權投資產生的投資收益 154,730,095.46 8,199,251.79

委托貸款利息收入 143,849,051.83 137,680,407.76

持有可供出售金融資產期間取得的收益 22,877,630.51 15,361,647.03

處置持有可供出售金融資產等取得的投資收益 267,519,433.64 38,847,791.15

其他 3,844,927.96 31,920,274.38

1,095,234,697.87 370,086,440.95

成本法核算的長期股權投資收益中，投資收益占利潤總額 5%以上的投資單位，

或占利潤總額比例最高的前五傢投資單位如下：

2012 年

2013 年 增減變動原因

上海陸傢嘴展覽發展有限公司 股利分紅

190,000,000.00 -

上海陸傢嘴金融貿易區聯合發展有

限公司 股利分紅

82,500,000.00 82,500,000.00

上海陸傢嘴開發大廈有限公司 股利分紅

80,000,000.00 -

上海陸傢嘴商務廣場有限公司 股利分紅

45,000,000.00 30,000,000.00

上海陸傢嘴東怡酒店管理有限公司 股利分紅

7,830,024.17 -

405,330,024.17 112,500,000.00

權益法核算的長期股權投資收益中，投資收益占利潤總額 5%以上的投資單位，

或占利潤總額比例最高的前五傢投資單位如下：

2012 年

2013 年 增減變動原因

上海富都世界發展有限公司 利潤變化

23,003,522.51 20,147,641.70

上海浦東嘉裡城房地產有限公司 利潤變化

28,163,808.82 (10,623,159.68)

上海中心大廈建設發展有限公司 利潤變化

26,019,088.83 4,654,683.97

上海易兌外幣兌換有限公司 其他調整

1,800,000.00 3,000,000.00

上海陸傢嘴貝思特物業管理有限公司 利潤變化

1,550,250.44 -

80,536,670.60 17,179,165.99

於 2013 年 12 月 31 日，本公司投資收益匯回無重大限制。

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表附註(續)

2013年12月31日

人民幣元

十一、 公司財務報表主要項目註釋(續)

現金流量表補充資料

5.

2013 年 2012 年

將凈利潤調節為經營活動現金流量：

凈利潤 1,380,189,526.61 951,875,449.15

加：資產減值準備 1,112,764.54 (1,401,912.68)

固定資產折舊 589,130.28 394,119.02

無形資產攤銷 53,380.08 41,066.68

投資性房地產折舊及攤銷 81,817,786.24 71,232,559.36

長期待攤費用攤銷 1,357,093.03 1,192,982.40

處置固定資產、投資性房地產和其

他長期資產的收益 (107,749,722.46) (399,877,244.18)

財務費用 257,898,949.16 252,366,104.08

投資收益 (1,095,234,697.87) (370,086,440.95)

遞延所得稅資產增加 (278,534,957.79) (17,886,671.74)

存貨的增加 (1,335,929,306.81) (1,129,049,540.65)

經營性應收項目的減少 515,219,321.79 771,105,939.50

經營性應付項目的增加 822,275,344.78 3,659,570,236.31

經營活動產生的現金流量凈額 243,064,611.58 3,789,476,646.30

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表補充資料

2013年12月31日

人民幣元

非經常性損益明細表

1.

註 2013 年 2012 年

非流動性資產處置損益，包括已

計提資產減值準備的沖銷部分 1 92,753,364.99 40,134,350.53

計入當期損益的政府補助 2 6,835,010.29 7,347,842.70

同一控制下企業合並產生的子公

司期初至合並日的當期凈損益 43,105.64 699.01

處置可供出售金融資產取得的投

資收益 3 267,153,703.41 49,032,591.80

單獨進行減值測試的應收款項減

值準備轉回 4 - 4,503,021.05

除上述各項之外的其他營業外收

入和支出 5 10,313,907.35 15,852,865.04

377,099,091.68 116,871,370.13

扣除所得稅影響 94,238,807.82 29,217,570.89

扣除少數股東損益影響 11,103,241.05 9,461,378.91

歸屬於母公司股東的非經常性損

益凈額 271,757,042.81 78,192,420.33

重大非經常性損益項目註釋：

該項目主要為處置眾城大廈、東方國科、一百杉杉、錦城大廈等投資性房地產

(1)

的收益人民幣90,293,322.35元，以及處置辦公用房的收益人民幣1,598,484.29

元。

該項目主要為本公司及子公司收到教育費返還人民幣2,948,777.09元，收到陸

(2)

傢嘴金融貿易區管理委員會補貼款人民幣2,358,000.00元，收到財政扶持基金

人民幣533,700.00元，收到產業信息智能化展示、雲計算服務示范推廣平臺補

貼款人民幣510,079.20元等。

該項目為本期處置可供出售金融資產號百控股、招商銀行等股權取得的投資收

(3)

益人民幣267,153,703.41元。

本年無單獨進行減值測試的應收款項減值準備轉回情況。

(4)

該項目主要為本公司及子公司收到違約金人民幣7,378,787.67元，收到愛建證

(5)

券租金補貼收入1,745,908.52元。

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

財務報表補充資料(續)

2013年12月31日

人民幣元

凈資產收益率和每股收益

2.

2013 年

每股收益

加權平均

凈資產收益率 基本每股收益 稀釋每股收益

歸屬於公司普通股股東的凈利潤 11.69% 0.7528 0.7528

扣除非經常性損益後歸屬於公司

普通股股東的凈利潤 9.89% 0.6073 0.6073

2012 年

每股收益

加權平均

凈資產收益率 基本每股收益 稀釋每股收益

歸屬於公司普通股股東的凈利潤 9.01% 0.5413 0.5413

扣除非經常性損益後歸屬於公司

普通股股東的凈利潤 8.31% 0.4994 0.4994

本公司無稀釋性潛在普通股。

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

已審特殊目的財務報表

2013年12月31日

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

目 錄

頁 次

一、 特殊目的審計報告 1-2

二、 已審特殊目的財務報表

特殊目的合並資產負債表 3-4

特殊目的合並利潤表

特殊目的合並股東權益變動表 6-7

特殊目的財務報表附註 8 – 15

特殊目的審計報告

安永華明(2014)專字第60842066_B02號

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司：

我們審計瞭後附的上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司的特殊目的財

務報表，包括2013年12月31日的特殊目的合並資產負債表，2013年度的特殊目

的合並利潤表、特殊目的合並股東權益變動表以及特殊目的財務報表附註。該特

殊目的財務報表已由管理層按照特殊目的財務報表附註二所述的編制基礎編制。

一、管理層對特殊目的財務報表的責任

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司管理層負責按照特殊目的財務報

表附註二所述的編制基礎編制特殊目的財務報表，並負責設計、執行和維護必要

的內部控制，以使特殊目的財務報表不存在由於舞弊或錯誤而導致的重大錯報。

二、註冊會計師的責任

我們的責任是在執行審計工作的基礎上對特殊目的財務報表發表審計意見。

我們按照中國註冊會計師審計準則的規定執行瞭審計工作。中國註冊會計師審計

準則要求我們遵守中國註冊會計師職業道德守則，計劃和執行審計工作以對特殊

目的財務報表是否不存在重大錯報獲取合理保證。

審計工作涉及實施審計程序，以獲取有關特殊目的財務報表金額和披露的審

計證據。選擇的審計程序取決於註冊會計師的判斷，包括對由於舞弊或錯誤導致

的特殊目的財務報表重大錯報風險的評估。在進行風險評估時，註冊會計師考慮

與特殊目的財務報表編制相關的內部控制，以設計恰當的審計程序，但目的並非

對內部控制的有效性發表意見。審計工作還包括評價管理層選用會計政策的恰當

性和作出會計估計的合理性，以及評價特殊目的財務報表的總體列報。

我們相信，我們獲取的審計證據是充分、適當的，為發表審計意見提供瞭基

礎。

特殊目的審計報告(續)

安永華明(2014)專字第60842066_B02號

三、審計意見

我們認為，上述特殊目的財務報表在所有重大方面按照特殊目的財務報表附

註二所述的編制基礎編制。

四、編制基礎

我們提醒特殊目的財務報表使用者關註特殊目的財務報表附註二對編制基

礎的說明。如後附的特殊目的財務報表附註二所述，上述特殊目的財務報表是上

海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司管理層在不改變投資性房地產成本模式

會計政策的情況下，為瞭向投資者補充披露投資性房地產公允價值相關信息而編

制的特殊目的財務報表。因此，特殊目的財務報表可能不適合於其他用途。本段

內容不影響已發表的審計意見。

五、其他事項

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司已經按照企業會計準則的規定單

獨編制瞭一套財務報表(“法定財務報表”)。我們已於2014年3月3日針對該法定

財務報表向上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司全體股東單獨出具瞭編號

為安永華明(2014)審字第60842066_B01號的審計報告。本特殊目的財務報表應

與上述已審法定財務報表一並閱讀。

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司2012年度特殊目的財務報表未經

審計。

安永華明會計師事務所(特殊普通合夥) 中國註冊會計師 湯哲輝

中國註冊會計師 趙英

中國 北京 2014年3月3日

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

特殊目的合並資產負債表

2013年12月31日

人民幣元

資產 2013年 2012年

流動資產

貨幣資金 3,141,149,767.61 1,330,669,863.63

應收賬款 34,634,425.76 77,556,336.49

預付款項 2,744,094.22 54,876,158.43

應收利息 435,616.44 435,616.44

應收股利 26,909,675.46 -

其他應收款 37,966,686.83 132,125,744.60

存貨 20,771,592,063.76 15,268,304,421.67

流動資產合計 24,015,432,330.08 16,863,968,141.26

非流動資產

可供出售金融資產 268,517,559.95 614,147,388.25

持有至到期投資 10,000,000.00 10,000,000.00

長期股權投資 5,442,405,957.11 5,335,955,358.29

投資性房地產 29,256,512,759.73 26,658,828,538.46

固定資產 516,569,180.07 534,851,929.58

無形資產 1,227,236.50 1,213,616.62

長期待攤費用 120,399,910.02 27,271,153.79

非流動資產合計 35,615,632,603.38 33,182,267,984.99

資產總計 59,631,064,933.46 50,046,236,126.25

載於第8頁至第15頁的附註為本特殊目的財務報表的組成部分

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特殊目的合並資產負債表(續)

2013年12月31日

人民幣元

負債和所有者權益 2013年 2012年

流動負債

短期借款 2,634,000,000.00 2,798,000,000.00

應付賬款 1,223,306,955.44 990,855,209.31

預收款項 2,039,573,062.52 1,141,282,008.29

應付職工薪酬 163,301,200.67 143,885,797.21

應交稅費 861,682,653.01 628,810,061.56

應付利息 38,866,295.58 14,700,344.51

應付股利 15,139,281.90 77,542,632.69

其他應付款 17,957,538,542.57 14,772,825,884.05

一年內到期的長期借款 1,850,000,000.00 766,000,000.00

其他流動負債 299,873.86 1,293,168.00

流動負債合計 26,783,707,865.55 21,335,195,105.62

非流動負債

長期借款 3,613,559,479.48 2,510,722,977.86

長期應付款 174,075,242.20 191,987,320.69

專項應付款 6,400.00 142,301.00

遞延所得稅負債 2,845,523,577.27 2,941,762,292.46

非流動負債合計 6,633,164,698.95 5,644,614,892.01

負債合計 33,416,872,564.50 26,979,809,997.63

股東權益

股本 1,867,684,000.00 1,867,684,000.00

資本公積 1,710,648,117.30 2,448,330,882.42

盈餘公積 3,069,523,440.77 2,793,485,535.45

未分配利潤 14,157,671,550.18 12,923,489,518.59

歸屬於母公司股東權益 20,805,527,108.25 20,032,989,936.46

少數股東權益 5,408,665,260.71 3,033,436,192.16

股東權益合計 26,214,192,368.96 23,066,426,128.62

負債及股東權益總計 59,631,064,933.46 50,046,236,126.25

載於第8頁至第15頁的附註為本特殊目的財務報表的組成部分

第3頁至第15頁的特殊目的財務報表由以下人士簽署：

法定代表人： 主管會計工作負責人： 會計機構負責人：

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特殊目的合並利潤表

2013年度

人民幣元

2013年 2012年

一、營業收入 4,509,699,163.30 3,492,086,591.86

減：營業成本 1,687,910,221.87 1,069,215,168.65

營業稅金及附加 994,804,369.74 1,267,768,558.99

銷售費用 115,137,399.35 77,923,010.61

管理費用 177,600,002.78 164,280,206.07

財務費用 240,574,758.04 255,642,395.76

資產減值損失/(轉回) 2,164,921.80 (1,235,870.18)

加：公允價值變動收益 868,085,952.58 1,389,609,500.92

投資收益 515,922,873.05 254,572,982.46

其中：對聯營企業和合營企業

的投資收益 206,813,716.60 146,859,902.86

二、營業利潤 2,675,516,315.35 2,302,675,605.34

加：營業外收入 19,207,980.50 26,655,074.85

減：營業外支出 621,509.55 1,682,123.02

其中：非流動資產處置損失 198,280.98 4,270.65

三、利潤總額 2,694,102,786.30 2,327,648,557.17

減：所得稅費用 612,737,247.71 547,978,454.73

四、凈利潤 2,081,365,538.59 1,779,670,102.44

其中：同一控制下企業合並中

被合並方合並前凈利

潤 43,105.64 699.01

歸屬於母公司所有者的利潤 1,854,334,057.90 1,571,118,813.39

少數股東損益 227,031,480.69 208,551,289.05

五、其他綜合收益 424,043,569.68 1,044,622,078.65

六、綜合收益總額 2,505,409,108.27 2,824,292,181.09

其中：

歸屬於母公司股東的綜合收益總額 2,278,673,372.41 2,620,076,475.47

歸屬於少數股東的綜合收益總額 226,735,735.86 204,215,705.62

載於第8頁至第15頁的附註為本特殊目的財務報表的組成部分

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特殊目的合並股東權益變動表

2013年度

人民幣元

歸屬於母公司股東權益

股本 資本公積 盈餘公積 未分配利潤 小計 少數股東權益 股東權益合計

本年年初餘額 1,867,684,000.00 2,448,330,882.42 2,793,485,535.45 12,923,489,518.59 20,032,989,936.46 3,033,436,192.16 23,066,426,128.62

本年增減變動額

(一) 凈利潤 - - - 1,854,334,057.90 1,854,334,057.90 227,031,480.69 2,081,365,538.59

(二) 其他綜合收益 - 424,339,314.51 - - 424,339,314.51 (295,744.83) 424,043,569.68

綜合收益總額 - 424,339,314.51 - 1,854,334,057.90 2,278,673,372.41 226,735,735.86 2,505,409,108.27

(三) 股東投入和減少資本

1. 同 一控制下企業合並在

合並日前股東投入資本 - 3,333,516,000.00 - - 3,333,516,000.00 2,222,344,000.00 5,555,860,000.00

2. 支 付同一控制下企業合

並價款 - (4,495,538,079.63) - (19,461,920.37) (4,515,000,000.00) - (4,515,000,000.00)

3. 子公司減資的影響 - - - - - (450,000.00) (450,000.00)

(四) 利潤分配

1. 提取法定盈餘公積 - - 138,018,952.66 (138,018,952.66) - - -

2. 提取任意盈餘公積 - - 138,018,952.66 (138,018,952.66) - - -

3. 對股東的分配 - - - (304,432,492.00) (304,432,492.00) (73,400,667.31) (377,833,159.31)

4. 提取職工獎勵及福利基金 - - - (20,219,708.62) (20,219,708.62) - (20,219,708.62)

本年年末餘額 1,867,684,000.00 1,710,648,117.30 3,069,523,440.77 14,157,671,550.18 20,805,527,108.25 5,408,665,260.71 26,214,192,368.96

載於第8頁至第15頁的附註為本特殊目的財務報表的組成部分

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特殊目的合並股東權益變動表(續)

2012年度

人民幣元

歸屬於母公司股東權益

股本 資本公積 盈餘公積 未分配利潤 小計 少數股東權益 股東權益合計

本年年初餘額 1,867,684,000.00 1,398,773,220.34 2,603,110,445.61 11,842,596,980.91 17,712,164,646.86 2,973,036,916.36 20,685,201,563.22

本年增減變動額

(一) 凈利潤 - - - 1,571,118,813.39 1,571,118,813.39 208,551,289.05 1,779,670,102.44

(二) 其他綜合收益 - 1,048,957,662.08 - - 1,048,957,662.08 (4,335,583.43) 1,044,622,078.65

綜合收益總額 - 1,048,957,662.08 - 1,571,118,813.39 2,620,076,475.47 204,215,705.62 2,824,292,181.09

(三) 股東投入和減少資本

1. 同 一控制下企業合並在

合並日前股東投入資本 - 600,000.00 - - 600,000.00 400,000.00 1,000,000.00

購買子公司

2. - - - - - 1,722,836.34 1,722,836.34

子公司清算的影響

3. - - - - - (77,464,482.66) (77,464,482.66)

(四) 利潤分配

1. 提取法定盈餘公積 - - 95,187,544.92 (95,187,544.92) - - -

提取任意盈餘公積

2. - - 95,187,544.92 (95,187,544.92) - - -

對股東的分配

3. - - - (280,152,600.00) (280,152,600.00) (68,474,783.50) (348,627,383.50)

提取職工獎勵及福利基金

4. - - - (19,698,585.87) (19,698,585.87) - (19,698,585.87)

本年年末餘額 1,867,684,000.00 2,448,330,882.42 2,793,485,535.45 12,923,489,518.59 20,032,989,936.46 3,033,436,192.16 23,066,426,128.62

載於第8頁至第15頁的附註為本特殊目的財務報表的組成部分

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特殊目的財務報表附註

2013年度

人民幣元

一、 本公司基本情況

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司(以下簡稱“本公司”)於 1992

年 4 月 27 日經上海市人民政府以滬建經(92)第 366 號文批準設立，發起

人為上海陸傢嘴(集團)有限公司和上海國際信托投資公司。

經中國人民銀行上海市分行(92)滬人金股字第 34 號文批準，本公司設立

時的初始股本為人民幣 715,000,000.00 元，分為 715,000,000.00 股。又

於 1993 年 12 月實施每 10 股配 4 股、1994 年 10 月實施 20,000 萬國傢

股註銷、1994 年 11 月實施發行 20,000 萬外資股(B 股)、1996 年 11 月

實施每 10 股增配 3 股新股、1996 年 12 月實施每 10 股送 4 股、1999 年

7 月 實 施 每 10 股 轉 增 4 股 後 ， 現 本 公 司 註 冊 資 本 為 人 民 幣

1,867,684,000.00 元，其中境內上市人民幣普通股(A 股) 1,358,084,000

股，境內上市外資股(B 股)509,600,000 股。業經大華會計師事務所有限

公司驗證並出具華業字(99)第 995 號驗資報告。 本公司所發行的 A 股和 B

股分別於 1993 年 6 月 28 日和 1994 年 11 月 22 日在上海證券交易所上

市交易。

本公司的股權分置改革方案已於 2005 年 11 月 9 日取得上海市國資委滬

國資委【2005】792 號文批準，並經 2005 年 12 月 8 日的股東大會審議

通過，流通 A 股股東每 10 股獲得股票 3.5 股。上述股權分置改革已於 2006

年 1 月 5 日完成，改革後本公司總股本不變。

本公司營業執照註冊號為：310000400104757(市局)，現法定代表人：李

晉昭。

本公司經營范圍：房地產開發、經營、銷售、出租和中介；市政基礎設施

的開發建設(涉及許可經營的憑許可證經營)。

本公司的母公司為上海陸傢嘴(集團)有限公司，最終控股方為上海市國有

資產監督管理委員會和上海市浦東新區國有資產監督管理委員會。

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特殊目的財務報表附註(續)

2013年度

人民幣元

二、 編制基礎

本公司已經按照企業會計準則的規定單獨編制瞭一套財務報表(以下簡稱

“法定財務報表”)。本特殊目的財務報表是本公司管理層在不改變投資

性房地產成本模式會計政策的情況下，為瞭向投資者補充披露投資性房地

產公允價值相關信息而編制的特殊目的財務報表。

編制本特殊目的財務報表時，除某些金融工具和投資性房地產外，均以歷

史成本為計價原則。資產如果發生減值，則按照相關規定計提相應的減值

準備。

編制本特殊目的財務報表時，本公司管理層除依據“三、重要會計政策和

會計估計”中所述的會計政策對各會計要素進行確認和計量外，其他各項

會計政策均與編制法定財務報表時所使用的一致。

編制本特殊目的財務報表時，本公司管理層運用瞭多項判斷和估計，除

“三、重要會計政策和會計估計”中所述的重大會計判斷和估計外，其他

各項重大會計判斷和估計均與編制法定財務報表時所使用的一致。

編制本特殊目的財務報表時，本公司管理層還遵循瞭以下重要的計量和披

露原則。

1. 投資性房地產公允價值模式

編制本特殊目的財務報表時，本公司管理層認為投資性房地產所在地

有活躍的房地產交易市場且本公司能夠從房地產交易市場上取得同

類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的

公允價值作出合理的估計。編制本特殊目的財務報表時，本公司管理

層對 2012 年 1 月 1 日，2012 年 12 月 31 日和 2013 年 12 月 31 日

投資性房地產的公允價值進行瞭估計，並將 2012 年 1 月 1 日作為投

資性房地產後續計量模式的變更日。於 2012 年 1 月 1 日，投資性房

地產公允價值與賬面價值的差額調整期初未分配利潤。

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特殊目的財務報表附註(續)

2013年度

人民幣元

二、 編制基礎(續)

2. 投資性房地產的公允價值的計量

確定投資性房地產的公允價值時，本公司參照活躍市場上同類或類似

房地產的現行市場價格；無法取得同類或類似房地產的現行市場價格

的，參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格，並考慮交易

情況、交易日期、所在區域等因素，從而對投資性房地產的公允價值

作出合理的估計；或基於預計未來獲得的租金收益和有關現金流量的

現值確定其公允價值。

深圳市戴德梁行土地房地產評估有限公司對本公司2013年度納入合

並范圍的投資性房地產的公允價值進行瞭評估，並於2014年3年3日出

具瞭編號為N/SH/1402/2014/GYR/ZXH/JIM/SMX/FLL/SSY的評估咨

詢報告。

3. 當期及遞延所得稅負債的計量

編制本特殊目的財務報表時，本公司管理層考慮瞭投資性房地產公允

價值變動對當期及遞延所得稅的影響。在確認當期所得稅負債時，本

公司管理層認為其承擔的現時納稅義務尚未發生改變。因此，在編制

本特殊目的財務報表時，本公司確認的應納稅所得額和當期所得稅負

債與編制法定財務報表時確認的金額一致。在確認遞延所得稅負債

時，本公司管理層認為其計稅基礎與編制法定財務報表時使用的計稅

基礎一致，並將投資性房地產公允價值與計稅基礎的差異確認為遞延

所得稅負債。

4. 土地增值稅的計量

編制本特殊目的財務報表時，本公司管理層考慮瞭公允價值變動對土

地增值稅的影響，並計提瞭土地增值稅清算準備金。在計算土地增值

稅清算準備金時，本公司管理層以資產負債表日投資性房地產的公允

價值扣除投資性房地產賬面原值後作為增值額的計算基礎，在扣除相

關稅金和其他扣除項目後，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條

例》的規定確定增值率，並按照適用的稅率計算土地增值稅清算準備

金。

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特殊目的財務報表附註(續)

2013年度

人民幣元

二、 編制基礎(續)

5. 對聯營、合營企業的核算

本公司及子公司的部分聯營、合營企業也持有投資性房地產，並按照

成本模式後續計量。在編制本特殊目的財務報表時，本公司管理層僅

將本公司以及納入合並范圍內子公司所持有的投資性房地產按照公允

價值模式後續計量，未按照統一的會計政策重新計算並確認對聯營、

合營企業的投資。

6. 特殊目的財務報表的列報和披露

本特殊目的財務報表包括特殊目的合並資產負債表，特殊目的合並利

潤表，特殊目的合並股東權益變動表以及特殊目的財務報表附註。出

於本特殊目的財務報表的目的，本特殊目的財務報表未包含特殊目的

合並現金流量表和公司特殊目的財務報表；也未根據本特殊目的財務

報表的稅後凈利潤對法定財務報表中所確認的利潤分配事項進行調

整。

不同的會計政策、判斷和估計、計量和披露原則會影響損益、資產和負債

的報告金額及其披露。因此，本特殊目的財務報表僅供投資者瞭解本公司

投資性房地產公允價值的相關信息，可能不適合於其他用途。本特殊目的

財務報表應與本公司的法定財務報表一並閱讀。

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特殊目的財務報表附註(續)

2013年度

人民幣元

三、 重要會計政策和會計估計

投資性房地產

1.

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，

包括已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權以及已出

租的建築物。投資性房地產應當按照成本進行初始計量。

本公司在編制本特殊目的財務報表時，對合並范圍內投資性房地產采用公

允價值模式進行後續計量。采用公允價值模式計量投資性房地產，應當同

時滿足以下兩個條件：

1) 投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；

2) 企 業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及

其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

確定投資性房地產的公允價值時，本公司參照活躍市場上同類或類似房地

產的現行市場價格；無法取得同類或類似房地產的現行市場價格的，參照

活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格，並考慮交易情況、交易日

期、所在區域等因素，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計；

或基於預計未來獲得的租金收益和有關現金流量的現值確定其公允價值。

采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，以資

產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與

原賬面價值之間的差額計入當期損益。

如有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，則將投資

性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：

投資性房地產開始自用；

1)

作為存貨的房地產，改為出租；

2)

自用土地使用權停止自用，用於賺取租金或資本增值；

3)

自用建築物停止自用，改為出租。

4)

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特殊目的財務報表附註(續)

2013年度

人民幣元

三、 重要會計政策和會計估計(續)

投資性房地產(續)

1.

采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉

換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的

差額計入當期損益。自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投

資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的

公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值

大於原賬面價值的，其差額計入所有者權益。

當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經

濟利益時，則終止確認該項投資性房地產。公司出售、轉讓、報廢投資性

房地產或者發生投資性房地產毀損，則將處置收入扣除其賬面價值和相關

稅費後的金額計入當期損益。

重大會計判斷和估計

2.

編制本特殊目的財務報表要求管理層作出判斷和估計，這些判斷和估計會

影響收入、費用、資產和負債的報告金額以及資產負債表日或有負債的披

露。然而，這些估計的不確定性所導致的結果可能造成對未來受影響的資

產或負債的賬面金額進行重大調整。除瞭在編制法定財務報表時所使用的

重大會計判斷和估計外，在編制本特殊目的財務報表時，管理層還做出瞭

如下重大會計判斷和估計。

判斷

在應用會計政策的過程中，管理層作出瞭以下對本特殊目的財務報表所確

認的金額具有重大影響的判斷：

投資性房地產賬面價值預期的收回方式

遞延所得稅負債或遞延所得稅資產以及土地增值稅清算準備金的計量，應

當反映管理層預期收回資產或清償負債方式的稅務影響。管理層在計量遞

延所得稅負債或遞延所得稅資產以及土地增值稅清算準備金時，需要對投

資性房地產賬面價值的預期收回方式進行判斷。

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

特殊目的財務報表附註(續)

2013年度

人民幣元

三、 重要會計政策和會計估計(續)

重大會計判斷和估計(續)

2.

判斷(續)

本公司管理層認為其持有的投資性房地產最終都會通過出售的方式收回

其賬面價值，而非持續持有並不斷消耗其全部的經濟價值。因此，在編制

本特殊目的財務報表時，本公司管理層確認瞭因投資性房地產公允價值變

動而引起的遞延所得稅負債或遞延所得稅資產以及土地增值稅清算準備

金。

估計的不確定性

以下為於資產負債表日有關未來的關鍵假設以及估計不確定性的其他關

鍵來源，可能會導致未來會計期間資產和負債賬面金額重大調整。

投資性房地產公允價值的確認

確定投資性房地產的公允價值時，本公司參照活躍市場上同類或類似房地

產的現行市場價格；無法取得同類或類似房地產的現行市場價格的，參照

活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格，並考慮交易情況、交易日

期、所在區域等因素，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計；

或基於預計未來獲得的租金收益和有關現金流量的現值確定其公允價值。

本公司對估值技術所采用的假設和市場預期進行評估，包括檢查模型的假

設條件和定價因素，模型假設條件的變化，市場參數性質，市場是否活躍，

未被模型涵蓋的公允價值調整因素，以及各期間估值技術運用的一致性。

上海陸傢嘴金融貿易區開發股份有限公司

特殊目的財務報表附註(續)

2013年度

人民幣元

四、 特殊目的財務報表的批準

本特殊目的財務報表業經本公司管理層於2014年3月3日批準。








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